Главная Статьи о рынке недвижимости О чем молчат риэлторы: как продать и купить «вторичку» или «новостройку», не попадаясь на их уловки

7K просмотры

О чем молчат риэлторы: как продать и купить «вторичку» или «новостройку», не попадаясь на их уловки

…И почему лучше все-таки работать с риэлтором, а не рассчитывать только на свои силы

Время прочтения - 3 минуты

Человек со средним достатком в нашей стране за всю свою жизнь продает или покупает недвижимость 2-3 раза. Причем в таких сделках участвуют крупные суммы, которые многие из нас не смогут заработать и за 10 лет, откладывая со своей ежемесячной зарплаты. Поэтому к вопросу о том, как распорядиться своей собственностью и деньгами, нужно подойти очень ответственно.

Некоторые решают сделать все самостоятельно: расклеивают объявления, изучают специализированные сайты. А потом с утра до ночи отвечают на звонки, встречаются с большим количеством потенциальных покупателей или продавцов, отрывая время от семьи и работы. 

И даже если подходящий вариант все же будет найден, как оценить безопасность сделки? Какие банковские продукты использовать? Как проверить, в порядке ли все документы собственника? Как узнать, нет ли несовершеннолетних, недееспособных или отбывающих наказание в тюрьме лиц, которые могут потом претендовать на приобретаемую вами недвижимость?   

И это только начало огромного списка вопросов, на которые может дать ответ и довести сделку до победного конца специалист – риэлтор.

ЗА ЧТО РИЭЛТОР ПОЛУЧАЕТ ДЕНЬГИ?

Кого-то в сотрудничестве с риэлтором может смутить высокая цена вознаграждения за его труд. Давайте разберемся, за что этот специалист получает такие деньги.

1. Он оценивает стоимость вашей недвижимости.

Опытный риэлтор знает о состоянии рынка, балансе спроса и предложения, может спрогнозировать рост или падение цен в ближайшее время. Он ориентируется в вашем городе, знает, от каких факторов зависит цена. Важна не только близость квартиры к центру города или станции метро, но и инфраструктура района, этаж, метраж и планировка квартиры, состояние ремонта.

Цена не должна быть ни завышенной, ни заниженной. Сами вы вряд ли сможете адекватно оценить свою квартиру, это потребует от вас поиска аналогичных объектов, понимания многих нюансов. Поверьте: обычно люди завышают стоимость своей недвижимости, это чисто психологический механизм. Риэлтор, как сторонний человек и специалист, может без лишних эмоций определить рыночную стоимость квартиры, дома, участка. Если вы покупаете недвижимость, он может «поторговаться» с продавцом. Если продаете, то риэлтор, скорее всего, озвучит вам реальную стоимость вашей собственности, чтобы вы могли быстрее продать ее. Однако в переговорах с покупателями он будет удерживать эту цену, не сбавляя ее, что будет вам на руку.

2. Он рекламирует вашу недвижимость и ищет покупателя. 

При большом количестве предложений на рынке роль рекламы очень важна. Причем важно бить по всем фронтам: и расклейка у подъездов (она до сих пор работает), и объявления на сайтах, и рекламная растяжка на балконе. Кроме того, у агентства одновременно ведется работа с потенциальными покупателями, которые, может быть, как раз ищут вашу «двушку» недалеко от центра города. Риэлторы также обмениваются информацией со своими коллегами в пределах агентства, и таким способом тоже может быть найден подходящий покупатель. 

Можно, конечно, самим разместить объявление. Но опытный риэлтор знает, каким оно должно быть, чтобы выделить его среди других и привлечь нужных клиентов. Особенно это актуально во время падения спроса на рынке, когда конкуренция становится сильнее.

Он рекламирует вашу недвижимость и ищет покупателя

3. Он находит вам подходящую недвижимость для покупки. 

От вас потребуется только описать то, каким должно быть будущее жилье, во всех подробностях: стоимость, район, этаж, близость к школе или работе. Вплоть до того, на какую сторону света должны выходить окна и какого размера должна быть ванная комната. Риэлтор сам будет высматривать среди сотен объявлений подходящее для вас, обзванивать владельцев и договариваться о встрече в удобное для вас время. Вам останется только смотреть и выбирать. Правда, не стоит питать иллюзий: идеал во всех отношениях найти вряд ли удастся. Поэтому выберите несколько приоритетов и определите критерии, которые желательны, но уже не так важны. Например, вам принципиально важно найти «однушку» в кирпичном доме рядом с любой школой в конкретном районе. А вот этаж, состояние квартиры – критерии вторичные.

4. Он обеспечивает безопасность сделки.

Поправки в законодательство вносятся почти каждый год. Хороший риэлтор-юрист следит за изменениями и знает, какой пакет документов нужно собрать, чтобы ваша сделка состоялась. В процедуре заключения сделки есть немало «подводных камней»: риэлтор позаботится, чтобы неожиданно не отыскался наследник, проживающий за границей, или несовершеннолетние, имеющие право на часть квартиры. Он проверит подлинность паспортов, завещаний, дарственных, рассчитает и оформит налоговые вычеты, составит соглашение о задатке.  Вам не придется тратить время на простаивание в очередях и походы по кабинетам чиновников.

Кроме того, как говорят риэлторы, одинаковых сделок не бывает. Порой сделки представляют собой очень сложную схему, в которой участвуют материнский капитал, ипотека, продажа недвижимости, несколько собственников и так далее. Разобраться в такой схеме и привести ее к удачному итогу способен только грамотный специалист. В крупных агентствах есть целые юридические отделы, которые берут эту часть работы на себя и несут ответственность.

5. Он организует процедуру расчетов.

Именно в период расчетов осуществляется основное количество мошеннических схем, разнообразие которых в наш технологический век крайне велико. Поэтому вам не помешает гарантия как от банка, так и от агентства недвижимости, сопровождающего вашу сделку.

6. Он защитит вас от стресса.

Покупка или продажа недвижимости – стресс. Когда речь идет о крупных суммах, высокой ответственности, мы можем паниковать и бояться прогадать. Надежный риэлтор, для которого такие сделки уже стали частью его жизни, внесет спокойствие и уверенность.

НО КАК ВЫБРАТЬ ХОРОШЕГО РИЭЛТОРА? 

Чтобы стать обладателем всех этих описанных преимуществ, нужно найти по-настоящему опытного, честного риэлтора, которому не страшно доверить свою самую большую материальную ценность. Как это сделать?

1.      Изучить риэлтора или агентство. Подойдет всё: интернет-сайты, рекомендации, отзывы.

Надежнее всего, конечно, положиться на рекомендации знакомых, которые уже продавали или покупали недвижимость, прибегая к услугам какого-то риэлтора, и остались довольны. Если с его помощью сделки прошли гладко, то можно обратиться к этому риэлтору. Однако уточните его специализацию – возможно, он съел собаку на продаже домов, но в реализации квартир ничего не смыслит.

Можно также ознакомиться с сайтами агентств недвижимости вашего города. У серьезных агентств, как правило, на сайтах есть история компании, информация о работниках, ценах. Прежде всего, уточните, как долго агентство работает на рынке. И знайте, что ответственность агентства, как юридического лица, гораздо выше, чем ответственность частного риэлтора!

Остановив выбор на нескольких агентствах, почитайте отзывы в интернете. Конечно, там могут быть и заказные отзывы, размещенные именно с целью рекламы. Ищите лучше, найдите форумы, где люди делятся своим опытом общения с разными агентствами.   

2.     Обратите внимание, состоит ли агентство в профессиональном сообществе.

Еще лет десять назад (а раньше и подавно) слово «риэлтор» часто ассоциировалось с домохозяйками, активной молодежью и бывшими военными, которые в жажде легкой наживы решили заняться сделками в сфере недвижимости. До сих пор в нашей стране риэлторская деятельность не лицензируется и не сертифицируется, не принят и закон о риэлторской деятельности.

Чтобы поднять престиж этой профессии, серьезные риэлторы в регионах объединяются в различные сообщества типа Гильдии риэлторов, создают устав, прописывают этические требования к риэлтору, обучают своих работников на курсах повышения квалификации, регулируют деятельность участников. Советуем вам сотрудничать с агентством, которое состоит в подобных профессиональных сообществах – это залог его добросовестности. В случае каких-либо трудностей вы можете обратиться в это сообщество, руководство которого может помочь урегулировать конфликт.

3.     Посетите офис агентства недвижимости.

Если агентство размещается где-то на окраине, в маленьком съемном помещении, без вывески и телефона в справочнике – лучше отказаться от сотрудничества с ним. Офис давно и прочно обосновавшегося на рынке агентства, как правило, бывает обжитым, с картинками и календарями на стенах рядом с рабочими местами сотрудников, кофемашиной, уютно обставленным кабинетом директора для приема клиентов. Изучите доску с информацией в офисе, есть ли там все необходимые документы о регистрации и так далее. Обратите внимание на дополнительные награды и дипломы на полках и стенах. Еще один критерий: крупные, надежные агентства сотрудничают с надежными застройщиками и федеральными банками.

Поговорите непосредственно с директором, поймите, насколько прозрачные условия предлагает агентство, обозначен ли размер комиссии в договоре с самого начала.  

4.      Заключите с агентством договор.

Договор нужен не только риэлтору, но и клиенту: в нем прописаны права владельца квартиры и обязанности агентства, сроки и стоимость услуг.

Обычно размер комиссии агентства недвижимости составляет около 5% от суммы сделки.

Но частные риэлторы или сотрудники небольших агентств гибки в этих вопросах, поэтому вы можете уменьшить вознаграждение. Главное, чтобы оно было четко оговорено и прописано в договоре о сотрудничестве. Если хотите перестраховаться, не торопитесь подписывать договор, покажите его стороннему юристу и по его совету измените отдельные пункты. В договоре должны быть отражены ваши права и обязанности, а также достаточно подробно изложены обязанности агентства.

Обратите внимание: если вам захочется самостоятельно продать квартиру (позвонил ваш знакомый) или купить квартиру в новостройке (вы сами посетили офис застройщика), то риэлтор, скорее всего, потребует с вас компенсацию за потраченное время и расходы. Если этого пункта нет в договоре, то формально вы ему ничего не должны. Лучше обсудить эти детали заранее, перед подписанием договора.

Помните, что вы в любое время можете прервать действие договора. И никто не вправе диктовать вам условия, поскольку собственник квартиры – вы. У вас есть право работать с несколькими риэлторами или одновременно самостоятельно продавать свою недвижимость.

Вывод банален, но от того не менее актуален: доверять свою недвижимость нужно только грамотным специалистам, которые уже хорошо зарекомендовали себя на рынке. 

Заключите с агентством договор

ВАЖНО: "ПОДВОДНЫЕ КАМНИ" ПРИ РАБОТЕ С АГЕНТСТВОМ, ИЛИ О ЧЕМ МОЛЧАТ РИЭЛТОРЫ

В продолжение предшествующей темы: в городах-миллионниках комиссия за продажу квартиры стоимостью 2 млн составит 30-70 тысяч рублей. За что вы платите при продаже? Риэлтор за свой счет рекламирует вашу квартиру и приводит к вам клиентов, готовит документы и проводит сделку через банк. При наличии опыта продажи вы и сами можете это сделать, однако риски попасться на удочку мошенникам-покупателям все же остаются.

При покупке квартиры ценность риэлтора вырастает, ведь он выберет вам подходящие варианты, посмотрит их вместе с вами, поторгуется для снижения, посмотрит их вместе с вами, поторгуется для снижения цены и, главное, - обеспечит безопасность сделки (хотя в качестве альтернативы вы можете выбрать юридическое агентство, но его услуги также недешевы). Подбор (помощь в покупке) квартиры обойдется в 30-50 тысяч рублей, включая оформление ипотеки и проверку сделки «на чистоту» (насколько выбранная вами квартира безопасна с юридической точки зрения). Если вы покупаете элитную или загородную недвижимость, стоимость услуг вырастет до 100 тысяч и выше.

Подбор квартиры в новостройках часто бывает и вовсе бесплатным. Это не подвох: застройщики платят агентствам комиссию за помощь в продаже. Им все равно, кому платить комиссию – своему отделу продаж или сторонним риэлторам. Если вы обратитесь к застройщику напрямую (придя в их офис), то заплатите такую же цену (если, конечно, ваш риэлтор – не мошенник и не прибавил пару сотен тысяч рублей к реальной стоимости квартиры).

Плюсы работы с риэлтором при подборе квартиры в новостройке: риэлтор поможет вам выбрать квартиру более объективно, не станет продавать «неликвид», поможет сориентироваться в разнообразии застройщиков, подскажет, какие из них срывают сроки или вообще крайне ненадежны. Если вы будете коммуницировать сами с каждым застройщиком, то не получите объективную картину: каждый будет хвалить свои объекты и не расскажет о недостатках.

Поиск и подбор квартир

Так что при выборе новостройки тоже лучше работать с риэлтором. Однако не забудьте позвонить в офис застройщика и еще раз уточнить цены (проверить риэлтора на честность). Если вы звоните с личного мобильного, то в конце телефонного звонка скажите, что уже работаете с риэлтором. Иначе ваш номер внесут в базу и вы будете считаться их клиентом, а ваш риэлтор не получит от застройщика гонорар (и это будет уже нечестно с вашей стороны).

Еще одна деталь про «первичку»: риэлторы работают не со всеми застройщиками. Крупные агентства выбирают надежных девелоперов. Это защищает их репутацию. Если вы выбрали застройщика, с которым агентство не сотрудничает, вам придется заплатить риэлтору «за подбор» или же напрямую обратиться к застройщику. В некоторых случаях агентство не сотрудничает с застройщиком только по той причине, что у того в продаже мало квартир. Об этом риэлторы умалчивают и предлагают вам выбрать квартиру в тех жилых комплексах, с которых они получат комиссию – не от вас, а от застройщика.

Кроме того, вы можете заметить: риэлторы настаивают купить в выбранном ЖК «однушку» вместо квартиры-студии. Эти два варианта имеют одинаковую площадь и отличаются только наличием перегородки «кухня-гостиная». Здесь может быть подвох: порой застройщики за «однушки» платят риэлторам комиссию, а за «студии» - нет: они и так неплохо раскупаются.

Если вас что-то не устраивает, вы всегда можете обратиться к застройщику напрямую. Помешать вам в этом может только заключенный договор. Удобный вариант – сходить на бесплатную консультацию к риэлтору, послушать его мнение по поводу всех ЖК вашего города. А затем решить, доверитесь ли вы риэлтору или будете знакомиться со всеми новостройками самостоятельно.

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
8 ситуаций, когда вам стоит присмотреться к квартире на первом этаже
В новых домах такие квартиры на порядок комфортнее, чем в советских постройках
8 ситуаций, когда вам стоит присмотреться к квартире на первом этаже
Понятия «дача» больше не существует. Что это значит?
Разъясняем изменения в законодательстве
Понятия «дача» больше не существует. Что это значит?
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Деревянные окна: правда ли, что они более экологичные?
Деревянные окна: правда ли, что они более экологичные?
"Дерево" имеет не только преимущества, но и недостатки
5K просмотры
Возврат налогов при покупке квартиры: как это работает в 2019 году
Возврат налогов при покупке квартиры: как это работает в 2019 году
Собираем документы и получаем вычет, если купили недвижимости за свои деньги или в кредит
694 просмотры
Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости (и зачем)?
Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости (и зачем)?
Пошаговая инструкция, которая сэкономит ваши деньги
3K просмотры
Что делать, если в съемное жилье пришел полицейский (а у вас нет договора аренды или регистрации)?
Что делать, если в съемное жилье пришел полицейский (а у вас нет договора аренды или регистрации)?
Узнаем, в каких случаях нужно "по закону" открыть дверь участковому
7K просмотры
Список антитрендов в дизайне интерьера 2019 года: что безнадежно устарело
2K просмотры
Как получить соципотеку: шаги и советы
Как получить соципотеку: шаги и советы
Узнаем, кто может получить социальную ипотеку в 2019 году
2K просмотры
О чем жалеют после ремонта: 13 выводов
О чем жалеют после ремонта: 13 выводов
Прочтите, чтобы не повторять чужих ошибок
2K просмотры
Иногда жить под одной крышей с малознакомыми людьми – это хорошо
Иногда жить под одной крышей с малознакомыми людьми – это хорошо
Это доказывают коливинги. И да, вы не зря подумали, что это слово похоже на коворкинги.
2K просмотры