Ваш регион - ?
ДаВыбрать другой

Главная Статьи о рынке недвижимости Взять ипотеку и сдать в аренду: есть ли смысл?

2K просмотры

Взять ипотеку и сдать в аренду: есть ли смысл?

Разбираемся, реально ли выплачивать ипотеку за счет сдачи квартиры

Время прочтения - 4 минуты 

 

В интернете распространены статьи, уверяющие читателей, что взять квартиру в ипотеку, а потом сдавать ее в аренду — отличный способ через энное количество лет стать ее полноправным владельцем, не потратив ни рубля. Насколько это реалистичный план? Будут ли проблемы с банком? И в каких случаях схема действительно работает? На эти и другие вопросы ответим в статье.  

Выбор квартиры

Если вы намерены купить квартиру в кредит с последующей сдачей в аренду, это жилье должно обладать определенными характеристиками. Разберем самые важные из них.

  • Город

Наша схема сработает только в случае с квартирами в крупных городах. Перспективными в этом смысле являются Москва и Петербург, а также города-миллионники: Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород и другие. В мегаполисах жилье всегда пользуется спросом у студентов, приезжающих учиться из других городов, и семейных пар, которые еще не имеют своего жилья. Вам нетрудно будет найти постояльцев, а при необходимости и сменить их.

В городах, где рынок аренды квартир не сильно развит, вы не получите большого дохода от сдачи квартиры. Квартира может и простаивать долгое время без новых квартирантов. И в этом случае вам придется платить по кредиту из своих денег.   

К примеру, однокомнатная квартира в Московской области сдается за 30-35 тысяч рублей в месяц. Такая же квартира в Казани можно арендоваться за 20 тысяч рублей. А в Нижнем Новгороде еще дешевле. Конечно, стоимость квартир в экономически менее развитых регионах тоже более низкая. Но запомните совет экспертов: недвижимость как инвестиция работает только там, где на нее есть высокий спрос. 

  • Инфраструктура

Чтобы ваша квартира была привлекательной для квартирантов, она должна находиться в хорошем месте. В первую очередь, важна транспортная доступность: например, квартиры возле станции метро сдаются дороже. Необходимо также наличие поблизости магазинов шаговой доступности и торговых центров, аптек, детсадов, школ, поликлиник.   

  • Новостройка или вторичный рынок

Чтобы сразу начать сдавать квартиру в аренду, она должна быть готова для проживания. А значит, подойдет жилье или на вторичном рынке или в только что сданной новостройке. Если выбираете новостройку, то важно, чтобы квартира была  с отделкой или под чистовую отделку, иначе вам нужно будет потратиться на ремонт. Лучше купить жилье, в которое можно сразу заехать и жить. Так вы сэкономите и свое время.

Конечно, есть вариант также купить квартиру в доме на этапе строительства, например, за год-полтора до сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае квартира будет значительно дешевле.

Пример: в Московской области можно купить «однушку» площадью 40 кв.м. за 3 млн рублей. Для сравнения: подобная квартира в новостройке будет стоить уже 4-4,5 млн рублей. Допустим, вы оплатите 20% первоначальный взнос, взяв кредит по ставке 12% на 30 лет. В таком случае ежемесячный платеж будет в районе 25 тысяч рублей. Квартиры в этом районе сдаются за 25-30 тысяч рублей. Арендные платежи перекроют ипотечные выплаты. 

Однако, покупая квартиру в строящемся доме, вам придется самим платить банку до момента, пока жилье можно будет сдавать. Причем за это время, учитывая нестабильность экономики, положение дел на рынке недвижимости может измениться в худшую сторону. К этому нужно быть готовым.    

  • Количество комнат

По словам риэлторов, лучше всего сдаются 1-комнатные квартиры. На втором месте – 2-комнатные. При этом лучше выбирать квартиры в домах эконом-класса, на них всегда есть спрос. Особенно если это квартира не в центре города, а в спальном районе мегаполиса, тогда у вас не будет отбоя от желающих ее снять: как студентов, так и работающей молодежи из других городов. 

4 основные характеристики квартиры сдачи в аренду

Какие расходы нужно учесть

•          Первоначальный взнос

 Даже если вы планируете в дальнейшем не тратиться на ежемесячные платежи по ипотеке за счет сдачи квартиры в аренду, не стоит забывать о первоначальном взносе. Надежные банки, как правило, не предоставляют кредиты без взноса, который в среднем составляет от 30 до 50% стоимости квартиры.  

•          Ежегодные выплаты по страховке

Платежи по страховке (имущество, жизнь) составляют в среднем 10 тысяч рублей в год.  Без нее процентная ставка по кредиту будет выше.

•          Ремонт и обстановка

Примерно раз в пять лет в квартире нужно делать ремонт, чтобы поддерживать ее в нормальном состоянии. Делается ремонт за счет собственника (хотя иногда постояльцы-квартиранты делают косметический ремонт сами). А на старте, после покупки квартиры нужно купить минимальное количество необходимой мебели и бытовой техники для арендаторов. Это диван-кровать, холодильник, микроволновая печь, стиральная машинка и шкаф. Можно подобрать подержанную мебель и технику, однако расходы на это все равно следует учитывать.

•          Коммунальные платежи

Плата арендаторов за квартиру должна покрывать все ваши расходы. Не забудьте включить в них коммунальные платежи, которые составляют не менее 3 тысяч рублей и элементарную изношенность жилья, периодический ремонт, который делается за счет хозяев квартиры.  

Важно! Арендная плата должна перекрывать ваши выплаты по ипотеке. А значит, эти выплаты не должны быть очень большими. Поэтому нужно растянуть ипотечный кредит на длительный срок, иногда на максимально возможный. Это, конечно, приведет к переплатам по кредиту. Но подобный подход безопаснее. Это лучше, чем доводить до задержек по кредиту, из-за чего банк вообще может отобрать квартиру.

Коммунальные платежи

Нужно ли сообщать банку

В законе «Об ипотеке» говорится, что жилье, которое покупается за счет средств банка, должно использоваться по назначению. То есть для проживания людей. Ипотечная квартира не может быть коммерческим объектом, например, ее нельзя использовать под офис, превратить ее в коворкинг. Нельзя превратить ипотечную квартиру в нежилое помещение, например, в торговую точку. Однако закон не запрещает сдавать жилье в аренду частным лицам. Но только в том случае, если в договоре банк не наложил на это свой запрет.

Таким образом, вам нужно быть внимательным при заключении договора с банком. Ряд банков запрещают сдавать ипотечные квартиры в аренду. Почему? Очень просто. Пока вы не закрыли кредит, квартира в любой момент из-за задержки платежей может перейти в собственность банка. Но если вы ее сдаете чужим людям, квартира, как правило, быстро изнашивается, и банку будет сложно ее быстро реализовать с торгов. Однако банки редко проверяют заемщиков, у которых нет проблем с выплатами.

Некоторые банки разрешают сдавать квартиру в аренду. Но при этом отмечают в договоре, что заемщик должен сообщить об этом банку, а также назвать причины, по которым вы на это решились (например, бедственное финансовое положение). 

Однако, согласно статистике, сообщают банку о намерении сдавать квартиру всего 5% заемщиков. Чем же чревато сокрытие этого факта от банка? Банк может потребовать выплатить оставшуюся сумму по кредиту досрочно. Также это чревато ростом процентов по страховке.

Поэтому если вы заранее решили, что покупаете квартиру для ее сдачи в аренду, уже на стадии подписания договора сообщите об этом банку. Правда, в банках в этом случае практикуется повышенный размер первоначального взноса.

Важно! Не забываем также про налоговое законодательство, которое подразумевает уплату налога в размере 13% от дохода, который вы получаете от сдачи жилья. Оптимальная схема – стать самозанятым, эта новая схема налогообложения недавно введена в России.

Не забываем также про налоговое законодательство, которое подразумевает уплату налога в размере 13% от дохода, который вы получаете от сдачи жилья

Пример подсчета

Для расчета можно воспользоваться ипотечным калькулятором. Вычислив ежемесячный платеж банку, вы сможете рассчитать, покроет ли арендная плата ваши расходы.

Допустим, квартира стоит 4,2 млн рублей. В аренду ее можно сдать за 17 тысяч рублей в месяц. Ставка по ипотеке равна 9,5%. Срок – 20 лет. Первоначальный взнос 40% (1,2 млн рублей). Размер ежемесячных платежей составит 16,9 тысяч рублей. Он как раз покроет расходы на кредит. 

Важно! Будьте готовы, что иногда квартира будет пустовать, потому что редко квартиранты живут в одной квартире в течение 10 лет. В то время, пока вы ищете новых жильцов, вам придется платить ипотеку самостоятельно. В среднем нужно рассчитывать на 1 месяц простоя в год.

Выводы

Чтобы ипотека окупала себя за счет аренды, нужно заложить достаточно большой первоначальный взнос и длительный срок кредита. Тогда выплаты банку будут минимальными. Также нужно учитывать время, которое вы потратите на поиск порядочных жильцов, и расходы на ремонт, страхование и коммунальные платежи. В целом, такая схема вполне себя оправдывает, если продумать и просчитать все до мелочей.

Иллюстрации Ammis.ru  

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Элитные квартиры: недвижимость дороже 1 миллиарда в Москве
Не зря говорят, что столица России – город контрастов. Особенно если сравнивать с Омском
Элитные квартиры: недвижимость дороже 1 миллиарда в Москве
Подборка потрясающих интерьеров в стиле лофт
Этот стиль держится на гребне модной волны и шагает в массы
Подборка потрясающих интерьеров в стиле лофт
VIP объявления
Дмитров, Комната в 2-комнатной квартире, на осипенко 8  2 эт.
Комната в 2-комнатной квартире, на осипенко 8 2 эт.
Дмитров
5 500 ₽
Дзержинский, Комната в 2-комнатной квартире, на гаврилова 8  2 эт.
Комната в 2-комнатной квартире, на гаврилова 8 2 эт.
Дзержинский
5 500 ₽
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Читайте также
Статьи со схожей тематикой
Дизайн квартиры-студии: если вы не любите отдельные кухни
Дизайн квартиры-студии: если вы не любите отдельные кухни
5 удачных способов зонировать квартиру
4K просмотры
Квадратные метры: где в России жилье дешевле, а где - дороже?
Квадратные метры: где в России жилье дешевле, а где - дороже?
Из чего складывается стоимость квартир и как будут меняться цены, рассказали эксперты в регионах
4K просмотры
Личный опыт: арендовать или покупать жилье детям-студентам?
Личный опыт: арендовать или покупать жилье детям-студентам?
Разбираемся, стоит ли платить за аренду "дяде", если можно купить жилье в ипотеку
4K просмотры
Как за год накопить на квартиру в новостройке: инструкция
Лайфхаки про ипотеку, долевое участие и ремонт
3K просмотры
2K просмотры
На чужих ошибках: как правильно выбрать жилье в новостройке с первой попытки
На чужих ошибках: как правильно выбрать жилье в новостройке с первой попытки
Россияне делятся горьким опытом выбора жилья в новостройках
4K просмотры
Метод японской (и не только) уборки: секреты клининговых служб
Метод японской (и не только) уборки: секреты клининговых служб
Полчаса в день — и можно с чистой совестью отдыхать в выходные
4K просмотры
Нужен офис: купить или арендовать?
Нужен офис: купить или арендовать?
Разбираем плюсы-минусы покупки и как правильно выбрать офис
2K просмотры
Спецпредложения
Лучшие предложения квартир, новостроек и коттеджей
Комната в 2-комнатной квартире, на Лейтенанта Шмидта, 1с4 2 эт.
Самара
4 500 ₽
Комната в 2-комнатной квартире, на Балтийская улица, 1А 3 эт.
Псков
5 000 ₽
Комната в 2-комнатной квартире, на лунная 5 3 эт.
Дедовск
5 500 ₽
3-комнатная квартира, 78 м², 9/10 эт.
Севастополь
45 000 ₽
Комната в 2-комнатной квартире, на Пушкина, 223 2 эт.
Самара
4 500 ₽
Комната в 2-комнатной квартире, на Межевая 1 2 эт.
Самара
4 500 ₽