Главная Статьи о рынке недвижимости Жилье в теплых странах: сколько можно заработать, купив недвижимость?

5K просмотры

Жилье в теплых странах: сколько можно заработать, купив недвижимость?

Разбираемся в юридических нюансах покупки и подсчитываем расходы

Время прочтения - 3 минуты

Россияне традиционно проявляют большой интерес к покупке недвижимости за рубежом. Особенно в теплых странах. Привлекает многое: и возможность хорошего отдыха с семьей, и мечта о получении ВНЖ, и желание заработать на сдаче собственной квартиры у моря в аренду.

Кто? Где? Когда?

ЮРИДИЧЕСКИЕ МОМЕНТЫ

Кто может купить

Согласно российскому законодательству, любой гражданин РФ имеет право купить недвижимость за рубежом (если только врачи не признали вас недееспособным, например, в связи с психическими отклонениями). Владеть недвижимостью за рубежом могут и госслужащие, и члены их семей, однако она подлежит декларированию. И если ее стоимость превышает общий доход чиновника и его супруги за последние три года, то чиновник обязан отчитаться, откуда он взял деньги на покупку зарубежной квартиры.

Кому надо сообщить о покупке

Если вы не чиновник, то вам не нужно уведомлять о покупке недвижимости за рубежом никакие государственные органы. Достаточно, чтобы «вторая половина» дала вам свое письменное согласие на приобретение квартиры, заверенное у нотариуса.

Об открытии счета в иностранном банке

Чтобы заплатить за квартиру продавцу, вам надо будет открыть счет в иностранном банке. В дальнейшем с этого же счета вы будете оплачивать коммунальные услуги.

ВАЖНО:

Об открытии счета нужно уведомить налоговый орган по месту жительства. И потом каждый год до 1 июня - отчитываться о движении средств по указанному счету.

Если не уведомить налоговую службу об открытии иностранного счета, вас ждут штрафы – от 1 до 20 тысяч рублей.  А если вы расплатитесь с продавцом каким-то другим, незаконным, способом, ваша сделка может быть признана недействительной. Более того, вас оштрафуют в размере до ¾ всей переданной продавцу суммы.

Внимание!

Это не относится к нерезидентам РФ, то есть тем гражданам РФ, кто живет за пределами России более 183 дней. Они могут не соблюдать установленный порядок. Данные изменения в Закон о валютном регулировании вступили в силу в январе 2018 года.

Как оплачивать покупку, продажу и сдачу квартиры в аренду    

Законодательства многих стран ограничивают наличные расчеты, особенно если речь идет о крупной покупке. Оплачивать свою покупку наличными нецелесообразно еще и потому, что если вы будете вывозить из России большую сумму денег в рублях или долларах, а также ввозить обратно, вас попросят заполнить таможенную декларацию и подтвердить источник средств. 

Оплатить покупку недвижимости за рубежом вы можете с помощью перевода денег как со счета в российском банке, так и с иностранного счета.

А вот с арендой есть нюансы. Согласно закону, россияне могут получить доход от аренды на счет в иностранном банке только в том случае, если такие банки расположены в странах – членах ФАТФ и ОЭСР. Такими странами, например, являются Великобритания, Германия, Италия, Люксембург. Но не Кипр, и в этом случае арендатор вашей квартиры на Кипре может перечислить вам деньги на российский счет или на ваш открытый счет в другой стране. 

Если же вы надумаете продать квартиру, то с января 2018 года покупатель можете перечислить вам деньги на ваши зарубежные банковские счета. Но опять же только в том случае, если недвижимость находится на территории государства – члена ОЭСР или ФАТФ, которое присоединилось к многостороннему Соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 2014 года. В настоящее время это 98 стран (однако в их число не входит Черногория, одно из популярных направлений у россиян). 

О НАЛОГАХ

Законы налогообложения в каждой стране разные. Мы поговорим об особенностях российской системы в отношении зарубежной недвижимости.

Налог на имущество физических лиц вам с зарубежной недвижимости платить не нужно. Исключение – если вы берете кредит в зарубежном банке на покупку квартиры, но это отдельная история.

Если вы сдаете свою зарубежную квартиру в аренду, то ваш доход облагается по ставке НДФЛ 13% в счет РФ. В то же время иностранное государство тоже может взыскивать налоги за доход с аренды. Можно не платить налог дважды. Для этого выясните, заключено ли между Россией и иностранным государством двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) и представить налоговому органу в РФ соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом.

После 5 лет владения недвижимостью за рубежом российское законодательство освобождает вас от уплаты налога от продажи этой недвижимости.  Если же вы захотите продать свою квартиру, например, в Болгарии, раньше пятилетнего срока, то вам придется заплатить 13% от дохода. Однако вы можете уменьшить сумму, применив имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн руб.  

ПРЕИМУЩЕСТВА ВЛАДЕНИЯ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Если у вас есть недвижимость в странах Шенгена, то вы (а также ваши близкие родственники) можете в упрощенном порядке получить мультивизу с правом пребывания в стране вашей покупки до 90 дней в полугодии с момента первого въезда. Максимальный срок действия такой визы составляет три года. Для этого подготовьте выписку из кадастра недвижимости или, если покупаете строящийся объект, договор с застройщиком.

Плюсы

Наличие недвижимости в собственности считается преимуществом при рассмотрении заявки на ВНЖ.

  • Если ваша квартира в Болгарии стоит от €306 тыс, вы имеете право получить болгарское ВНЖ.
  • Если ваша недвижимость в Греции стоит больше €250 тыс, можете претендовать на пятилетний ВНЖ.
  • Андорра выдаст разрешение на проживание в обмен на инвестиции в экономику в виде покупки недвижимости стоимостью не менее €400 тыс. 
  • Испания выдает вид на жительство при условии, что вы владеете в стране недвижимостью стоимостью от €150 тыс.  
  • Кипр готов за 2-3 месяца дать положительное решение о ПМЖ, если вы приобретете недвижимость на первичном рынке стоимостью от €300 тыс.
  • Сумма приобретенной недвижимости на Мальте для получения ВНЖ – от €220 до €275 тысяч.
  • У Монако потолок еще выше - не менее €500 тыс.

    Налог на имущество

ТЕПЕРЬ САМИ СТРАНЫ

Страны, который пользуются популярностью у русскоязычных покупателей курортной недвижимости, до сих пор не оправились от кризиса 2008 года. Тогда цены на объекты упали в среднем до 50%, и только-только начинают расти. Поэтому здесь можно найти доступное жилье. При этом аналитики прогнозируют рост рынка, поэтому такое вложение денег принесет выгоду в будущем.

1 место. Испания: сотни тысяч нераспроданных объектов

По данным аналитического центра Prian.ru, с 2016 года это самая популярная страна среди покупателей недвижимости из России, Украины, Беларуси, Казахстана. После экономического кризиса цена на испанское жилье упала на 40% и стала очень привлекательной, здесь до сих пор предлагаются сотни тысяч нераспроданных объектов. На побережье Аликанте и Торревьехе можно купить квартиру даже дешевле €50 тыс, а на дорогих курортах Марбелье и Барселоны – от €140 тыс. Однако благосостояние испанцев растет, страна оправляется от кризиса, и уже в 2018 году аналитики Moody's прогнозируют рост цен до 5%. В Испании растут арендные ставки, поэтому на сдаче в аренду можно заработать.  

2 место. Болгария: низкий порог входа

Болгария традиционно занимает одно из первых мест, потому что здесь можно по доступной цене купить дом у моря. При этом из-за кризиса с 2008 года стоимость квадратного метра упала на 30%.   И роста на недвижимость на побережье пока не наблюдается. Хотя это временное явление, ведь в стране все идет хорошо, говорят аналитики. ВВП растет, уровень безработицы снижается, количество новых объектов от застройщиков увеличивается. Кроме того, Болгария в скором времени может войти в Шенген и Еврозону.

3 место. Италия: ценники, о которых раньше и не мечтали

Невероятно, но факт: иностранцы в Италии имеют такие же права на покупку недвижимости, как и местные жители. Здесь вы можете купить любой тип объектов, даже пустующие земельные участки, в отличие от многих других стран. Во время кризиса ценник упал на 20-30% и пока снижается. А это значит, что хотя Италия никогда не была доступным направлением для покупки курортной недвижимости, сейчас местные квартиры продаются по очень хорошей цене. Например, виллу на побережье в Лигурии можно за €550-800 тыс, а на курортах Калабрии - за €40-50 тыс.

4 место. Греция: стоимость курортной недвижимости падает

На острове Крите можно купить жилье стоимостью от €30 тыс, на Родосе – от €60-70 тыс. Жилье в Греции считается самым доступным в Европе. Здесь, как и в Италии, стоимость курортной недвижимости по-прежнему падает. Однако есть все предпосылки, что рынок стабилизируется. Об этом говорит рост уровня жизни в стране и покупательская активность иностранцев. 

5 место. Черногория: жилье по комфортным ценам

В 2008 году цены на недвижимость здесь упали на 30% и расти начали только в 2017 году. Поэтому жилье здесь можно купить по очень комфортным ценам. В новостройках оно будет дешевле на 20%, чем на вторичном рынке. Дом на Барской ривьере, например, можно приобрести за €65-75 тыс. Неблагоприятную ситуацию со спросом создает негативный информационный фон вокруг Черногории.  Но все равно каждая третья сделка здесь проходит с участием русскоязычного покупателя.  

Рейтинг стран

ПОКУПКА В КООПЕРАТИВ

Во многих странах можно купить частную или кооперативную жилую недвижимость. Кооперативная в разы дешевле. Но сделать это можно, если вы гражданин ЕС. Или же вы должны быть владельцем фирмы в Европе, и этот момент юридически обыгрывается так, что кооперативную квартиру вам продают сразу вместе с фирмой, на которую она зарегистрирована. Эти компании создаются искусственно лишь под оформление сделки, они продаются по условной цене и не приносят никакого дохода.

Кооператив можно считать аналогом российского ТСЖ. После покупки владельцем квартиры считается кооператив, а вы станете не собственниками, а членами кооператива, и получите на руки неограниченный по времени договор с кооперативом на пользование помещением. Это дает вам право продать или сдать квартиру в аренду. 

Правда, коммунальные платежи за эту квартиру будут немного больше, потому что кооператив будет брать плату за обслуживание дома. Например, в Чехии вы будете платить примерно €110 в год за однокомнатную квартиру в 45-50 кв.м в небольшом уютном городке. Зато можете быть уверены, что ваш дом содержится в чистоте и порядке, периодически проводятся ремонтные работы.

РАСХОДЫ НА "КОММУНАЛЬНЫЕ"

После приобретения квартиры вам нужно будет оплачивать поддержание квартиры. В зависимости от страны цифры отличаются. И чем больше квартира, тем выше плата. Наличие собственной территории, бассейна, консьержа значительно увеличивает сумму платежей. Обычно требуется оплачивать обслуживание дома и прилегающей территории, коммунальные услуги (вода, электричество, газ, вывоз мусора, телефон/ТВ/интернет), а также налоги (в большинстве стран это налог на недвижимость и налог на доходы физлиц, даже если в реальности вы жилье не сдаете). При этом, как правило, оплата коммунальных услуг производится по счетчикам, поэтому чем меньше вы живете на курорте, тем ниже ваши расходы на содержание квартиры.  

АРЕНДА

Если вы купили квартиру в стране с длинным сезоном, ваша потенциальная прибыль от сдачи ее в аренду будет выше, чем в стране с коротким летом. Обычно собственники сдают свои объекты с помощью Booking или Airbnb. Можно привлечь агентство.

Сдавая недвижимость в аренду, вам нужно будет выплачивать подоходный налог.

Например:

Подоходный налог в Болгарии составляет 10% от суммы сделки с арендатором (в Италии 20%). Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии равна 4-6% годовых. В долгосрочную аренду ежемесячная плата за квартиру в Болгарии (София) составит €300, в Бургасе – €150-200, Пловдиве – €200, в Варне – €250, на Солнечном Берегу – около €200. Краткосрочная аренда дороже, особенно в сезон на курорте – от €30 в день за квартиру с видом на море или неподалеку от подъемников в горах.

КЕЙС

Олег – не резидент Италии, то есть он проводит в стране меньше 183 дней в году. Поэтому при покупке однокомнатной квартиры в Калабрии у частного лица за €45000 он платит следующие налоги: налог Реестра – 9% от сделки, кадастровый и ипотечный налог – €50 + €50.

Размер гонорара риэлтора обсуждается – в среднем это 3-5% +НДС.

Гонорар нотариуса составит от 1% до 3,5% от суммы сделки.

Гонорар переводчику, который должен присутствовать при заключении сделки: €200.

Ежегодный налог на недвижимость в Италии - 0,4-0,7% от кадастровой стоимости.

Обязательное страхование – 1-2% ежегодно от стоимости жилья.

В итоге он заплатил за покупку примерно €50 600.

За содержание дома он платит €500-600 в год.

Сдавая свою квартиру в аренду за €200 в неделю, Олег платит 20% от дохода государству в качестве подоходного налога. Находит арендаторов и оплачивает все коммунальные расходы за Олега нанятое им агентство недвижимости. Оплата его услуг закладывается в стоимость аренды. В итоге доходность Олега в зависимости от сезона составляет 4-5% или €700 в месяц. 

Олег может продать свою квартиру. При этом его расходы будут следующие. 2-3% нужно заплатить агентству недвижимости. Затем надо отдать налог plusvalenza государству в размере 20-45% от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и продаже.

Не резидент Италии

РЕЗЮМЕ

Даже если вы не планируете сдавать в аренду свою курортную недвижимость и отдыхать там семьей несколько месяцев в году, она все равно будет хорошим финансовым активом. Например, расходы на содержание квартиры (75-80 кв. м) на одном из испанских курортов составляют около €2000 в год. В сезон аналогичную квартиру можно сдавать в аренду за €350-1000 в неделю (в зависимости от расположения).

Законодательства стран не создают больших препятствий и высоких налоговых порогов для тех, кто хочет инвестировать в их экономику. При необходимости жилье можно продать и вернуть вложенные деньги или даже заработать при подъеме экономики.

В любом случае, вложения в зарубежную недвижимость (так же, как и в российскую) – неплохой и вполне привычный способ если не приумножить, то хотя бы безопасно «заморозить» свои сбережения.

Иллюстрации Ammis.ru

 

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Дизайн гостиной. Диван, камин, журнальный столик – маст хэв в интерьере зала?
Кто главнее - гарнитур или телевизор, и как сделать общую комнату удобной для всех
Дизайн гостиной. Диван, камин, журнальный столик – маст хэв в интерьере зала?
Согласие супруга на продажу квартиры: когда нужно, как оформить, цена в 2019 году
Зачем нужен нотариус, если муж и жена решили продать общую недвижимость, оформленную на одного из них
Согласие супруга на продажу квартиры: когда нужно, как оформить, цена в 2019 году
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Какие заводы планируют построить в России и насколько они опасны
Какие заводы планируют построить в России и насколько они опасны
Россияне все чаще объединяются против строительства опасных объектов
2K просмотры
На чужих ошибках: как правильно выбрать жилье в новостройке с первой попытки
На чужих ошибках: как правильно выбрать жилье в новостройке с первой попытки
Россияне делятся горьким опытом выбора жилья в новостройках
5K просмотры
Распаковка и тест нового iPhone 11 Pro
Распаковка и тест нового iPhone 11 Pro
Классный или все же – "ну, такое"? Давайте посмотрим!
68 просмотры
Как я продала свою квартиру без риэлтора (кейс)
Как я продала свою квартиру без риэлтора (кейс)
Жительница города-миллионника рассказала Ammis.ru, легко ли было самостоятельно разобраться в сделке
5K просмотры
Как провести оценку квартиры для ипотеки (и перепроверить оценщиков)
Как провести оценку квартиры для ипотеки (и перепроверить оценщиков)
Оценка квартиры – один из самых важных и обязательных пунктов в сделке
5K просмотры
Как выбрать землю «без сучка и задоринки»?
Как выбрать землю «без сучка и задоринки»?
Несколько важных шагов избавят вас от огромных трат
5K просмотры
Площадь квартиры: что входит и как не переплачивать за квадратные метры
Площадь квартиры: что входит и как не переплачивать за квадратные метры
Какую квадратуру указывают в объявлении о продаже недвижимости?
470 просмотры
Квадратные метры: где в России жилье дешевле, а где - дороже?
Квадратные метры: где в России жилье дешевле, а где - дороже?
Из чего складывается стоимость квартир и как будут меняться цены, рассказали эксперты в регионах
5K просмотры