Главная Статьи о рынке недвижимости Как рефинансировать ипотеку: 2 главных способа и 6 шагов

4K просмотры

Как рефинансировать ипотеку: 2 главных способа и 6 шагов

Не все банки предлагают выгодные условия

Время прочтения - 5 минут

Рефинансирование ипотеки стало популярным инструментом среди россиян в последние годы. Оно помогает сократить срок ипотеки, уменьшить переплату по кредиту и ежемесячный платеж банку.

Что такое рефинансирование ипотеки

Вы просто берете новый кредит в том же банке или в другом и покрываете этими деньгами свой долг по ипотеке. С этого момента вы отдаете долг банку на условиях нового кредита, которые вам более выгодны с разных точек зрения. К рефинансированию прибегают, чтобы уменьшить размер  ежемесячного платежа, улучшить ставку, перейти в другой банк, где вас больше устраивает качество обслуживания или же просто вывести квартира из-под залога для продажи.

Что такое рефинансирование ипотеки

Когда выгодно рефинансирование ипотеки

К нему очень редко прибегают в периоды стабильной экономики. В России рефинансирование сегодня популярно из-за нестабильной экономической ситуации. 

Например, вы взяли ипотеку в 2015 году, когда резко подорожал евро и доллар, цены выросли, а требования к ипотечникам ужесточились и кредиты подорожали. Тогда ставка была равна 14-14,5%. Но в 2018 году ставки упали до исторического минимума. Взять кредит в банках на новое жилье можно под 7,5-10% годовых, а на вторичку – под 9-10%, действуют и спецпредложения со ставкой в 6,5% годовых. В такой ситуации рефинансировать ипотеку выгодно. Нужно найти другой банк, который согласится закрыть ваш долг по первой ипотеке, или обратиться в тот же банк, где брали ипотеку, правда, условия в этом случае будут менее выгодные.  

Два способа рефинансирования ипотеки

  1. Сменить банк-залогодержатель. В этом случае вы получаете жилищный кредит в новом банке и передаете квартиру в залог ему. В этом случае ипотека заметно удешевляется. Можно также объединить несколько ваших кредитов в один потребительский кредит под залог квартиры.
  2. Вывести квартиру из-под залога. В этом случае вы берете обычный потребительский кредит, гасите ипотеку. Ваш долг становится больше, зато вы выводите квартиру из-под залога и можете в любой момент ее продать и погасить кредит. 

    Два способа рефинансирования ипотеки

Плюсы рефинансирования ипотеки

  • Уменьшается ежемесячный платеж. Вы можете выбрать любой срок, который одобрит банк. Это сократит ваш ежемесячный платеж, например, за счет увеличения срока кредитования или за счет снижения ставки.  

  • Уменьшается переплата по кредиту. Ежемесячный платеж может остаться прежним, но если сократить срок ипотеки, то размер переплаты по процентам банка сильно уменьшится.  Например, если вы брали 2,3 млн рублей по ставке 13,5% годовых на 15 лет, то после рефинансирования под 11% годовых на 11 лет вы будете переплачивать вместо 3,2 млн рублей всего 1,7 млн рублей, это с учетом, что вы уплатили по первому кредиту около 400 тысяч рублей. 

  • Снимается обременение с объекта недвижимости. Как мы писали выше, это происходит, если заменить ипотечный кредит потребительским. Если даже здесь не будет особой выгоды, вы хотя бы ничего не потеряете. Зато квартира перейдет в ваше полное распоряжение. Ее можно продать и подарить без участия банка. Например, у вас была квартира в ипотеку на 10 лет под 13,5%, вы платили пять лет, а потом сделали рефинансирование и получили потребительский кредит на 12,9% годовых. В этом случае стоимость кредитов окажется примерно одинаковой, зато квартира выйдет из-под залога. 

  • Можно сменить валюту кредита. Если вы брали ипотеку в долларах, то после скачка курса можете поменять валюту кредита, некоторые банки готовы пойти на это. 

  • Также вы можете повысить удобство обслуживания кредита. Допустим, не у всех банков есть удобные интернет-банки, банкоматы и терминалы. После рефинансирования и смены банка вам будет более комфортно вносить ежемесячный платеж. 

Когда невыгодно рефинансировать ипотеку 

Не имеет смысла делать перекредитование, если вы недавно взяли ипотеку на средних по рынку условиях и процентная ставка в других банках отличается меньше, чем на 1%. Вы лишь потратите лишние деньги на оценку квартиры, выписку из реестров, страховку и так далее, и ничего не выиграете.  

плюсы и минусы рефинансирования

В каком банке выгоднее рефинансировать ипотеку

Мы изучили предложения от ведущих российских банков, которые оказывают услуги по рефинансированию ипотеки. Данные от осени 2018 года.   

  • Сбербанк от 10,9%

  • ВТБ и ВТБ24 от 9,7%

  • Газпромбанк от 10,25%

  • Дельтакредит от 9,5%

  • Райффайзенбанк от 10,50%

  • Уралсиб от 9,9%

  • Открытие от 10,25%

  • Абсолют банк от 10%

Сколько это будет стоить

Банк не берет комиссию за рефинансирование. Но некоторые расходы все же будут. Первичный банк может потребовать оплатить каждую справку, в среднем 1 тыс. рублей за каждый документ. Также нужно будет оплатить нотариально заверенное согласие супруга или супруги (1,5-2 тыс. руб.) и услуги оценщиков (около 4-5 тыс.руб.).   

Когда банки могут отказать в рефинансировании ипотеки

1. У вас плохая кредитная история. Вас тщательно проверят согласно Бюро кредитных историй: например, отсутствие просрочек больше одного раза и дольше пяти дней в течение полугода. У банков разные критерии оценки кредитной истории.      

2. У вас низкий уровень кредитоспособности. Другими словами, ваша справка о доходах не удовлетворяет банк. В среднем ежемесячная плата по кредиту должна отнимать не больше 50% вашего ежемесячного дохода. 

3. Ипотечная недвижимость упала в цене. Например, несколько лет назад цены на подобные квартиры были выше, а сейчас они упали.  Вы купили квартиру за 2 млн рублей, а сейчас она стоит 1,5 млн рублей. В кредит вы брали 1,5 млн рублей, и получается, что сейчас остаток задолженности равен стоимости квартиры. Однако банк не может предоставить больше 90% от рыночной стоимости квартиры. Решить эту проблему можно разве что тем, что вы внесете дополнительные средства, чтобы размер кредита не превышал 90% от цены квартиры.   

4. Вы сделали незаконную перепланировку квартиры. 

5. Вы не застраховали жизнь и здоровье. Страховка – это обязательное условие для снижения ставки до минимального уровня.  

6. Получая ипотеку, вы использовали материнский капитал. В этом случае после окончания выплат по кредиту родители обязаны выделить детям доли в жилье, только после этого вы имеете право оформлять новый залог. Банки лишь за редким исключением идут на подобные рисковые сделки (Уралсиб, Райффайзенбанк и Примсоцбанк).  

7. Ваш кредитный договор не соответствует условиям программы рефинансирования в новом банке. Это индивидуально. Например, сумма рефинансируемой ипотеки ниже или выше ограничения, указанного новым банком. Или ипотека оформлена недавно, менее полугода назад. Или ваш возраст не соответствует установленным рамкам, допустим, вам больше 75 лет.   

8. Если вы брали ипотеку на покупку дома или земли, то некоторые банки не согласятся рефинансировать кредит, например, потому что они рефинансируют кредиты только на покупку квартиры. 

9. Если вы обратились в тот же банк, где брали ипотеку, вам могут отказать в рефинансировании, потому что это противоречит условиям договора – банк не может изменить параметры кредита.  Есть исключения, некоторые банки соглашаются на реструктуризацию задолженности. 

10. Разница между старой и новой ставкой меньше 1%. В этом случае рефинансирование просто не имеет смысла.  

11. Если вы и ваш супруг были созаемщиками, а потом развелись и ваше имущество не было разделено, банки вряд ли согласятся на рефинансирование ипотеки. 

12. Вы хотите провести повторное рефинансирование. На это соглашаются редкие банки: Абсолют Банк, АИЖК, Райффайзенбанк, ВТБ, ДельтаКредит (согласно информации из открытых источников). 

Пошаговая инструкция

В среднем на процедуру рефинансирования уходит два месяца. Опишем классическую схему действий в случае рефинансирования со сменой банка-залогодержателя.

6 шагов

1. Проконсультируйтесь с новым банком. Узнайте их правила, условия досрочного погашения долга. В старом банке узнайте сумму основного долга по ипотеке и сделайте предварительный расчет, поймите свою выгоду, как изменится график платеже

2. Предоставьте справки о доходах. Банк проверит вашу кредитную историю.    

3. Закажите оценочную экспертизу квартиры. Оплатите ее сами, это около 5 тысяч рублей.  Чтобы не потерять эти деньги, уточните, какие у банка требования к жилью. 

4. Заключите сделку с банком, откройте счет, оформите страховку. Все это делается в один день.  

5. Погасите долг в первоначальном банке и получите справку об отсутствии задолженности. 

6. Переоформите закладную на квартиру в пользу нового банка. Для этого закажите документы в первичном банке и вместе с менеджером нового банка обратитесь в государственный регистрирующий орган (Росреестр или центр «Мои документы» в зависимости от региона). Обычно банком дается на это три месяца. Но лучше оформить все поскорее. 

Кстати

После рефинансирования ипотеки у вас остается право на получение налогового вычета.    

Вывод

Перед подачей заявления на рефинансирование ипотеки, просчитайте, действительно ли вам это выгодно с учетом расходов на сделку. Уточните, сократится ли срок кредита и уменьшится ли ставка, узнайте все условия ипотеки в новом банке. И прежде чем тратиться на оценку квартиры, убедитесь, что ваша недвижимость удовлетворяет требованиям банка.    

Иллюстрации Ammis.ru

 

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Деревянные окна: правда ли, что они более экологичные?
"Дерево" имеет не только преимущества, но и недостатки
Деревянные окна: правда ли, что они более экологичные?
Как продать квартиру в новостройке по ДДУ
Если дом еще не сдан, в сделке присутствует договор долевого участия
Как продать квартиру в новостройке по ДДУ
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Как точно купить дачу без рисков: рассказываем про документы и «подводные камни»
Как точно купить дачу без рисков: рассказываем про документы и «подводные камни»
7 шагов на пути к загородному отдыху: от выбора домика с участком до получения права собственности
5K просмотры
Понятия «дача» больше не существует. Что это значит?
Понятия «дача» больше не существует. Что это значит?
Разъясняем изменения в законодательстве
3K просмотры
Летние городские кафе у водоемов: что важно знать предпринимателю
Летние городские кафе у водоемов: что важно знать предпринимателю
Кафе у водоема - весьма специфичный вид коммерческой недвижимости
5K просмотры
5 плюсов и 5 минусов таунхаусов: купить и не ошибиться
5 плюсов и 5 минусов таунхаусов: купить и не ошибиться
Сравниваем таунхаус с коттеджем и квартирой в многоэтажке
5K просмотры
Квартира-«распашонка» – планировка, которая нравится всем
Квартира-«распашонка» – планировка, которая нравится всем
Что хорошего в «распашонке» находят жильцы и застройщики, и какие подводные камни ждут покупателей.
2K просмотры
Акт передачи квартиры по договору купли-продажи: как составить и когда лучше подписывать
Акт передачи квартиры по договору купли-продажи: как составить и когда лучше подписывать
Зачем нужен передаточный акт продавцу и покупателю, что в нем должно быть обязательно
101 просмотры
Что такое временные постройки, чем они отличаются от капитальных строений
Что такое временные постройки, чем они отличаются от капитальных строений
Сколько может простоять на участке временное строение, где его нужно ставить, чтобы не пришлось сносить
398 просмотры
Как переехать жить в Краснодар или Сочи. Плюсы и минусы юга для пмж
Как переехать жить в Краснодар или Сочи. Плюсы и минусы юга для пмж
Переехавшие на юг из остальной части страны россияне нередко возвращаются назад спустя полгода-год
297 просмотры