Главная Статьи о рынке недвижимости Прогноз на 2019: ставки по ипотеке вырастут, а новостройки — подорожают?

4K просмотры

Прогноз на 2019: ставки по ипотеке вырастут, а новостройки — подорожают?

На рынке недвижимости ожидаются перемены

Время прочтения — 3 минуты

В 2018 году ставка по ипотеке в России достигла исторического минимума - 7,25%. Такая привлекательная ставка привела к увеличению числа выданных ипотечных кредитов населению. Однако уже в 2019 году наметится другая тенденция. Ставка начинает медленно расти, а вместе с ней и стоимость жилья в новостройках. Повлияет на ситуацию и изменение законодательств в сфере долевого строительства, из-за чего застройщики будут вынуждены повысить цены.

Колебание ставки по ипотеке    

В последние годы рынок недвижимости в России переживает спад. Причина прежде всего в экономическом кризисе 2014 года, который привел к резкому снижению доходов потребителей. Это привело к уменьшению спроса и площади строящихся зданий. В кризисном 2014 году ключевая ставка по ипотеке достигла пиковой отметки – 17%. Это привело к падению спроса россиян на жилищные кредиты. Благодаря поддержке государства ставка снижалась вплоть до весны 2018 года и опять же установила исторический рекорд, достигнув минимума в 7,25%.  Средняя ставка по рынку была равна 9,5%.

Такое падение ставки привело к резкому всплеску интереса населения к ипотечным продуктам, многие стали приобретать квартиры с помощью кредитов. За 9 месяцев 2018 года банки в России выдали более одного миллиона кредитов на сумму более двух триллионов рублей. Это больше, чем за весь 2017 год!        

  

Рост ставки осенью этого года

Однако в октябре ключевая ставка Банка России повысилась впервые с 2014 года, пусть и ненамного – до 7,5%. В связи с этим ставки по ипотеке выросли примерно на 0,5% сразу в десяти банках, причем шесть из них занимают ключевые позиции в сфере ипотечного кредитования. К примеру, в Сбербанке кредиты на квартиры в новостройках выдаются под 9,5% годовых, а на готовое жилье — под 7,5-7,8% годовых.

Аналитические агентства сходятся во мнении, что тенденция к росту ставки сохранится. По прогнозам, средняя ставка по ипотеке в 2019 году будет находиться в диапазоне от 10 до 11%. Ожидается, что Центробанк сделает еще одно повышение ставки рефинансирования до начала 2019 года или в первые месяцы будущего года. Однако даже в этой ситуации ипотека останется доступной, потому что средняя ставка все равно будет ниже, чем год назад. Для сравнения: еще три года назад она составляла 18%, а в начале 2017 года 12%. Ставка в 12% значительно снижает привлекательно ипотеки, а ставка в 14% просто делает ипотеку недоступной для большинства людей. Однако такой негативный сценарий, по мнению экспертов, возможен только в экстренных случаях, и у государства уже разработаны инструменты для выхода из него: ипотека с господдержкой, которая позволит поддержать застройщиков и сократить ставку до минимально допустимой 11-12%.

Будут брать квартиры поменьше и подешевле

Квартиры в новостройках в России в основном приобретаются с помощью ипотеки: две третьих нового жилья оформляется в кредит. Поэтому рынок новостроек очень сильно зависит от ипотечного кредитования. И так как в стране не наблюдается бурный экономический рост и доходы населения не растут, а, наоборот, падают из-за повышения налогов, роста тарифов ЖК и ускорением инфляции, ипотека остается единственным инструментом, с помощью которого люди могут решить свой квартирный вопрос. 

По мнению аналитиков, даже небольшой рост ставки существенно отражается на спросе покупателей в регионах, где меньше обеспеченных покупателей. Приводят такую статистику: увеличение ставки на 1 процент приводит к снижению продаж на 10 процентов и снижению выдачи ипотеки на 20 процентов.    

Однако, поскольку у большинства людей нет другой возможности приобрести жилье, люди будут брать ипотеку, но изменят условия. Например, снизят суммы, уменьшат площади приобретаемой квартиры, будут искать более дешевое жилье. Самыми популярными останутся однокомнатные квартиры. Это подтверждается статистикой: по данным Аналитического центра при правительстве РФ, за последние десять лет средняя площадь квартир в многоэтажных новостройках уменьшилась с 64,6 до 51,6 кв. м.

Поэтому рынок ипотеки не поставит в 2019 году рекорд прежних трех лет. Максимум, на который может рассчитывать российский рынок, по оценкам агентства RAEX – это 2,5 трлн рублей объема выдач (тогда как в 2019 году — 3,1 трлн рублей). 

В 2019 году продолжат действовать следующие ипотечные программы с участием государства: «Военная ипотека», «Ипотека с материнским капиталом», «Молодая семья», «Социальная ипотека», «Семейная ипотека».

Прогноз Агентства ипотечного жилищного кредитования (из Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года): ежегодно реальные цены на жилье будут расти в размере 2,2-3%. При инфляции в размере 4% в год жилье будет дорожать на 6,2-7% в год.

Глава Банка России Эльвира Набиуллина сообщает в докладах, что ипотечное кредитование будет удешевляться, и это приведет к росту спроса и росту цен на недвижимость.  

Цены будут расти из-за уничтожения долевого строительства  

Причиной роста цен на квартиры в 2019 году станут изменения законодательства, связанные с долевым строительством. Как известно, с июля 2019 года такое понятие вовсе исчезнет из законодательства. Ему на смену придет проектное финансирование, в рамках которого застройщик должен будет хранить средства покупателей квартир на банковском счету  (эскроу-счета) нетронутыми до тех пор, пока не закончит строительство. Это обезопасит «дольщиков», но сделает жизнь застройщиков более трудной: им придется строить либо на собственные свободные средства, либо привлекать кредиты. Что, в свою очередь, приведет к уменьшению числа компаний на рынке, монополизации, снижению конкуренции и, как следствие, увеличению стоимости квартир.

Фактически нормой станет то, что застройщик строит дом за свой счет и без всяких скидок, которые полагаются на ранней стадии строительства, продает готовые квартиры по рыночной цене. 

Также продолжится развитие рынка по типу «комплексных застроек», когда сначала строится один многоквартирный рядом, а потом рядом с ним выстраивается инфраструктура и возводятся другие дома, квартиры в которых на порядок дороже, чем в первом доме.

Кто успеет купить квартиру по старым ценам

Однако пока еще на рынке много проектов, которые работают по старой долевой схеме, где квартиры можно купить по прежним ценам. Поэтому, считают эксперты, серьезного роста цен следует ожидать в 2020 году, когда появятся проекты по новым правилам. Так что 2019 год – это хорошее время для инвестирования в жилье, прежде чем оно существенно вырастет в цене. Стоит обратить внимание на проекты с долевым участием, которые еще в течение полугода могут быть начаты застройщиками.  

Послабление: власти снизят требования к застройщикам

 Правительство планируется снизить минимальный рабочий стаж компаний, работающих в долевом строительстве. По словам депутата Николая Николаева, автора инициативы, в настоящий момент долевым строительством могут заниматься только те, которые находятся на рынке не меньше трех лет и сдали в эксплуатацию не меньше 10 тысяч кв.м. Снизив застройщикам порог вхождения на рынок, власти надеются поддержать застройщиков, особенно в регионах. Однако с учетом долгосрочных изменений и перехода на проектное финансирование, по мнению экспертов, это не существенно повлияет на ситуацию на рынке.     

Вывод:

Итак, по оценкам экспертов, ставка по ипотеке в 2019 году не покажет большого роста и будет колебаться в пределах 10-11%. Цены на жилье в новостройках останутся примерно на том же уровне до середины 2019 года, после чего из-за поправок к закону о долевом строительстве неуклонно будут расти. Поэтому специалисты рекомендуют задуматься о приобретении жилья или инвестировании в недвижимость уже в первой половине будущего года.

Иллюстрации Ammis.ru; из открытых источников 

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Что будет с моей ипотекой, если банк лопнет?
Банк лопнул - долг остался. Как отстоять свои права и кому теперь платить?
Что будет с моей ипотекой, если банк лопнет?
Стиль арт-деко в дизайне интерьера
Геометрия роскоши и голливудский лоск завоевывают популярность в дизайне русских гостиных, спален и кухонь
Стиль арт-деко в дизайне интерьера
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Как проверить квартиру при покупке, когда подозреваете, что от вас что-то скрывают
Как проверить квартиру при покупке, когда подозреваете, что от вас что-то скрывают
Чистоту любой сделки с недвижимостью лучше проверить по пунктам. Вот вам чек-лист.
2K просмотры
Как заработать на покупке «вторички» и квартир в новостройках?
Как заработать на покупке «вторички» и квартир в новостройках?
Доход можно получить даже с ипотечной квартиры, главное - правильный расчет
5K просмотры
Законы-2018: кому стало выгоднее покупать жилье?
Законы-2018: кому стало выгоднее покупать жилье?
Новые поправки принимаются ежегодно. Многие из них облегчают процедуру приобретения жилья
4K просмотры
Идем на расширение: как зрительно увеличить площадь квартиры
Идем на расширение: как зрительно увеличить площадь квартиры
Сначала избавьтесь от хлама. Затем — примените советы дизайнеров
4K просмотры
Как рефинансировать ипотеку: 2 главных способа и 6 шагов
Как рефинансировать ипотеку: 2 главных способа и 6 шагов
Не все банки предлагают выгодные условия
4K просмотры
Жилье в Крыму: стоит ли его покупать? Если да, то зачем и какое?
Жилье в Крыму: стоит ли его покупать? Если да, то зачем и какое?
Разбираемся, сколько стоит недвижимость в Крыму и окупятся ли инвестиции
7K просмотры
Квартира студенту. Как снять первое «взрослое» жилье без приключений
Квартира студенту. Как снять первое «взрослое» жилье без приключений
Полезные советы для мам, пап и тех, кто начинает взрослую жизнь в чужом городе
1K просмотры
Нужен офис: купить или арендовать?
Нужен офис: купить или арендовать?
Разбираем плюсы-минусы покупки и как правильно выбрать офис
3K просмотры