Ваш регион - ?
ДаВыбрать другой

Главная Статьи о рынке недвижимости Как и на что можно разменять долю в квартире

5 месяцев назад
3K

Как и на что можно разменять долю в квартире

Рассмотрим два главных варианта

Время прочтения - 5 минут 

Долю в квартире достаточно сложно продать или разменять, потому что это затрагивает интересы других собственников. Чаще всего такая ситуация возникает, когда близкие родственники не могут ужиться под одной крышей или квартира досталась по наследству, а также в случае переезда. В этой статье мы рассмотрим варианты, как и на что можно обменять долю в квартире.

Какой бывает собственность на долю в жилье

Собственность на квартиру может быть разной – совместной и долевой. Чаще встречается первый случай. Это значит, что квартира приобретена в браке, доли у супругов фактически не выделены и определить, на что каждый из них имеет право, практически невозможно. Общедолевая собственность означает, что у каждого собственника имеется свидетельство, где указано, какая же именно доля в собственности на квартиру ему принадлежит, например, ½ или ¼ и так далее. Такую выделенную долю можно продать, подарить или обменять. 

В первом случае, когда у вас совместная собственность, вам нужно сначала выделить свою долю, чтобы потом иметь право ее продать или обменять. Как это сделать, мы писали в отдельной статье. Когда у вас будет документальное подтверждение того, какой долей вы владеете, можно ею распорядиться.

Собственность на квартиру может быть разной - совместной и долевой. Чаще встречаеться первый случай

Первый вариант – обмен-продажа

Большинство сделок по обмену недвижимость осуществляются путем продажи. Если вам, к примеру, принадлежит 1/3 часть квартиры, закон разрешает вам ее продать и купить другое жилье. Правда, найти покупателя на долю в квартире очень сложно: кто согласится жить с незнакомыми людьми? Существует два варианта, как выйти из этой ситуации.

1. Договориться с собственниками и продать квартиру

Поговорите с другими собственниками квартиры. Вы можете все вместе продать квартиру, разделить вырученные деньги, а затем уже каждый приобретет то жилье, на какое у него хватит средств, возможно, это будет первоначальный взнос при оформлении ипотеки. Так или иначе, этот сценарий развития событий состоится, только если все собственники согласны на продажу. 

2. Предложить остальным собственникам выкупить вашу долю

Возможно, другие собственники согласятся выкупить вашу долю – кто-то один из них или все вместе? К тому же, по закону они и так имеют преимущественное право на выкуп вашей доли. Эта сделка очень выгодная. Если, к примеру, вам и вашему родственнику досталась по наследству квартира от бабушки, то родственник, выкупив у вас долю, станет единоличным собственником, а вы сможете использовать вырученные средства на покупку отдельного жилья.   

Второй вариант — обменяться подарками-долями с родственниками

Нередко случается так, что какие-то родственники хотят поселиться вместе, а какие-то разъехаться. Им принадлежат равные доли в квартирах в разных домах или даже в разных городах. В этом случае нужно просто составить два договора дарения. На это не нужно получать согласие остальных собственников квартиры, что потребовалось бы, если бы вы продавали свою долю постороннему человеку. То есть вы просто дарите свои доли друг другу, меняетесь и переезжаете. Причем обменяться долями родственники могут и внутри одной квартиры, если доли не равны.

Кстати:

Обмен долями в квартирах между родственниками –  распространенная сделка. При этом совсем не обязательно быть владельцем большой доли. Главное, чтобы доля была зарегистрирована, тогда ею можно распоряжаться.

Если же вы не хотите оформлять дарственные, то можно пойти путем составления договора мены. Это потребует следующих действий.

Обмен долями в квартирах между родственниками - распространенная сделка

Обмен долями в неприватизированном жилье

Если родственники решили обменяться долями в жилье, оформленном по договору соцнайма, то нужно составить соглашение в трех экземплярах и подписать, один из трех экземпляров подать в местную администрацию для регистрации (статья 72 ЖК РФ). Администрация заключит новое соглашение и передаст жилье новым нанимателям в течение десяти дней. Важно подать заявление от имени всех собственников квартиры.

Какие нужны документы для администрации

  • Копии паспортов всех участников.
  • Договора соцнайма и ордера на право вселения в квартиры, разрешение администрации на вселение.
  • Справка о составе семьи в каждой квартире.
  • Письменное согласие собственников или нанимателей жилья
  • Если в одной из квартир проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, нужно приложить письменное согласие органов опеки и попечительства.
  • Квитанции об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.   

Почему могут отказать в обмене

Отказать в обмене могут в следующих ситуациях (согласно статье 73 ЖК РФ):

  • Одно из помещений находится в аварийном состоянии.
  • Есть судебное решение, которое закрепляет право на использование квартиры.
  • Один из домов готовится под снос или нуждается в капремонте.
  • Один из участников сделки болен хроническим заболеванием, которое представляет опасность для окружающих.
  • Участник сделки страдает хроническим заболеванием, представляющим опасность для окружающих.
  • Жилье является служебным.

О доплате

Администрация не учитывает, равны обмениваемые доли или нет. Если вы производите обмен с доплатой и ваши доли не равны, то это нужно зафиксировать в договоре вместе с юристом. Пропишите там сроки передачи денег, после получения денег составьте расписку, договор не нужно приносить в администрацию.

Обмен долями в приватизированном жилье

В этом случае родственникам не нужно согласовывать свое намерение с администрацией. Нужно только зарегистрировать свой договор в Росреестре и оплатить госпошлину. Причем не обязательно привлекать и нотариуса, однако мы советуем обратиться к нему, чтобы потом не было лишних беспокойств. Такие сделки могут стать предметом разбирательств, если кто-то из родственников впоследствии решит оспорить сделку, посчитает, что его интересы нарушили. Нотариально заверенный договор оспорить сложнее. 

Какие нужны документы для Росреестра

  • Договор обмена. Укажите в нем размер долей, их стоимость и описание каждой квартиры.
  • Паспорта всех участников.
  • Документы, которые подтвердят ваше родство: свидетельство о браке, о рождении и так далее.
  • Выписки из ЕГРП, которые подтвердят, что вы собственники долей в квартирах, и что на обеих квартирах нет ареста, залога и другого обременения.
  • Согласие остальных собственников квартиры на сделку, заверенное у нотариуса.
  • Согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
  • Если в одной из квартир зарегистрирован несовершеннолетний или недееспособный гражданин, нужно согласие на сделку органов опеки и попечительства.
  • Техпаспорта квартир и поэтажные планы домов, экспликации. 

    Обменяться долями в приватизированной и неприватизированной квартирах нельзя

Еще нюансы

  • Несовершеннолетние не могут никому отдать свою долю. Хотя они могут принимать в дар долю с согласия своих родителей или опекунов. 
  • При оформлении дарственной налоги платить не нужно. Со сделки по обмену доли в приватизированном жилье нужно платить подоходный налог:
  1. Если доля в квартире, которую вы получаете, принадлежала собственнику меньше пяти лет (если доля приобретена до 2016 года, то срок – три года).
  2. Если доля в квартире вам передается с доплатой.

Если же рыночная стоимость долей равна и доля принадлежит собственнику меньше трех лет, то при обмене не нужно платить налог. Платить налог нужно сразу после заключения сделки и, подавая документы в Регпалату, прикрепить квитанцию об оплате к пакету документов.  

Важно:

Обменяться долями в приватизированной и неприватизированной квартирах нельзя. Администрация не выдаст разрешение на обмен, потому что обе квартиры должны находиться в равном юридическом статусе. Сторонам нужно приватизировать жилье, тогда можно совершить обмен.

Облагается ли налогами сделка обмена долями

 Фактически сделка обмена – это объединение двух договоров купли-продажи в один. Сторона, получающая доход в результате сделки обмена, обязана уплатить с него налог. Если возникает обязанность уплатить налог, то возникает и право получить налоговый вычет.

Вывод

Существует несколько вариантов обменять долю в квартире. Можно продать квартиру вместе с другими собственниками и разделить прибыль. Можно продать свою долю другим собственникам и приобрести отдельное жилье. Есть варианты обмена долями с родственниками внутри квартиры и в разных квартирах – как с помощью договора мены, так и процедуры дарения.

 

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Договор найма: защищаем свои права (и собственника, и квартиросъемщика)
Договор устанавливает сроки, суммы, а также помогает избежать споров и даже судов
Ветхое жилье-2019: все о программе
Чем аварийное жилье отличается от ветхого и как переехать из ветхого в новое
VIP объявления
1-комнатная квартира, 40 м², 2/3 эт.
Можайск
9 500 ₽
1-комнатная квартира, 45 м², 4/5 эт.
Раменское
12 000 ₽
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Читайте также
Статьи со схожей тематикой
Как обезопасить себя от пожаров жителям старых домов?
Разбираем печальный опыт дома на Никитском бульваре в Москве
2K
Фокусы с приватизацией: что нужно знать в 2018-ом
Рассказываем, как получить в собственность муниципальное, коммунальное жилье или комнату
3K
Квартира на первом этаже: из «жилья» в «коммерцию» (и наоборот)
По закону, каждый собственник может перевести жилое помещение в нежилое
4K
Почему сносят старые и новые дома (и как не купить такое жилье)
Не стоит думать, что снос грозит только ветхим строениям
4K
Новый закон об электричестве: россияне станут платить больше?
Что такое трехэтапная электрификация и кому она грозит
2K
Понятия «дача» больше не существует. Что это значит?
Разъясняем изменения в законодательстве
2K
Квартиры за 30-500 млн рублей: за что готовы платить покупатели?
Подборка выставленной на продажу дорогой "вторички"
2K
Продавать ли сейчас "вторичку"? Что будет с рынком?
Когда выгоднее продать квартиру - сейчас или позже? Все зависит от того, когда вы ее покупали.
4K
Спецпредложения
Лучшие предложения квартир, новостроек и коттеджей
1-комнатная квартира, 36 м², 6 эт.
Краснодар
4 500 ₽
2-комнатная квартира, 54 м²
Волгоград
2 370 000 ₽
3-комнатная квартира, 72 м², 3/8 эт.
Сочи
6 500 ₽
1-комнатная квартира, 46 м², 4/16 эт.
Анапа
9 500 ₽
1-комнатная квартира, 38 м², 10/14 эт.
Москва
12 000 ₽
1-комнатная квартира, 42 м², 3/9 эт.
Москва
12 000 ₽