Главная Статьи о рынке недвижимости Изменился порядок уплаты налогов при продаже квартиры

3K просмотры

Изменился порядок уплаты налогов при продаже квартиры

Разбираемся, сколько ждать - 3 или 5 лет - чтобы не платить налог с продажи

В порядок расчета налога при продаже квартиры внесены изменения. Чтобы продать квартиру без уплаты налога, вы должны владеть ею не три, а пять лет. Кроме того, НДФЛ для физических лиц теперь рассчитывается с привязкой к кадастровой стоимости недвижимости. В статье мы расскажем, когда нужно, а когда не нужно платить налог с продажи квартиры, какие существуют льготы, чтобы уменьшить сумму налога.

Когда продажа квартиры облагается налогом, а когда нет

Продавая квартиру, вы получаете доход, некую денежную сумму. Так как цены на рынке недвижимости в основном показывают рост, скорее всего, вы получите за квартиру больше денег, чем за нее заплатили, когда ее приобретали. С полученной прибыли вы должны заплатить налог, ставка которого равна 13%. 

Однако Налоговый кодекс РФ (ст.217.1) устанавливает минимальный срок непрерывного владения квартирой, после которого вам не нужно платить налог и сдавать декларацию 3-НДФЛ. Это три года или пять лет. Подсчитывать нужно месяца: 3 года – это 36 месяцев, а 5 лет – 60 месяцев. Дата, когда вы стали собственником квартиры, прописана в ЕГРН (или в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП).  То есть если вы владеете квартирой больше трех или пяти лет, то вам не нужно платить за нее налог.

13% ставка налога

Теперь самое трудное. От чего зависит минимальный срок? Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, то вам не нужно платить налог по истечении трех лет владения. Если после 2016 года, то по истечению пяти лет.

К примеру, вы пробрели апартаменты в 2015 году. Вам не нужно ждать 2020 года, чтобы продать их без уплаты налога с продажи. Уже сегодня, в 2019 году, спустя три года, вы можете продавать недвижимость без лишних трат. Другой пример: вы купили квартиру в 2016 году в июле. Плюсуем пять лет: только летом 2021 года квартиру можно будет продать без уплаты налога.

владеть квартирой пять лет

Есть и исключения. Собственник жилья, ставший им после 2016 года, тоже может быть освобожден от налога с продажи уже через три года, в случае, если квартира:

  • Была получено в наследство.
  • Получена по дарственной от родственников. 
  • Вы стали ее собственником в результате приватизации.
  • Вы купили ее на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

исключения

Изменения в подсчетах суммы налога

Другое изменение в законодательстве относительно порядка уплаты налога касается расчета его суммы. Теперь величина налога зависит не от той суммы, за которую вы продаете квартиру, а от ее кадастровой стоимости.

Сделано это вот почему. Продавцы, чтобы уменьшить налог, часто занижают стоимость квартиры в договоре. То есть на самом деле они продают квартиру по одной цене, а в договоре пишут другую. Таким образом продавец как будто бы вовсе не получает никакой прибыли или получает якобы очень немного, от чего и берется 13%. Теперь закон строг: если цена в договоре окажется искусственно заниженной, то продавец будет платить 70% кадастровой стоимости квартиры (на начало года сделки). Также применяется имущественный вычет, максимальная величина которого равна 1 млн рублей (смотрите Налоговый кодекс РФ 220 статья).

Пример: Вы купили квартиру в новостройке за 2 млн рублей. Сделали в ней ремонт и через год решили продать ее за 3 млн рублей. По идее, налог должен составить 13% от прибыли, то есть от 1 млн рублей (130 тысяч рублей). Вы решили схитрить и написать в договоре, что продаете квартиру за те же 2 млн рублей. В этом случае налоговики применят к вам другой расчет. В расчет берется кадастровая стоимость квартиры. Допустим, она составляет 2,6 млн рублей. От нее берут 70%, остается 1,82 млн рублей. Если вы получили имущественный вычет в размере 1 млн рублей, то остается 820 тысяч рублей. Из них вычитают 13%. Вам нужно будет заплатить в налоговую 106 тысяч рублей.   

Если же вы не покупали квартиру, а получили ее в наследство, вам ее подарили или же вы просто приватизировали ее, налог уплачивается не с разницы продажи и покупки, а со всей суммы сделки. Причем опять же сравнивается договорная (то есть та сумма, за которую вы продаете квартиру) и кадастровая стоимость, и если кадастровая выше, она берется за основу.

Пример: Вы получили квартиру в наследство в 2018 году. Вы хотите продать ее в 2019 году за 3 млн рублей. Ее кадастровая стоимость составляет на начало текущего года 4 млн рублей. Так как договорная цена ниже, чем кадастровая, рассчитывать будут, исходя из кадастровой. То есть 70% от 4 млн рублей – это 2,8 млн рублей. Отнимаем имущественный вычет в размере 1 млн рублей, остается 1,8 млн рублей. Это база для расчета налога. От нее уже отнимается 13%. То есть вы должны будете заплатить государству 234 тысячи рублей.

Имущественный вычет 1 млн рублей получают только налоговые резиденты, то есть люди, имеющие российское гражданство, а также иностранцы и лица без гражданства, которые живут на территории России большую часть года (минимум 183 дня подряд). Чтобы получить вычет, нужно подать декларацию в налоговую службу. Просто так, по умолчанию, налоговики его вычитать не будут.

Важно! Вычет положен на все жилые (комнаты, квартиры, дома) и нежилые (гаражи, сараи) объекты недвижимости. Правда, в случае с нежилыми максимальный вычет 250 тысяч рублей. Исключение: если вы продаете объект для предпринимательских нужд, то имущественный вычет вам не дадут.  

Как сократить размер налога

В этом поможет не только имущественный вычет. Вы можете предоставить документы о расходах на приобретение недвижимости. Они увеличат стоимость приобретенного вами жилья и уменьшат в итоге сумму налога. 

как платить меньше 

Скажем, вы купили квартиру за 2 млн рублей год назад. Сейчас вы собрались ее продать спустя год за 3 млн рублей. Но 2 млн рублей – это не все ваши расходы. Вы также в течение года выплачивали банку ипотечный кредит и досрочно закрыли его, вы платили риэлтору, который подбирал вам жилье. Все эти квитанции и договора, где указаны расходы, тоже можно учесть при расчете налога. Например, вы заплатили риэлтору 50 тысяч рублей, банку вы переплатили за время выплаты кредита еще около 500 тысяч рублей.  Поэтому ваша прибыль составит не 1 млн рублей, а всего 450 тысяч рублей, и налог вы будете платить не 130 тысяч рублей, а 58,5 тысяч рублей.

Какие нужны документы

До того, как уплатить налог, вам нужно заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ до апреля следующего года после продажи квартиры. Скажем, вы продаете квартиру в мае 2019 года, подать декларацию нужно до апреля следующего года.  Если же вы продали квартиру в 2018 году, то вам нужно заполнить и сдать декларацию до конца апреля 2019 года, а заплатить налог до середины июля этого же года. За несвоевременную сдачу декларации предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу. А если вы запоздаете с уплатой налога, то придется платить пени и штрафы в размере 1/5 долга.

К декларации нужно приложить копии следующих документов:

  • паспорта;
  • договора купли-продажи (нового и старого);
  • выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права на жилье;
  • свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
  • расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

5 документов к декларации для уплаты налога

Важно! В 2019 году действует новая форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная ФНС в октябре 2018 года. Новая форма более простая и сокращенная. Удобнее всего сдать декларацию через личный кабинет на сайте ФНС, там можно заполнить декларацию в режиме онлайн.  

Вывод

Если вы не хотите платить налог при продаже квартиры, вам стоит подождать необходимый срок — три или пять лет. После этого вы как собственник освобождаетесь от налога с продажи и можете свободно продавать недвижимость. Если же вы собираетесь продать квартиру раньше, вы можете рассчитать свой налог на продажу, следуя нашим инструкциям.

 

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Ипотека и закон о банкротстве физлиц: как это работает на практике?
Сделать себя банкротом (и избавиться от долгов) не так просто, как кажется
Ипотека и закон о банкротстве физлиц: как это работает на практике?
Квартира с мансардой: кому подходит, плюсы и минусы
Романтичный настрой могут испортить суровые реалии
Квартира с мансардой: кому подходит, плюсы и минусы
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Как переделать "обычный" ремонт в скандинавский стиль
Как переделать "обычный" ремонт в скандинавский стиль
Светлые комнаты и универсальная мебель вряд ли смогут быстро надоесть
3K просмотры
Как продать комнату: инструкция
Как продать комнату: инструкция
Речь идет о комнате в многокомнатной или коммунальной квартире
2K просмотры
Новогодний декор квартиры и дачи: 15 идей
Новогодний декор квартиры и дачи: 15 идей
Не ограничивайте себя мишурой и елкой
4K просмотры
Квартиры с обременением. Как не купить недвижимость с «привидениями»
Квартиры с обременением. Как не купить недвижимость с «привидениями»
Жилье с «отягчающими обстоятельствами»: как узнать об обременениях, чем они опасны
1K просмотры
Триллер: чем может обернуться незаконная перепланировка
Триллер: чем может обернуться незаконная перепланировка
За изменение планировки квартиры россиянам грозят штрафы и даже суды
5K просмотры
Жара в квартире: как дожить до осени - лайфхаки на каждый день
Жара в квартире: как дожить до осени - лайфхаки на каждый день
Спасение от духоты в жилище – дело самих жильцов
846 просмотры
ТОП-10 подарков для дома, которым будут рады все
ТОП-10 подарков для дома, которым будут рады все
Далеко не все подарки могут быть уместны, но есть универсальные варианты
3K просмотры
Легко ли быть риэлтором и сколько они зарабатывают?
Легко ли быть риэлтором и сколько они зарабатывают?
Так ли легок их хлеб и как адекватно оценить профессионализм риэлтора, рассказываем в статье
6K просмотры