Главная Статьи о рынке недвижимости Сдача посуточно: как арендодателю решить возникающие трудности?

4K просмотры

Сдача посуточно: как арендодателю решить возникающие трудности?

Узнайте, как владельцу жилья свести риски к минимуму

Время прочтения - 5 минут

Как известно, на сдаче квартир посуточно можно зарабатывать хорошие деньги. Особенно если ваши квартиры находятся в курортном месте или в городе, где часто проходят мероприятия международного или хотя бы российского уровня. Сдавать квартиру на сутки гораздо выгоднее, чем на долгий срок. Однако есть в этом бизнесе и свои трудности: он требует гораздо больше времени и сил. О том, как правильно организовать процесс посуточной аренды и не нарушать закон, мы расскажем в новой статье.

Что можно почитать

Законодательно процедура краткосрочной аренды регламентируется в следующих документах:   

  • Гражданский кодекс РФ: часть 2, глава 35; статья 617; статья 672; статья 683. Здесь вы можете прочитать о том, как должны устанавливаться сроки найма жилья, каким должен быть договор об аренде, и как устанавливать плату за жилье.

Кого заселять

Во временном жилье регулярно нуждаются абитуриенты, люди, приехавшие в командировку, на заработки, а также туристы. Прежде чем вы начнете сдавать свою квартиру, хорошо определиться, на какой контингент вы будете рассчитывать. В зависимости от этого нужно быть готовым к определенным неудобствам. Например, абитуриенты и студенты могут нанести какой-то урон вашей квартире, будьте готовы провести после них мелкий ремонт. Для командировочных и туристов потребуется более высокий уровень комфорта, однако они могут обеспечить вам более высокий уровень доходов.   

Кроме того, влиять на контингент постояльцев будет и расположение вашей квартиры. если она находится недалеко от достопримечательностей и транспортных развязок, то станет привлекательной для туристов. Для студентов интересны квартиры недалеко от вуза, а для бизнесменов квартиры рядом с бизнес-центрами. 

кого заселять

Как найти квартирантов

Подавать объявления в газеты, расклеивать объявления по городу — уже устаревшие методы поиска жильцов. Интернет намного эффективнее в этом вопросе. Например, можно разместить свое предложение на площадках Avito.ru или Irr.ru. Эти сайты хороши, если вы хотите сдавать одну-две квартиры. Если вы имеете более трех квартир под сдачу, то лучше воспользоваться услугами специализированных порталов, где люди могут искать и бронировать жилье. Такими, например, являются сайты kvartirka.com, а в международном масштабе также booking.com или airbnb.ru.

как искать квартирантов

Что должно быть в квартире

Легче всего сдавать посуточно однокомнатную квартиру.  Перед тем, как заселить первых квартирантов, нужно подготовить жилье для проживания. Суточная аренда стоит недешево, поэтому люди ожидают комфорта. Квартира должна быть чистой. То есть перед заездом каждого нового человека нужно не просто вынести мусор, но и провести влажную уборку и сменить постельное белье.

Что должно быть в квартире

Также в квартире должна быть необходимая мебель и бытовая техника. Не обязательно дорогая, можно купить вещи в хорошем состоянии с рук. От того, какие предметы есть в квартире, будет зависеть стоимость аренды (также на цену влияет состояние ремонта, количество спальных мест и расположение квартиры). Важно, чтобы были следующие позиции:

  • холодильник;
  • стиральная машина;
  • wi-fi роутер;
  • кондиционер (для жаркого времени);
  • телевизор;
  • посуда, чайник;
  • утюг и гладильная доска;
  • плита и микроволновка,
  • кровать/диван/кресла;
  • обеденный стол и стулья.

За сколько сдавать

Ориентируйтесь на рынок. Изучите имеющиеся на сайтах сходные с вашим предложения, установите среднерыночную цену. Стоимость будет зависеть от качества и стоимости ремонта квартиры, от наличия мебели и техники, количества комнат и спальных мест, размера комнат, близости к городской инфраструктуре. Цена повышается, когда на рынке большой спрос, особенно во время сезона, если ваша квартира, например, на курорте, или во время крупных мероприятий или праздников в городе. 

За сколько сдавать

Удачно, если вам удастся сдавать квартиру 20 суток в месяце. Если взять за основу 1,5-2 тысячи за сутки (показатель для города-миллионника), то доход будет составлять порядка 30-40 тысяч рублей в месяц. Это намного выгоднее, чем сдавать квартиру постоянным жильцам и получать 15 тысяч в месяц (тоже показатель для города-миллионника).

Важно с самого начала заложить в стоимость коммунальные платежи. А также часть доходов откладывать на непредвиденные обстоятельства: например, когда потребуется что-то срочно отремонтировать, купить новую мебель или технику, если квартиру затопят соседи и так далее.

Зачем сдавать официально и заключать договор

Зачастую арендодатели обходят этот пункт. Когда жильцы часто сменяются, заключать договор с каждым из них кажется чем-то обременительным. К тому же это также предполагает уплату налогов и официальное оформление своей деятельности по сдаче квартиры. Однако у такой волокиты есть много преимуществ. Первое – вы получаете доступ к новым клиентам. Например, корпоративные клиенты, командировочные просят официально оформить аренду, чтобы получить чеки об оплате. Также они заинтересованы в безналичном расчете. Если у вас нет таких возможностей, то они не станут снимать вашу квартиру.

Также договор аренды защищает вас от безответственного квартиросъемщика. Если он испортит ваш ремонт или технику, имея на руках договор, вы сможете добиться от него компенсации. Без договора это невозможно.

В договоре аренды обязательно пропишите:

  • персональные данные сторон (из паспорта) и постоянная регистрация;
  • описание квартиры (адрес, состояние);
  • срок аренды;
  • стоимость сдачи;
  • права и обязанности сторон (в том числе обязанность арендатора возместить ущерб в  случае порчи имущества);
  • залог (который вы берете у арендатора, а после возвращаете ему, таким образом защищая себя от порчи и пропажи вещей).  

Составьте стандартный договор и акт приема-сдачи. Так вам не придется каждый раз тратить время на бумаги. Шаблоны договора легко найти в интернете и переделать для себя. Заверять договор и акт у нотариуса не требуется.

Чем вы рискуете и какие есть трудности

  • Вы не защищены от мошенников. Постоялец может скопировать ваши ключи, вернуться в квартиру позднее и украсть ценные вещи. Поэтому рекомендуем изредка менять замки в дверях или установить электронный замок и менять код после каждого постояльца. 
  • Есть также риски затопления со стороны соседей или пожара. От таких случаев рекомендуем застраховаться в любой страховой компании. Правда, страховщики, узнавая, что вы страхуете жилье, сдаваемое посуточно, завышают коэффициенты. 
  • Доход с аренды может быть непостоянным. На него сильно влияет сезонность, популярность города, расположение квартиры. Успешен такой вид бизнеса в крупных городах, где много туристов и командировочных, студентов.  
  • К сложностям следует отнести трату времени на приведение квартиры в порядок после очередного жильца. Конечно, можно поручить это клининговой компании, но это дополнительные расходы.
  • Могут также возникнуть проблемы с соседями. Им может не понравиться, что в вашей квартире часто сменяются жильцы. К тому же часто квартиры посуточно снимают для того, чтобы отметить праздник. В этом случае нужно заранее обговорить с постояльцами их поведение и уровень шума.  

Как можно защитить себя

Мы уже перечислили преимущества официальной работы и заключения договоров. Есть также вариант работы через риэлторское агентство. Для этого вам нужно заключить с ним договор на доверительное управление. Специалисты будут также заниматься подготовкой вашего жилья к сдаче, обеспечивают сохранность имущества. В этом случае вы платите агентству за поиск клиентов какой-то процент, то есть ваш доход уменьшается в 1,5-2 раза. Но это все равно на 20% примерно выгоднее долгосрочной сдачи. 

Можно также использовать агентство только для поиска жильцов или для оформления документов, остальным заниматься самостоятельно. В этом случае можно хорошо сэкономить. Если вы только начинаете сдавать квартиру посуточно, советуем работать именно через агентство, набраться опыта и уйти в самостоятельное плавание.  

договор и риски

Как зарегистрироваться и какие налоги платить

Чтобы работать официально, нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это потребует не более пяти тысяч рублей.

Если вы хотите работать с юридическими лицами, вам нужно оформиться как ООО. В этом случае потребуется 15 тысяч рублей.

Налог с получаемой прибыли составляет 13%. Также вам нужно будет заполнять и сдавать бухгалтерскую документацию в соответствующие органы ежегодно до 30 апреля по месту регистрации  в форме 3НДФЛ. Помимо сказанного ранее, в такой белой деятельности есть такие плюсы как трудовой стаж, пенсионные накопления. 

Можно работать по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае налог равен 6% от дохода.

Однако зачастую арендодатели избегают официального оформления и уплаты налогов. Установить правонарушение очень трудно, поскольку квартира считается частной собственностью и проникнуть в нее без разрешения владельца нельзя без веской причины. Да и арендаторы встают на сторону хозяев, говоря, что они родственники или знакомые и живут в квартире бесплатно. Однако в случае установления нарушения и неуплаты налога в размере от 100 до 500 тысяч рублей вас могут лишить свободы на срок от полугода до трех лет. 

Вывод

Если правильно организовать бизнес и соблюдать закон, можно обезопасить себя и сдавать квартиру посуточно с хорошей выгодой. 

Иллюстрации Ammis.ru   

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Дом - за день: как строятся быстрые объекты в России и в мире
Рассказываем о зданиях, которые выросли как на дрожжах
Дом - за день: как строятся быстрые объекты в России и в мире
7 вариантов подружиться с соседями: лайфхаки
Как не ругаться из-за парковок, курения и шума
7 вариантов подружиться с соседями: лайфхаки
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Городское жилье или частный загородный дом?
Городское жилье или частный загородный дом?
Сравниваем, анализируем плюсы и минусы коттеджа и квартиры
3K просмотры
Минимальный набор посуды и техники для дома: список важных вещей
Минимальный набор посуды и техники для дома: список важных вещей
Как сэкономить время в быту, не захламляя жилье
5K просмотры
Аванс, задаток и залог. Что из этого  надежнее для покупателя и продавца недвижимости.
Аванс, задаток и залог. Что из этого надежнее для покупателя и продавца недвижимости.
Аванс дашь – квартиру потеряешь, задаток дашь – приобретешь. Ну, или его вернут вдвойне.
2K просмотры
Перевести жилое помещение в нежилое в 2019 году стало еще сложнее
Перевести жилое помещение в нежилое в 2019 году стало еще сложнее
Многим придется проститься с мечтами о маленьком бизнесе в центре и даже с уже имеющимся бизнесом. Проверенные схемы больше не работают.
2 количество комментариев
1K просмотры
Что делать, если затопили вы — или вас
Что делать, если затопили вы — или вас
Пошаговый алгоритм, чтобы договориться мирно или выиграть суд
3K просмотры
Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости (и зачем)?
Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости (и зачем)?
Пошаговая инструкция, которая сэкономит ваши деньги
2K просмотры
Как облагородить балкон к весне: 9 шагов
Как облагородить балкон к весне: 9 шагов
Простые советы помогут сделать балкон уютным
2K просмотры
Всем ли нужна прописка, и какие права она дает
Всем ли нужна прописка, и какие права она дает
Прописка давно обросла мифами, давайте вместе разберемся, какие из них правда, а какие – нет.
2K просмотры