Главная Статьи о рынке недвижимости Как продать квартиру в новостройке по ДДУ

4K просмотры

Как продать квартиру в новостройке по ДДУ

Если дом еще не сдан, в сделке присутствует договор долевого участия

Время прочтения - 4 минуты

Нередко у инвесторов или обычных граждан возникает необходимость продать квартиру, купленную по договору долевого участия, когда дом еще не достроен и не сдан в эксплуатацию. Сделать это можно. Правда, продавать вы будете не квартиру, а право требования на нее. То есть вы уступите свои права другому человеку, который вместо вас становится участником долевого строительства. В этой статье мы расскажем, как это сделать.

Переуступка прав

Когда вы оформляете ДДУ, фактически, у вас еще нет прав собственности на будущую квартиру. Владельцем новостройки является застройщик, с которым вы заключили договор.

Если вы решили продать квартиру в недостроенном доме, то вы продаете не жилье, а права требования на него. И между вами заключается не договор купли-продажи, а договор переуступки прав (договор цессии). 

Кстати:

Такие сделки разрешены государством.  ФЗ №214 защищает покупателей квартиры по ДДУ от мошенничества и банкротства застройщика, срыва сроков сдачи жилья и так далее.  А закон «О защите прав потребителей» защищает его от некачественно построенного жилья. 

Сделать это можно

Когда вы заключаете договор переуступки, происходит следующее: 

  • Новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
  • Продавец отвечает за подлинность договора, заключенного с застройщиком, но не отвечает за нарушения, которые может допустить застройщик при возведении новостройки. 
  • Договор переуступки можно заключить, только когда дом не сдан в эксплуатацию. После ввода в эксплуатацию квартира может быть продана только на основании договора купли-продажи. 

Пошаговая инструкция

Шаг первый. Получите согласие застройщика.

Закон не обязывает это делать, однако иногда застройщики включают такой пункт в договор долевого участия. Обычно они не против того, чтобы вы уступили права на квартиру другому человеку, но взимают за это комиссию в пределах 3% от суммы договора.  Также можно взять у застройщика справку об отсутствии задолженности.

 Если ДДУ изначально предусматривал оплату частями, то нужно, чтобы застройщик разрешил перевести остаток задолженности на нового дольщика и предоставил ему график внесения платежей.  

Шаг второй. Подпишите договор переуступки.

Вместе с покупателем подготовьте и подпишите договор переуступки.  Он должен прилагаться к основному документу – ДДУ. В договоре переуступки обязательно укажите, на что переуступаются права, какова цена уступки, содержание права, условия, при которых право требования может быть реализовано, и условия передачи прав.

4 шага

Шаг третий. Зарегистрируйте договор.

Далее нужно отнести договор в Росреестр вместе со следующим набором документов для регистрации:

  • заявление о регистрации (от покупателя и от продавца);
  • договор долевого участия (основной документ);
  • договор переуступки прав (в двух экземплярах);
  • разрешение застройщика на уступку права;
  • нотариально заверенное согласие супруги/супруга на сделку или документ о том, что недвижимость не является совместной собственностью (решение суда, брачный договор);
  • если в сделке участвует несовершеннолетний, разрешение органов опеки;
  • квитанция об уплате пошлины за услуги регистрации.

Процедура регистрации займет примерно две недели. 

Важно:

Если вы покупали квартиру с помощью ипотечного кредита, то нужно также взять в банке справку об отсутствии задолженности и получить согласие банка на перерегистрацию ДДУ.

Шаг четвертый. Проведите расчеты по сделке.

Когда договор будет зарегистрирован в Росреестре, покупатель может передать продавцу деньги. Это можно сделать несколькими способами: перевести деньги на банковский счет продавца, передать наличные или же воспользоваться самыми безопасными инструментами – банковской ячейкой или аккредитивом.   

Какие могут быть трудности

Продажа квартиры с ДДУ по договору переуступки – безопасная сделка. Тут невозможно мошенничество, двойные продажи, потому что договор регистрируется в Росреестре.  

Однако процесс оформления договора переуступки прав отнимает время и силы. Иногда люди идут на хитрость: оформляют сделку по предварительному договору купли-продажи. То есть покупатель и продавец договариваются, что когда дом будет сдан в эксплуатацию и продавец получит на руки свидетельство о праве собственности, квартира будет передана по обычному договору купли-продажи покупателю.  Но в этом случае закон не защищает прав покупателя. К примеру, если возникнут проблемы с застройщиком, то он не сможет отстоять свои права, так как официальным собственником остается другой человек, который, получив за квартиру деньги по предварительному договору, вряд ли захочет участвовать в судах против застройщика. 

Есть и другие риски при оформлении договора переуступки прав. Нужно обязательно проверить, нет ли на квартире обременений.  Если продавец задержал платежи, то все долги лягут на нового дольщика. ФЗ №214 не разрешает продавцу переуступать права требования, если расчеты по ДДУ с застройщиком не выполнены надлежащим образом. 

Какие нужно заплатить налоги

Продажа квартиры с ДДУ облагается налогом, если сумма новой сделки больше, чем сумма, ранее выплаченная застройщику. Налог на доход физлиц нужно заплатить именно с этой разницы в размере 13%.  Оплатить налог нужно до середины июля следующего года (подать декларацию – до конца апреля). Можно также воспользоваться правом налогового вычета. 

Какая выгода

Для продавца такая сделка выгодна, поскольку квартира с ДДУ возрастает в цене по мере возведения дома. Если вы купили ее на стадии котлована, то к окончанию строительства дома она будет стоить на 30-40% дороже. Конечно, если дождаться сдачи дома в эксплуатацию и получить права собственности на квартиру, она может быть продана еще дороже. Но иногда возникает необходимость продать недостроенную недвижимость по каким-то причинам (например, срочно нужны деньги, изменилась семейная ситуация и так далее).  К тому же у продажи квартиры на стадии строительства есть свои преимущества: вы избежите хлопот, связанных с процедурой получения жилья, оформления права собственности.

Продажа квартиры с ДДУ

Вывод

Уступить свои права дольщик может на любом этапе строительства дома с того момента, как зарегистрировал ДДУ. Причем переуступать права на одну и ту же квартиру можно бесконечное количество раз: если вы купили квартиру по переуступке, то точно так же можете продать ее позднее.  

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Квартира на последнем этаже — плюсы и минусы
Рассмотрим как новостройки, так и старый фонд
Квартира на последнем этаже — плюсы и минусы
С июля 2019 года долевое строительство в России умрет
Запрет долевого строительства: всё, что нужно знать покупателям и риэлторам
С июля 2019 года долевое строительство в России умрет
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Животное в доме: как защитить ремонт и технику от питомца
Животное в доме: как защитить ремонт и технику от питомца
Следуйте инструкциям, чтобы не переделывать испорченный интерьер
4K просмотры
Перевести жилое помещение в нежилое в 2019 году стало еще сложнее
Перевести жилое помещение в нежилое в 2019 году стало еще сложнее
Многим придется проститься с мечтами о маленьком бизнесе в центре и даже с уже имеющимся бизнесом. Проверенные схемы больше не работают.
2 количество комментариев
1K просмотры
8 ситуаций, когда вам стоит присмотреться к квартире на первом этаже
8 ситуаций, когда вам стоит присмотреться к квартире на первом этаже
В новых домах такие квартиры на порядок комфортнее, чем в советских постройках
4K просмотры
Инсоляция помещений. Что это, и какие есть нормы инсоляции
Инсоляция помещений. Что это, и какие есть нормы инсоляции
Что жителю Норильска хорошо, то крымчанину плохо.
1K просмотры
Изменился порядок уплаты налогов при продаже квартиры
Изменился порядок уплаты налогов при продаже квартиры
Разбираемся, сколько ждать - 3 или 5 лет - чтобы не платить налог с продажи
3K просмотры
Строительство дома: как начать без ошибок и все учесть
Строительство дома: как начать без ошибок и все учесть
Какие роковые ошибки чаще всего допускают в строительстве дома любители?
689 просмотры
Как не остаться на улице при разводе (и составить заранее брачный договор)
Как не остаться на улице при разводе (и составить заранее брачный договор)
Статистика разводов заставляет задуматься о насущном
5K просмотры
Дизайн детской: мебель и планировка на вырост с 0 до 18 лет
Дизайн детской: мебель и планировка на вырост с 0 до 18 лет
Думаем лет на 20 вперед: дизайн, при котором тратится меньше денег на ремонт
3K просмотры