Ваш регион - ?
ДаВыбрать другой

Главная Статьи о рынке недвижимости Как продать квартиру в новостройке по ДДУ

5 месяцев назад
3K

Как продать квартиру в новостройке по ДДУ

Если дом еще не сдан, в сделке присутствует договор долевого участия

Время прочтения - 4 минуты

Нередко у инвесторов или обычных граждан возникает необходимость продать квартиру, купленную по договору долевого участия, когда дом еще не достроен и не сдан в эксплуатацию. Сделать это можно. Правда, продавать вы будете не квартиру, а право требования на нее. То есть вы уступите свои права другому человеку, который вместо вас становится участником долевого строительства. В этой статье мы расскажем, как это сделать.

Переуступка прав

Когда вы оформляете ДДУ, фактически, у вас еще нет прав собственности на будущую квартиру. Владельцем новостройки является застройщик, с которым вы заключили договор.

Если вы решили продать квартиру в недостроенном доме, то вы продаете не жилье, а права требования на него. И между вами заключается не договор купли-продажи, а договор переуступки прав (договор цессии). 

Кстати:

Такие сделки разрешены государством.  ФЗ №214 защищает покупателей квартиры по ДДУ от мошенничества и банкротства застройщика, срыва сроков сдачи жилья и так далее.  А закон «О защите прав потребителей» защищает его от некачественно построенного жилья. 

Сделать это можно

Когда вы заключаете договор переуступки, происходит следующее: 

  • Новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
  • Продавец отвечает за подлинность договора, заключенного с застройщиком, но не отвечает за нарушения, которые может допустить застройщик при возведении новостройки. 
  • Договор переуступки можно заключить, только когда дом не сдан в эксплуатацию. После ввода в эксплуатацию квартира может быть продана только на основании договора купли-продажи. 

Пошаговая инструкция

Шаг первый. Получите согласие застройщика.

Закон не обязывает это делать, однако иногда застройщики включают такой пункт в договор долевого участия. Обычно они не против того, чтобы вы уступили права на квартиру другому человеку, но взимают за это комиссию в пределах 3% от суммы договора.  Также можно взять у застройщика справку об отсутствии задолженности.

 Если ДДУ изначально предусматривал оплату частями, то нужно, чтобы застройщик разрешил перевести остаток задолженности на нового дольщика и предоставил ему график внесения платежей.  

Шаг второй. Подпишите договор переуступки.

Вместе с покупателем подготовьте и подпишите договор переуступки.  Он должен прилагаться к основному документу – ДДУ. В договоре переуступки обязательно укажите, на что переуступаются права, какова цена уступки, содержание права, условия, при которых право требования может быть реализовано, и условия передачи прав.

4 шага

Шаг третий. Зарегистрируйте договор.

Далее нужно отнести договор в Росреестр вместе со следующим набором документов для регистрации:

  • заявление о регистрации (от покупателя и от продавца);
  • договор долевого участия (основной документ);
  • договор переуступки прав (в двух экземплярах);
  • разрешение застройщика на уступку права;
  • нотариально заверенное согласие супруги/супруга на сделку или документ о том, что недвижимость не является совместной собственностью (решение суда, брачный договор);
  • если в сделке участвует несовершеннолетний, разрешение органов опеки;
  • квитанция об уплате пошлины за услуги регистрации.

Процедура регистрации займет примерно две недели. 

Важно:

Если вы покупали квартиру с помощью ипотечного кредита, то нужно также взять в банке справку об отсутствии задолженности и получить согласие банка на перерегистрацию ДДУ.

Шаг четвертый. Проведите расчеты по сделке.

Когда договор будет зарегистрирован в Росреестре, покупатель может передать продавцу деньги. Это можно сделать несколькими способами: перевести деньги на банковский счет продавца, передать наличные или же воспользоваться самыми безопасными инструментами – банковской ячейкой или аккредитивом.   

Какие могут быть трудности

Продажа квартиры с ДДУ по договору переуступки – безопасная сделка. Тут невозможно мошенничество, двойные продажи, потому что договор регистрируется в Росреестре.  

Однако процесс оформления договора переуступки прав отнимает время и силы. Иногда люди идут на хитрость: оформляют сделку по предварительному договору купли-продажи. То есть покупатель и продавец договариваются, что когда дом будет сдан в эксплуатацию и продавец получит на руки свидетельство о праве собственности, квартира будет передана по обычному договору купли-продажи покупателю.  Но в этом случае закон не защищает прав покупателя. К примеру, если возникнут проблемы с застройщиком, то он не сможет отстоять свои права, так как официальным собственником остается другой человек, который, получив за квартиру деньги по предварительному договору, вряд ли захочет участвовать в судах против застройщика. 

Есть и другие риски при оформлении договора переуступки прав. Нужно обязательно проверить, нет ли на квартире обременений.  Если продавец задержал платежи, то все долги лягут на нового дольщика. ФЗ №214 не разрешает продавцу переуступать права требования, если расчеты по ДДУ с застройщиком не выполнены надлежащим образом. 

Какие нужно заплатить налоги

Продажа квартиры с ДДУ облагается налогом, если сумма новой сделки больше, чем сумма, ранее выплаченная застройщику. Налог на доход физлиц нужно заплатить именно с этой разницы в размере 13%.  Оплатить налог нужно до середины июля следующего года (подать декларацию – до конца апреля). Можно также воспользоваться правом налогового вычета. 

Какая выгода

Для продавца такая сделка выгодна, поскольку квартира с ДДУ возрастает в цене по мере возведения дома. Если вы купили ее на стадии котлована, то к окончанию строительства дома она будет стоить на 30-40% дороже. Конечно, если дождаться сдачи дома в эксплуатацию и получить права собственности на квартиру, она может быть продана еще дороже. Но иногда возникает необходимость продать недостроенную недвижимость по каким-то причинам (например, срочно нужны деньги, изменилась семейная ситуация и так далее).  К тому же у продажи квартиры на стадии строительства есть свои преимущества: вы избежите хлопот, связанных с процедурой получения жилья, оформления права собственности.

Продажа квартиры с ДДУ

Вывод

Уступить свои права дольщик может на любом этапе строительства дома с того момента, как зарегистрировал ДДУ. Причем переуступать права на одну и ту же квартиру можно бесконечное количество раз: если вы купили квартиру по переуступке, то точно так же можете продать ее позднее.  

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Как отложить деньги на квартиры растущим детям: расчеты для Москвы и для регионов
Позаботиться о будущем детей – одна из задач хороших родителей, не так ли?
Маленькая гардеробная в маленькой квартире или в доме. Делаем своими руками.
Подарите вещам собственную Нарнию. Это можно сделать даже в хрущевке.
VIP объявления
1-комнатная квартира, 45 м², 4/5 эт.
Раменское
12 000 ₽
2-комнатная квартира, 46 м², 12/13 эт.
Москва
14 500 ₽
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Читайте также
Статьи со схожей тематикой
Как получить соципотеку: шаги и советы
Узнаем, кто может получить социальную ипотеку в 2019 году
1K
Совет дома – друг человека
Используем реальный опыт, чтобы правильно организовать собственный совет многоквартирного дома, ведь у него немало полезных функций.
1K
Как сдать квартиру без риэлтора: 6 важных шагов
…И лайфхаки, которые сберегут нервы и деньги
1K
Топ-7 популярных каналов про недвижимость и ремонт
Актуальная подборка групп ВКонтакте и Телеграм-каналов
2K
Как выгоднее застраховать жилье: топ-5 советов «бывалых»
Можно "сторговаться" с агентом, зная некоторые хитрости
4K
Чек-лист: как организовать переезд
Мы расскажем о бюджетных лайфхаках для организации переезда, поможем настроиться, ничего не забыть и не потерять. Переезд – это к лучшему
1K
Как восстановить документы на недвижимость?
Разбираем 3 типа документов на жилье
2K
Как обезопасить себя от пожаров жителям старых домов?
Разбираем печальный опыт дома на Никитском бульваре в Москве
2K
Спецпредложения
Лучшие предложения квартир, новостроек и коттеджей
1-комнатная квартира, 42 м², 6/16 эт.
Новороссийск
13 000 ₽
1-комнатная квартира, 32 м², 1 эт.
Благовещенск
6 500 ₽
1-комнатная квартира, 50 м², 7/14 эт.
Краснодар
9 500 ₽
1-комнатная квартира, 32 м², 2 эт.
Тимашевск
6 000 ₽
1-комнатная квартира, 42 м², 4/5 эт.
Раменское
11 500 ₽
1-комнатная квартира, 45 м², 4/5 эт.
Владивосток
4 500 ₽