Главная Статьи о рынке недвижимости Как продать вторичное жилье - с риэлтором или без? Лайфхаки "бывалых"

4K просмотры

Как продать вторичное жилье - с риэлтором или без? Лайфхаки "бывалых"

Подробная инструкция из 9 шагов о том, как не потерять квартиру или деньги

Время прочтения - 3 минуты

Если вы хотите продать свою квартиру быстро и выгодно, вам нужно знать алгоритм действий. Прежде всего, определитесь с целью: для чего вы продаете свою квартиру? Цели, например, могут быть такими:

  1. Нужны деньги на какие-то сторонние цели.
  2. Нужно купить другое жилье: меньше или больше по площади.
  3. Планируете переехать в другой город.
  4. Хотите вложить вырученные деньги в бизнес, землю и т.д.

От цели будет зависеть, как срочно нужно продать квартиру, за какие деньги и на каких условиях.

Например, если ваша задача сложна и в ней много попутных подзадач (в виде необходимости размена, поиска нового жилья в другом городе и так далее), и в то же время вам нужно сделать все поскорее, тогда без помощи специалиста не обойтись. Им может стать как риэлтор с юридическим образованием, который будет сопровождать вас на каждом этапе, так и просто юрист, которого вы привлекаете только на определенных этапах, когда дело касается документов.  Думая над тем, прибегать ли к помощи агентства недвижимости, взвесьте все за и против. Агентство недвижимости запросит от 2 до 5% стоимости квартиры, зато точно оценит стоимость квартиры, снимет с вас нагрузку по поиску покупателя, избавит от юридических рисков и существенно увеличит скорость продажи квартиры (О том, как выбрать риэлтора и за что ему платить, читайте в другой нашей статье).

Но так или иначе, с риэлтором или без, вам не избежать следующих шагов.

ШАГ ПЕРВЫЙ. ОФОРМИТЕ КВАРТИРУ В СОБСТВЕННОСТЬ

Согласно российскому законодательству, продавать и покупать можно только собственность. То есть ваша квартира должна быть приватизирована. Сделайте это до того, как начали продавать ее. Затем сделайте вашу квартиру юридически свободной: выпишите оттуда всех жильцов, включая себя, и если в ней прописаны дети, получите согласие опеки на продажу квартиры. Конечно, вы можете сделать это позже, когда уже найдете покупателя. Однако «юридическая свобода» вашего жилья сделает его более привлекательным: позволит вам установить более высокую цену и завершить сделку быстрее. 

ШАГ ВТОРОЙ. ОЦЕНИТЕ СВОЮ КВАРТИРУ

Главные факторы, от которых зависит стоимость вашей квартиры:

  1. Площадь. Чем просторнее квартира, тем выше цена.
  2. Количество комнат. Безусловно, если у вас четыре комнаты, квартира будет стоить дороже однокомнатной. Однако именно однокомнатные квартиры сегодня - самые востребованные на рынке, потому что большинство не могут себе позволить квартиру больше.  
  3. Планировка и вид из окна. Если нет проходных комнат, коридор не напоминает трубу, а из окна открывается вид не на химический завод, а на парк или ухоженный двор, цена вашей квартиры может увеличиться до 10%. 
  4. Размер кухни. На кухне женщины проводят много времени, там же собирается вся семья утром и вечером, поэтому при выборе квартиры семейные люди смотрят на то, насколько кухня просторная (не менее 10 кв.м.).
  5. Балконы и лоджии. Их наличие в квартире влияет на цену в положительную сторону, особенно если они имеют качественное остекление.
  6. Смежный или раздельный санузел. Если туалет расположен отдельно от ванной комнаты, квартира будет стоить дороже.  
  7. Состояние дома и подъезда. Если дом относительно новый и подъезд не испорчен неприличными надписями, квартира выигрывает в глазах покупателя и прибавляет ей до 10% стоимости. При этом квартира в кирпичном доме будет стоить выше, чем такая же в панельном. 
  8. Объем коммунальных платежей. У вас стоят счетчики на газ и воду? Это плюс в глазах покупателей. У вас автономное или центральное отопление? Быть независимыми от сезонной подачи тепла и экономить деньги на коммунальных платежах – удовольствие, которое удорожает квартиру.
  9.  Высота дома и этаж. На 10% дешевле стоят квартиры на первых и последних этажах.
  10. Район. Если квартира находится в центре города, рядом со станцией метро, развлекательными центрами, то она будет стоить дороже, чем такая же в другом районе.
  11. Прилегающая территория и инфраструктура. Если двор благоустроен, есть детские площадки, удобная стоянка для машин, рядом находятся детские сады, школы, больницы, магазины и так далее, квартира подрастет в цене.  

    Из этого списка критериев, к слову, можно составить перечень «плюсов» вашей квартиры, которые вы будете указывать в объявлении, называть в телефонном разговоре и на встрече с потенциальными покупателями вашей квартиры.

Как же понять, сколько стоит ваша квартира? Есть несколько вариантов:

  1. Изучить объявления на сайтах недвижимости и провести сравнительный анализ. Можете ввести на порталах в сфере недвижимости данные вашей квартиры и найти подобные вашему предложения. Однако учтите, что объявления обычно выкладываются с учетом будущего торга.
  2. Онлайн-калькулятор. Это популярный сервис, который предлагается на сайтах, работающих в сфере недвижимости. Вы можете ввести в форму параметры вашей квартиры (площадь, станция метро, тип здания, особенности планировки, город) и бесплатно узнать ориентировочную стоимость вашей квартиры. Оценка, как правило, основана на предложениях о продаже, которые имеются на сайтах. По оценкам профессионалов, погрешность здесь может составлять 3-5%. Правда, услуга такая доступна для крупных городов.
  3. Обратитесь к риэлторам или в оценочную компанию. Они учтут все факторы. Риэлторы, опираясь на свой опыт и имея доступ к договорам купли-продажи, установят реальную цену вашей недвижимости.

К слову, оценочные компании, как правило, выставляют цену ниже, чем  риэлторы. А продавцы, самостоятельно выставляющие свою квартиру на рынке, имеют привычку завышать цену (поэтому при просмотре объявлений анализируйте цены тех квартир, которые продаются риэлторами, а не собственниками).

В объявлении не обязательно указывать реальную цену: с учетом нынешней ситуации на рынке, когда предложение намного превышает спрос, покупатели будут просить скидку, поэтому заложите ее в цену сразу. Также в цену закладывается комиссия, которую вы платите своему риэлтору. Например, если квартира стоит 2 млн рублей, то заложите сверху комиссию (к примеру, 50 тысяч рублей) и «торг» 10 тысяч рублей. Итого – 2 млн 60 тысяч рублей.

Продать квартиру

 ЛАЙФХАК: ЕСЛИ ХОТИТЕ ПРОДАТЬ БЫСТРО

  1. Снизьте стоимость квартиру ниже уровня среднерыночной на 10-15%. За неделю вы найдете покупателя.
  2. Популярным становится метод «лучшего предложения». Работает по принципу аукциона. В объявлении вы указываете минимальную цену, привлекающую много покупателей, и сообщаете, что продадите квартиру тому, кто сделает лучшее предложение. Те, кому понравился объект, будут соревноваться между собой за покупку квартиру. Причем часто такой торг приводит к тому, что квартира продается с несущественной скидкой от максимальной стоимости. 
  3. На крупных сайтах выводите квартиру в топ за счет платного поднятия объявления.

ШАГ ТРЕТИЙ. ПОДГОТОВЬТЕ КВАРТИРУ К ПРОДАЖЕ

Прежде чем приглашать потенциальных покупателей в вашу квартиру, приведите ее в порядок.

  1. Косметический ремонт. Не нужно делать дорогостоящий ремонт, ведь, как правило, новые владельцы потом переделают все на свой вкус. Достаточно подклеить отошедшие от стен обои, побелить потолок в месте давней протечки, заменить дверные ручки, смазать петли, покрасить трубы, перестелить линолеум. Если хотите достичь большего эффекта, уделите внимание подъезду: закрасьте неприличные надписи, вкрутите лампочки.    
  2. Генеральная уборка. Вымойте полы и окна. Грязная ванна, раковина или унитаз способны убить позитивное впечатление от самой хорошей квартиры.
  3. Убираем лишние вещи. Люди покупают квартиру для себя, поэтому им важно представить, как они будут жить в этой квартире. Уберите по крайней мере с глаз свою одежду, косметику, фотографии. Выбросите старый хлам, ненужную мебель, освободите балкон.   

  Помните, что часто при выборе квартиры важную роль играют не только объективные факторы, но и субъективные ощущения. Поэтому позаботьтесь о приятном воздействии на все чувства покупателей. Это и хорошее освещение, и приятные запахи (хорошо проветрите квартиру, избавьтесь от впитывающих запахи вещей, не курите в квартире, не используйте и парфюмерию, она может не понравится людям, лучше пусть в доме пахнет свежестью и чистотой). Можете поставить фоном ненавязчивую инструментальную музыку. Приятные ассоциации вызывают запахи цитрусовых и свежесваренного кофе. Если у вас в квартире живут питомцы (например, крупные породы собак), постарайтесь, чтобы они не испугали пришедших на осмотр покупателей. Спрячьте их туалетный лоток и миски с кормами, поскольку они обычно выглядят неэстетично.

Косметический ремонт и генеральная уборка

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ. НАПИШИТЕ ОБЪЯВЛЕНИЕ И СДЕЛАЙТЕ ФОТОГРАФИИ

В объявлении должна быть указана следующая информация: количество комнат, площадь (общая, жилая и кухни), планировка, этаж, тип строения и год постройки, тип отопления, санузла, наличие лоджии или балкона, состояние квартиры (например, свежий ремонт), район города, размер коммунальных платежей. Не скупитесь на слова, но в то же время будьте конкретны, расскажите об инфраструктуре, транспортной доступности, наличии поблизости кинотеатров, больниц, школ, о хорошей парковке, детской площадке и пр. Конечно же, объявление должно содержать ваши контакты и имя.

Обязательно сделайте не менее десяти фотографий хорошего качества, которые представят вашу квартиру в выгодном свете. Фотографии делайте днем, при хорошем освещении. Перед этим приведите квартиру в порядок, уберите из нее лишние вещи, мебель, в кадре не должно быть людей и  животных.

Где разместить объявление?

  1.  В интернете на одном из популярных сайтов по покупке-продаже недвижимости. Сегодня это самый эффективный способ. Ему сильно уступают такие способы, как расклейка объявлений на подъездных дверях и помещение объявлений в печатных изданиях города. Если вы продаете квартиру с помощью риэлтора, он прибегнет именно к этому способу в первую очередь. Однако расклейка на ближайших домах может оказаться полезной – часто жители ищут квартиры для своих друзей и родственников именно в соседних домах. В бумажном объявлении укажите, что вы собственник, а не риэлтор – жители будут звонить вам охотнее.
  2. Можно рассказать о том, что продаете квартиру, своим знакомым. Возможно, среди них кто-то как раз планировал ее купить.  Поместите посты в соцсетях или сделайте рассылку в мессенджерах.
  3. Сегодня также используется такой вариант, как реклама на окне или балконе, на который помещается баннер со словами «Продается» и номером телефона. Особенно удачен этот способ, если окно квартиры выходит на проезжую часть, где объявление увидят проезжающие мимо водители.

    Сделайте фотографию квартиры

ШАГ ПЯТЫЙ. СОБИРАЕМ НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Итак, покупатель найден, пора оформлять сделку. Следующие документы вам нужно иметь на руках (можно подготовить их параллельно с поиском покупателя):

  1. Паспорт владельца.
  2.  Заверенное у нотариуса согласие других владельцев квартиры на продажу. А также разрешение из органов опеки, если хотя бы один из владельцев – несовершеннолетний.
  3. Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи квартиры, договор о передаче собственности и свидетельство о собственности на квартиру, договор дарения, договор ренты, свидетельство о праве на наследство и т.д.).
  4. Выписка из домовой книги (срок ее действия – месяц).
  5. Кадастровый паспорт и поэтажный план квартиры.
  6. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Если боитесь сделать что-то не так, на этом этапе вы можете обратиться к риэлтору, стоимость юридического сопровождения сделки составит от 10 до 50 тыс. руб.

Стоимость юридического сопровождение сделки

ШАГ ШЕСТОЙ. ПОЛУЧАЕМ ЗАДАТОК

Потенциальный покупатель, который намерен купить вашу квартиру, должен внести задаток – около 2-5% от стоимости квартиры. Для этого нужно подписать договор о задатке, составленный в произвольной форме, указав в нем полную стоимость квартиры, размер задатка, наличие техники и мебель, которую вы обещаете оставить, сроки, в какие будет совершена окончательная сделка купли-продажи, кто и как оплачивает расходы по регистрации сделки. Задаток - это гарантия, что теперь вам не нужно искать других покупателей. Если вдруг покупатель передумает, задаток ему не возвращается. Если же вы захотите продать свою квартиру кому-то другому, тогда вам придется вернуть задаток в двойном размере.

ШАГ СЕДЬМОЙ. ВЫПИСЫВАЕМСЯ ИЗ КВАРТИРЫ

Если вы не сделали этого в самом начале, можете выписаться после того, как получили задаток. Для этого вам нужно пойти в паспортный стол. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, получите разрешение на выписку из органов опеки и попечительства.

ШАГ ВОСЬМОЙ. ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ  

Законодательство нашей страны разрешает составить договор купли-продажи в простой письменной форме и даже не заверять его у нотариуса. Дело в том, что сделка считается совершенной только тогда, когда в Регистрационной палате зарегистрируют переход права собственности. И именно для удобства Регпалаты некоторые пункты в договоре должны присутствовать обязательно:

  • паспортные данные сторон;
  • адрес продаваемой квартиры и ее параметры;
  • данные из свидетельства о праве собственности нынешнего владельца;
  • цена, по которой продается квартира.

По желанию вы можете также включить в договор информацию о состоянии квартиры, сроках, в которые вы ее освободите, дату, когда вы вместе с покупателем передадите договор в Регпалату, и также момент, когда будет совершена передача денег продавцу покупателем. Можете обратиться за помощью в составлении договора к юристам или в агентство недвижимости. 

ШАГ ДЕВЯТЫЙ. ПОЛУЧАЕМ ДЕНЬГИ

В настоящее время чаще всего для сохранения денег на этапе между заключением договора и регистрацией права собственности прибегают к услугам банка. Деньги хранятся в банковской ячейке, и никто не может ими воспользоваться, пока не будут выполнены условия договора и права собственности не перейдут новому владельцу. Гарантом выступает банк. Это самый надежный способ, который обезопасит вас как продавца. Передавать деньги до окончания регистрации сделки в наши дни не принято, но возможны исключения, которые нужно заранее прописать в договоре. 

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
8 ситуаций, когда вам стоит присмотреться к квартире на первом этаже
В новых домах такие квартиры на порядок комфортнее, чем в советских постройках
8 ситуаций, когда вам стоит присмотреться к квартире на первом этаже
Квартира на первом этаже: из «жилья» в «коммерцию» (и наоборот)
По закону, каждый собственник может перевести жилое помещение в нежилое
Квартира на первом этаже: из «жилья» в «коммерцию» (и наоборот)
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Как обезопасить себя от пожаров жителям старых домов?
Как обезопасить себя от пожаров жителям старых домов?
Разбираем печальный опыт дома на Никитском бульваре в Москве
3K просмотры
Самые высокие здания мира. Бурдж-Халиф и его соперники
Самые высокие здания мира. Бурдж-Халиф и его соперники
Глянешь, и первое, что хочется сказать: «Оооооо». Кто-то берет оригинальностью конструкции, а кто-то – высотой. И еще шпиль сверху ставит.
1K просмотры
Какие документы нужны для продажи квартиры в 2019 году
Какие документы нужны для продажи квартиры в 2019 году
Что подготовить собственнику перед сделкой купли-продажи недвижимости
530 просмотры
Какое домашнее животное завести в квартире, когда мало места
Какое домашнее животное завести в квартире, когда мало места
Не хватает общения и не о ком позаботиться – заведите питомца
952 просмотры
Продавать ли сейчас "вторичку"? Что будет с рынком?
Продавать ли сейчас "вторичку"? Что будет с рынком?
Когда выгоднее продать квартиру - сейчас или позже? Все зависит от того, когда вы ее покупали.
6K просмотры
Личный опыт: арендовать или покупать жилье детям-студентам?
Личный опыт: арендовать или покупать жилье детям-студентам?
Разбираемся, стоит ли платить за аренду "дяде", если можно купить жилье в ипотеку
6K просмотры
Самые известные преступники в сфере недвижимости (ФОТО)
Самые известные преступники в сфере недвижимости (ФОТО)
Аферы 20 и 21 века, которые прогремели на весь мир
3K просмотры
Как облагородить балкон к весне: 9 шагов
Как облагородить балкон к весне: 9 шагов
Простые советы помогут сделать балкон уютным
2K просмотры