Главная Статьи о рынке недвижимости Аренда площадей в торговых центрах: как предпринимателю защитить свои права

4K просмотры

Аренда площадей в торговых центрах: как предпринимателю защитить свои права

Будьте внимательны, заключая договор с арендодателем

Время прочтения - 5 минут

Формат торгового центра привлекает предпринимателей своим удобством и высокой проходимостью. Кажется, что нет ничего проще, как арендовать уже готовое место со всей инфраструктурой и потоком потенциальных покупателей в крупном ТЦ. Однако уже на этапе заключения договора с арендодателем нужно быть очень внимательным. Мы расскажем, как предпринимателю защитить себя от резкого подъема цен на аренду, штрафов и дополнительных платежей, и на какие еще пункты в договоре следует обратить внимание.  

Заключаем договор правильно

Обычно договоры аренды в торговых центрах (далее ТЦ) – это толстая пачка бумаги до сотни страниц с разными приложениями. Разобраться обычному предпринимателю в этих текстах сложно. Сейчас мы разберем самые важные пункты договора, от которых зависят условия вашей работы в ТЦ.

Какие бывают договоры

Их два – краткосрочный (не больше 11 месяцев) и долгосрочный (от одного года и больше). Ваш выбор зависит от размера ваших инвестиций и срока окупаемости проекта. Если ваш бизнес окупится, согласно бизнес-плану, в течение полугода, то заключайте краткосрочный договор. Если же на это потребуется больше времени, вам нужна долгосрочная аренда. Потому что вы же хотите за время пребывания в ТЦ не только окупить свои инвестиции, но и заработать. 

Пункт для защиты своих инвестиций при досрочном расторжении

Чтобы защитить свои вложения, обязательно укажите в краткосрочном договоре аренды, что если арендодатель решит досрочно расторгнуть договор, как раз когда вы только-только начали зарабатывать, он обязан будет возместить вам все убытки. Для этого вам надо будет сохранять чеки и счета.

Краткосрочный договор удобен тем, что его не надо регистрировать в Росреестре, а также его легко расторгнуть в одностороннем порядке без привлечения суда. Только пропишите в договоре сроки, за какое время нужно уведомить о расторжении – за 1-2 месяца, например.  

Пропишите мораторий

В случае долгосрочной аренды важно прописать мораторий: как вне суда арендодатель может расторгнуть с вами договор, как вам в этой ситуации возместят убытки, либо же внесите в договор полный запрет на расторжение договора в течение срока аренды, кроме как через суд. Правда, арендодатель в ответ может потребовать от вас того же. И еще учитывайте, чтобы срок моратория был немного длиннее срока окупаемости инвестиций. На всякий случай. Важно также понимать, что если вы нарушите условия такого договора, арендодатель вправе его расторгнуть, также вам придется заплатить штраф, согласно Гражданскому кодексу РФ.    

Важно:

Ведите переговоры по каждому пункту договора. У каждого торгового центра свои требования к договорам, менеджеры могут предоставить вам дополнительные бонусы взамен на некоторые условия. Лишь в редких случаях основные пункты договора в ТЦ окончательно утверждены и не подлежат редакции. 

Согласуйте возврат депозита

Обычно ТЦ пытаются составить договор так, что если вы досрочно решите расторгнуть договор, депозит останется у них в качестве штрафа. Однако вы имеете право прописать в договоре возврат депозита, тем более если вы уведомите его о своем выходе за несколько месяцев, когда реально найти нового арендатора.   

3 прицепа защиты своих прав арендатора 

Пропишите преимущественное право

После окончания срока договора ТЦ может изменить условия аренды или даже беспричинно выселить вас. Чтобы этого не произошло, пропишите свое преимущественное право в договоре. Это не защитит вас от роста цены за аренду, но у вас будет право остаться на этих площадях.

Еще о долгосрочном договоре

Долгосрочный договор нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Все затраты на это лягут на вас. Также придется уговорить ТЦ выделить вам отдельный кадастровый номер, чем арендодателю обычно очень не нравится заниматься.

В долгосрочном договоре важно прописать размер ежегодной индексации арендной ставки. Укажите, что ставка будет расти не более одного раза в год! Это защитит вас от резкого роста стоимости аренды. Обычно индекс равен 5-20% от ежемесячной аренды. Торгуйтесь.

Штрафные санкции

Обратите внимание на пункт про штрафные санкции при просрочке платежей. Размер пени не должен быть более 0,5% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки. Пропишите также в договоре, что только после 2-3 задержек платежей в год арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и забрать депозит. 

Есть также такой пункт как штраф за несвоевременное открытие торговой точки для посетителей, то есть если подготовка к открытию магазина затянется, вам придется платить неустойку. Иногда она достигает в ТЦ нескольких сотен тысяч рублей за каждый день просрочки. 

Важно:

Закладывайте в бизнес-плане бюджет на аренду в расчете на несколько месяцев. Так вы избежите штрафов, если задержите оплату аренды, когда ваш бизнес первые месяцы не будет приносить много прибыли. 

Разбираемся со стоимостью аренды

Стоимость аренды помещения в ТЦ зависит от метража, удобства расположения внутри ТЦ, благоустроенности самого ТЦ и помещения.      

Что входит в плату

Укажите в договоре, что входит в постоянную арендную плату. Входят ли в нее платежи за коммуналку, реклама на фасаде здания. Важно также прописать, кто будет платить за поломки внутри помещения – неисправность водопровода, плохой стеклопакет, сломанный дверной замок и так далее.     

Есть ли скрытые выплаты и дополнительные условия

Уточните, не придется ли вам платить отдельно за труд уборщицы, охранника, дворника, сантехника, вахтера и так далее. Возможно, арендодатель потребует вашего обязательного участия в промо-акциях внутри ТЦ, оформления рекламной конструкции в соответствии со стилем ТЦ у их подрядчика и так далее.

Важно:

Уточните дополнительные платежи и обязательства. Ими могут стать: эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; маркетинговые сборы; дополнительная реклама на фасаде ТЦ; платный туалет для ваших сотрудников  и так далее.

Что делать, если арендатор поднимет оплату

Чаще всего конфликты между арендатором и ТЦ возникают из-за роста платы за аренду. Поэтому учтите все пожелания, которые мы перечислили выше, при составлении договора. Не привязывайте размер платы к курсу валют. Также важно указать в договоре, что непредвиденный рост цен допустим только при росте цен на коммунальные услуги и высокой инфляции. 

Бонусы в ТЦ

Можно также вести разговор с арендодателем о дополнительных льготах и бонусах. У каждого ТЦ есть ряд таких бонусов, которые помогут вам сэкономить и сделать свой бренд более узнаваемым. Например, арендные каникулы, когда вы обустраиваете свою площадь и ничего не платите. Это актуально, когда ТЦ новый и еще не заполнен арендаторами – можно попросить на это время скидку до 50%.   

Кстати:

Сегодня для привлечения арендаторов ТЦ предлагают разные условия, они готовы закупить торговое оборудование, провести ремонт, предоставить отсрочку по арендной плате, плавно повышать арендную ставку в течение полутора лет и даже идут на фиксированную арендную ставку (так называемый КЭП), когда вы платите процент от своего товарооборота. 

Общие советы

Узнайте внутренние правила ТЦ

Они наверняка есть. И если вы или ваши сотрудники их нарушат, вам грозят штрафы и досрочное расторжение договора. 

Согласуйте ассортимент

Иногда ТЦ требуют согласовать весь ассортимент магазина. Сделайте это в виде приложения к договору.  Внесите в список товар, который вы также хотите продавать в будущем, вдруг этот товар уже находится в эксклюзиве у другого арендатора и вам не разрешат брать его на реализацию?

Приготовьте проект магазина

ТЦ может запросить у вас проект магазина. Поэтому подготовьтесь заранее, тем более если вы используете специальное оборудование. 

О строительных работах

Узнайте время, когда вам разрешат проводить строительные работы внутри помещения, доставлять оборудование и материалы. Обычно это делается ночью, когда ТЦ закрыт.

Нюансы по доставке товара

Уточните, когда и на каких машинах вы можете завозить товар. Чтобы не было так, что вашей фуре не удастся проехать на территорию ТЦ.   

О коммуникациях

Выясните, какое коммуникации проходят в полу и стенах вашего помещения. При строительно-монтажных работах это защитит вас от неприятностей.

Ограничения для персонала

Узнайте, какие есть ограничения для персонала. Возможно, им запрещается принимать пищу на рабочем месте под угрозой штрафа или они не имеют право покидать рабочее место в течение фиксированного времени.    

Количество электроэнергии

Пропишите в договоре, какое количество электроэнергии арендодатель гарантирует выделить на вашу точку.   

Сколько стоит аренда площадей в ТЦ в разных городах

Согласно данным агентства «Росриелт», средняя ставка за аренду коммерческих площадей в крупных городах России следующая.

  • Москва — 67 205 рублей за кв.м. в год
  • Санкт-Петербург — 67 944 рублей за кв.м. в год
  • Казань — 9 408 рублей за кв.м. в год
  • Новосибирск — 14 511 рублей за кв.м. в год
  • Екатеринбург — 8 935 рублей за кв.м. в год

Стоимость аренды помещения в ТЦ зависит от его местоположения и посещаемости. В крупных и популярных ТЦ Москвы стоимость одного квадратного метра в год – от 120 тысяч рублей (есть и по 500 тысяч рублей). В небольших московских ТЦ стоимость аренды равна в среднем 30 тысячам рублей в год за кв.м.  В регионах условия аренды – от 5 тысяч рублей за кв.м. в год. Иногда арендатора устанавливает оплату в виде процента с оборота – 10-20%.

Зависит стоимость и от размещения торговой точки внутри ТЦ. Аренда на первом этаже дороже, чем на верхних (цена падает на 30% с каждым этажом). Аренда точки у входа в ТЦ дороже, чем в  глубине.    

Выводы

ТЦ с хорошим трафиком поможет выжить даже в кризисные годы. Специалисты советуют начинать дело именно с ТЦ, где легче «раскрутиться». Главное – подойдите со всем вниманием к составлению договора. Возможно, лучше привлечь юриста. Это защитит вас в будущем от неприятных неожиданностей. Но в любом случае, если вдруг возникнут проблемы, общайтесь с администрацией ТЦ. Если они заинтересованы в вашем присутствии, то обязательно пойдут на уступки. 

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Удачный декор: как превратить дачу из обычной в стильную
Удачный декор: как превратить дачу из обычной в стильную
Милые вещицы в интерьере, которые могут быть еще и практичными
Милые вещицы в интерьере, которые могут быть еще и практичными
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Стиль лофт в дизайне интерьера: неформал из рабочего квартала в изысканном обществе
Стиль лофт в дизайне интерьера: неформал из рабочего квартала в изысканном обществе
Чем многим нравится индустриальный стиль и как оформить маленькую квартиру в стиле лофт
357 просмотры
8 ситуаций, когда вам стоит присмотреться к квартире на первом этаже
8 ситуаций, когда вам стоит присмотреться к квартире на первом этаже
В новых домах такие квартиры на порядок комфортнее, чем в советских постройках
4K просмотры
Прогноз на 2019 год: что будет с рынком вторичного жилья
Прогноз на 2019 год: что будет с рынком вторичного жилья
Долевое строительство умрет, а цены на старый фонд изменятся
7K просмотры
Как выбрать землю «без сучка и задоринки»?
Как выбрать землю «без сучка и задоринки»?
Несколько важных шагов избавят вас от огромных трат
5K просмотры
4 варианта выгодной инвестиции в недвижимость
4 варианта выгодной инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость всегда считались среди россиян самым выгодным вложением своих сбережений
4K просмотры
Нужен офис: купить или арендовать?
Нужен офис: купить или арендовать?
Разбираем плюсы-минусы покупки и как правильно выбрать офис
3K просмотры
Что такое ипотечные каникулы и кому они даются?
Что такое ипотечные каникулы и кому они даются?
Государство обяжет банки давать каникулы
6K просмотры
16 предметов советского быта, вызывающие бурю эмоций
3K просмотры