Главная Статьи о рынке недвижимости Торговая недвижимость дорожает?

3K просмотры

Торговая недвижимость дорожает?

Узнаем, как меняется цена квадратного метра аренды в российских ТЦ

Время прочтения - 6 минут   


Торговые центры привлекают и больших, и малых предпринимателей. Главное их преимущество — отличный трафик. Разместившись в ТЦ, можно сэкономить на рекламе: посетители соседних магазинов, кинотеатров и кафе зайдут и к вам. Единственный недостаток в аренде помещения в ТЦ — это высокая цена квадратного метра, которая при этом меняются в зависимости от экономической ситуации и зачастую не в лучшую сторону для арендатора. Из чего складывается стоимость аренды в ТЦ и каковы ее средние показатели в разных регионах, мы расскажем в новой статье.

Классификация ТЦ

В России действует европейская классификация торговых центров. Всего она выделяет четыре типа ТЦ:

  • Микрорайонный торговый центр. Он удовлетворяет ежедневные нужды людей, которые живут в этом районе. Там они могут купить лекарства, продукты питания, предметы гигиены, решить какие-то мелкие бытовые задачи, например, отдать одежду в химчистку или обувь в ремонт. Якорными арендаторами таких ТЦ являются крупный супермаркет (где в основном продаются продукты питания), а также аптеки. По площади такие центры не превышают 10 тысяч кв.м.

  • Окружной торговый центр. Он отличается от микрорайонного площадью: у него она доходит до 30 тысяч кв.м., в нем продается меньше товаров для ежедневного потребления. Такой ТЦ обслуживает население в радиусе 10 км., в нем чаще всего есть различные развлекательные заведения, кафе, рестораны, кинотеатр и прочее. Иногда такие центры имеют специализацию,например, продают все для ремонта и дома.

  • Региональные и суперрегиональные торговые центры. Здесь большой ассортимент и большие цены. Арендаторами приглашают крупных, зачастую международных, ритейлеров.  Площадь такого центра может составлять до 100 тысяч кв.м. В нем есть магазины модных товаров, крытая торговая галерея, молл.

 Естественно, что чем крупнее торговый центр, тем выше порог вхождения в него. В региональных торговых центрах до 70% площадей занимают якорные крупные арендаторы, остальные арендаторы постоянно меняются.

4 типа торговых центров

Месторасположение

Если торговый центр находится в той части города, где особенно большая проходимость, например, в историческом центре, где много туристов, студентов, сотрудников бизнес-центров, то стоимость аренды будет высокой. С другой стороны, все зависит от специфики вашего бизнеса. Если у вас, к примеру, строительный магазин, то можно поискать специализированный торговый центр, который ориентируется только на стройку. Туда покупатели едут специально, неважно, в каком районе города находится такой ТЦ.   

Площадь

Безусловно, стоимость аренды зависит также от площади помещения, которое вам нужно. Чаще всего цена указывается за 1 кв.м. В торговых центрах стоимость квадратного метра может различаться в зависимости от этажа. Например, на первых этажах аренда помещений всегда выше, в среднем с каждым этажом вверх стоимость аренды падает на 30%. Также дороже помещения, которые находятся у популярных входов в ТЦ.  

Ремонт

Тут все зависит от уровня торгового центра. Некоторые сдают помещения с дорогой отделкой, и это влияет на стоимость аренды. Помещения с более простой отделкой, естественно, будут стоить дешевле.    

По данным Colliers International за 2018 год, общий объем предложения торговой недвижимости в России составляет 27,25 млн кв. м. На регионы, без учета Москвы и Санкт-Петербурга, приходится 16,64 млн кв. м. ​Обеспеченность торговыми площадями по России составляет 186 кв. м на 1 тыс. человек.

4 критерия подбора

Средние арендные ставки

Говорить о средней цене квадратного метра торговой недвижимости все равно что говорить о средней температуре по больнице. Потому что цена отличается не только по регионам России, но и в пределах одного города и даже района. Многое зависит от раскрученности ТЦ.  

Например, в Москве можно арендовать торговую точку в крупных и популярных ТЦ, где стоимость одного квадратного метра равна 120 тысяч рублей в год. Есть варианты и дороже: свыше 400 тысяч рублей в год за квадратный метр. Тогда как в районных ТЦ той же столицы можно арендовать помещение, где 1 кв.м. стоит 30-40 тысяч рублей.    

В регионах стоимость аренды в разы ниже. В крупных ТЦ в центре города можно арендовать помещение, где квадратный метр стоит 7 тысяч рублей. В спальном районе, в микрорайонном торговом центре, цена еще ниже – около 3-4 тысяч рублей. Причем речь идет о первых этажах ТЦ. На верхних этажах можно обойтись меньшими затратами.

Кстати: ставка аренды не всегда фиксированная. Она может меняться в зависимости от оборота арендатора и общей экономической ситуации в стране. Стоит заранее обговорить этот вопрос с владельцами ТЦ, заключая договор. (См. нашу статью на эту тему). 

Некоторые арендодатели согласны в качестве арендной ставки рассматривать процент с оборота арендатора. Обычно это 10-20%. Иногда владельцы ТЦ настаивают на том, чтобы плата вносилась в валютном эквиваленте.     

Важно! Практически все ТЦ также берут оплату последнего месяца договора в качестве страхового депозита. Также вам нужно будет сделать выплату за трафик, чаще всего она составляет размер месячной аренды. 

Нынешняя ситуация: ставки растут

После падения рубля в 2014 году и до недавнего времени в крупных городах России, особенно в Москве и Петербурге, торговых центров было гораздо больше, чем существующая потребность у населения и арендаторов. Новые торговые центры открывались с 30–50% свободных площадей, а доля вакантных «метров» в целом по рынку в этот период достигла, по данным Cushman & Wakefield, 11–12%. В этих условиях застройщики начали конкурировать между собой, что было на руку арендаторам. Делались скидки, перерасчеты, помещения ремонтировались и улучшались, чтобы привлечь клиентов.

Однако сейчас ситуация изменилась. По данным Colliers International и JLL за 2018 год, доля торговых площадей в Москве и Петербурге значительно сократилась и приблизилась к докризисному уровню. Новых торговых центров практически не строится.

Важно! Дефицит площадей приводит к тому, что растут арендные ставки. По оценкам экспертов, они выросли в 2018 году на 7–8%, а в 2019 году планируется рост еще на 8–9%. Также увеличивается разрыв между раскрученными торговыми центрами и небольшими. Многие специализированные ТЦ (мебельные, свадебные и пр.) конкурируют с онлайн-ретейлерами и проигрывают в этой борьбе, закрываются. Закрываются и морально устаревающие ТЦ, которым свыше 10 лет.  

Сейчас девелоперы могут выбирать, кого пускать в свой ТЦ, очень тщательно. Новые ТЦ делают ставку на международных и федеральных ретейлеров, по данным компании Knight Frank, потому что в этом случае в ТЦ будет высокий трафик, благодаря раскрученным брендам.   

Подобная ситуация нехватки торговых площадей в городах-миллионниках продлится в течение нескольких лет, за которые будут построены новые ТЦ. 

проценты

Вывод

Стоимость аренды помещения в ТЦ зависит от ряда факторов, прежде всего от величины и популярности торгового центра. И в настоящее время, по словам экспертов, рынок торговых центров перестал быть «рынком арендатора». Если еще несколько лет назад арендодатели были более сговорчивы и шли на уступки и скидки, то сейчас они больше не борются за арендаторов. Из-за этого растут ставки, а в новых торговых центрах преимущество отдается крупным федеральным и международным ритейлерам. По крайней мере в Москве и Петербурге такая тенденция на лицо, все более заметна она и в других крупных городах страны. 

Цены на аренду торговых площадей в городах России (рублей за кв.м. в год)

Город

Цена

Ялта Крым

 

50 556

Москва          

 

43 704

Королев Московская область

 

34 094

Санкт-Петербург     

           

22 551

Балашиха Московская область

 

21 999

Мытищи Московская область

 

19 750

Подольск Московская область      

 

16 115

Самара          

 

15 690

Симферополь           

 

15 449

Тольятти       

 

14 440

Севастополь 

 

14 404

Новосибирск           

 

13 696

Краснодар                

 

12 840

Ростов-на-Дону       

 

11 755

Нижний Новгород  

 

11 674

Казань                       

 

11 213

Екатеринбург          

 

10 872

Тула   

 

10 668

Волгоград     

 

9 188  

Пермь

 

9 171  

Барнаул         

 

8 872  

Томск

 

8 662  

Омск             

 

8 492

Кемерово      

 

8 433  

Уфа    

 

8 389  

Ульяновск    

 

8 339  

Источник данных в таблице - rosrealt.ru. 

Источники цифр в статье: dailymoneyexpert.ru, urexpert.online, rbc.ru

Иллюстрации Ammis.ru

 

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Самозанятые: аренда помещений как источник дохода
Арендодателю выгоднее всего выйти из «сумрака» в качестве самозанятого. С 2020 года режим НПД обещают ввести во всех регионах Российской Федерации
Самозанятые: аренда помещений как источник дохода
Дом - за день: как строятся быстрые объекты в России и в мире
Рассказываем о зданиях, которые выросли как на дрожжах
Дом - за день: как строятся быстрые объекты в России и в мире
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Банковская ячейка в сделках с квартирой: что важно знать
Банковская ячейка в сделках с квартирой: что важно знать
Если вы не знаете нюансов, банковская ячейка не защитит от потери денег
4K просмотры
Почему хрущевка была и остается кому-то за счастье
Почему хрущевка была и остается кому-то за счастье
Наверняка хоть раз, а скорее всего, куда чаще, ругал так называемые хрущевки
2K просмотры
Животное в доме: как защитить ремонт и технику от питомца
Животное в доме: как защитить ремонт и технику от питомца
Следуйте инструкциям, чтобы не переделывать испорченный интерьер
4K просмотры
Как съехать от родителей: 5 главных шагов
Как съехать от родителей: 5 главных шагов
...И лайфхаки по поиску недорогого жилья в аренду
2K просмотры
Как сдать квартиру без риэлтора: 6 важных шагов
Как сдать квартиру без риэлтора: 6 важных шагов
…И лайфхаки, которые сберегут нервы и деньги
2K просмотры
Сколько экономит вам Росреестр, что это такое, зачем и кому он нужен
Сколько экономит вам Росреестр, что это такое, зачем и кому он нужен
Узнать все о недвижимости и сделать с ней многое можно в России в одном месте. И называется оно Росреестр
872 просмотры
Дональд Трамп: лучшие советы от воротилы рынка недвижимости
Дональд Трамп: лучшие советы от воротилы рынка недвижимости
Президент США известен тем, что грамотно инвестировал деньги в недвижимость. Читайте нашу вдохновляющую подборку его цитат!
5K просмотры
Аванс, задаток и залог. Что из этого  надежнее для покупателя и продавца недвижимости.
Аванс, задаток и залог. Что из этого надежнее для покупателя и продавца недвижимости.
Аванс дашь – квартиру потеряешь, задаток дашь – приобретешь. Ну, или его вернут вдвойне.
1K просмотры