Главная Статьи о рынке недвижимости Где купить дом: в деревне или коттеджном поселке?

5K просмотры

Где купить дом: в деревне или коттеджном поселке?

3 важных шага на пути к выбору загородной мечты вашей семьи

Время прочтения - 3 минуты

Сегодня все больше людей делают выбор в пользу загородного дома – в дополнение городской квартире или как альтернативу ей. Неудивительно, что коттеджные поселки вблизи городов растут как грибы после дождя. Стоит такое жилье недешево, а в случае неудачной покупки продать загородный дом, особенно построенный по индивидуальному проекту, очень трудно. Как же выбрать хороший коттеджный поселок и дом по душе? Мы расскажем об этом. 

ШАГ ПЕРВЫЙ. ПОИСК МЕСТА

Почему коттеджный поселок, а не дом в деревне? 

Дом в деревне чаще всего намного дешевле, чем в коттеджном поселке. Однако там вы попадаете в уже сложившуюся, возможно, на протяжении столетий, среду. Со своими обычаями, устоявшимися отношениями жителей. Вы не знаете, кем будут ваши соседи – может быть, буйные алкоголики, которые могут спалить свой дом и нанести ущерб вам? И даже если в деревне сегодня много жителей, вы не знаете, как пойдут дела через 10-20 лет, не начнет ли она пустеть после смерти доживающих свой век пенсионеров?  

Коттеджный же поселок – это сообщество людей, которые покупают здесь дом с прицелом на будущее. Они заинтересованы в том, чтобы поселок развивался.

Кроме того, для коттеджных поселков существуют определенные стандарты, которые призван соблюдать застройщик: например, для жилого массива из двадцати коттеджей это наличие магазина, гостевого паркинга, детской или спортивной площадки. А в поселке из шестидесяти домов должен быть аптечный киоск, кафе-ресторан, спортивный зал и пункт бытового обслуживания. Для поселка из ста усадеб стандартом являются также автомойка, химчистка, массажный кабинет, солярий, торговый центр и салон красоты, а также спортивные удобства типа теннисного корта или фитнес-зала.

Эксперты говорят, что будущее именно за такими централизованными поселками, обеспеченными всей инфраструктурой. Впоследствии они сольются с городами и станут малоэтажным пригородом. 

Какие бывают коттеджные поселки

Условно их можно разделить на три типа:

1       тип. Поселки, застроенные жилыми домами и объектами инфраструктуры

Все здания здесь выдержаны в едином архитектурном стиле. Вы покупаете дом «под ключ», иногда даже с кухонной мебелью и встроенной бытовой техникой. Встречается даже, что компания документально закрепляет обязанность покупателя осуществлять строительство гаражей, бань, заборов в определенном стиле. Это положительно сказывается на внешнем виде всего комплекса коттеджей в поселке. И туда можно переехать очень быстро, как только подпишете договор и сделаете первоначальный взнос.

Возможно, этот вариант не позволит вам реализовать какие-то смелые фантазии, зато вы гарантированно будете жить в поселке с архитектурой в едином стиле, где соблюдены красные линии застройки и согласуется размещение домов на участках. Такая недвижимость со временем растет в цене.

2       тип. Поселки, где есть и готовые дома, и земельные участки с подрядом

В этих поселках существует план застройки. Но дома там отличаются по стилю, площади, планировке. Строительством занимается подрядчик, вы можете контролировать весь процесс возведения коттеджа, видеть качество материалов и работы строителей.

3       Тип. Поселки с полностью свободной застройкой

В этом случае застройщик продает земельные участки без подряда. Генерального плана застройки нет. То есть вы покупаете только земельный надел в поселении. Какой вы построите дом – ваше личное дело. Это выгодно, если вы не можете сразу выплатить всю сумму стоимости дома и предпочитаете постепенно возводить коттедж самостоятельно. Но будьте готовы, что сосед может построить какой угодно дом с нарушением всех градостроительных правил: окно в окно с вашим, с тенью на половину вашего участка, с водостоками на ваш газон, с четырехметровым забором и так далее. Или же просто вам много лет придется любоваться на заросли крапивы на купленном, но заброшенном участке напротив.

3 типа коттеджных поселков

Ответьте себе на следующие вопросы: 

1. Для чего вам нужен этот дом?

Если вам нужно что-то типа дачи, то поселок может быть удален от города, не иметь сильно развитой инфраструктуры. Здесь первостепенным фактором станет наличие озера, реки, леса, удаленность от трассы. Если же вы хотите проживать там постоянно и работать в городе, то это должен быть поселок недалеко от города, с хорошими дорогами и развитой инфраструктурой в виде школы, детского сада и больницы. Определитесь, какое направление от города вас привлекает больше.

2. Какой дом и участок вам нужен?

Соотнесите ваши мечты и финансовые возможности. Готовы ли вы купить дом «под ключ» или будете строить сами? Необходимые коммуникации (газ, свет, водопровод, кабельное телевидение, интернет и пр.). Какими природными характеристиками должна обладать окружающая среда? Будете ли вы сажать огород или вам достаточно небольшого участка.

3. Какое вам нужно окружение?

Какого социального статуса должны быть ваши соседи? Насколько многолюдным может быть поселок? Принципиально ли для вас наличие управляющей компании эксплуатации? 

Список вопросов можно расширить по необходимости. 

Способы поиска

  • Вы можете обратиться в агентство недвижимости, которое будет искать и предлагать вам интересные варианты загородных домов. Но это не лучший вариант, потому что риэлторы, как правило, продают ангажированные поселки, в которых получают комиссию с продаж. Поэтому лучше заняться поиском самостоятельно.
  • Можете позвонить своим знакомым, которые уже купили дома в тех или иных коттеджных поселках. Узнаете из первых рук о плюсах и минусах поселения. Но специалисты говорят, что основные проблемы с застройщиком и поселком проявляются через год-два после покупки. Тогда выясняются все подводные камни в виде огрехов в строительстве, подводке коммуникаций и невыполненных обещаний девелопера.
  • Но даже если вам понравится описание поселка, где живут ваши знакомые, все равно нужно зайти в интернет и изучить сайт девелопера, и на всякий случай просмотреть другие варианты. Можете быть уверены, сегодня практически все предложения загородной недвижимости представлены в сети.

Совет специалистов: составить таблицу и изучать сайты

Можно составить таблицу в компьютере или на бумаге и заносить в нее понравившиеся вам варианты с сайтов застройщиков. Отмечайте, каким параметрам они соответствуют. Конечно, на сайтах дана не вся информация о поселке, поэтому вам нужно будет также звонить менеджерам по продажам и задавать вопросы. Не стесняйтесь спрашивать обо всем: и про стадию готовности домов, и про коммуникации, и про все составляющие стоимости. Так вы осуществите первичный отбор объектов. 

Совет: лучше звонить с «временного», а не постоянного личного номера. Иначе вы рискуете позже нарваться на целый шквал звонков: менеджеры внесут ваш контакт в базу и будут перезванивать, продавая свои объекты вам.

Кстати:

Сайты надежных застройщиков обычно содержат подробную информацию о недвижимости. Если на сайте нет фотографий поселка, не указаны стационарные телефоны офиса продаж, нет информации о проектной документации, стоимости участков или домовладений, нет данных о коммуникациях и инфраструктуре поселка – лучше покиньте этот сайт. 

Изучите также информацию о застройщике. Можно просмотреть новости с упоминанием этой компании. Не является ли она героем скандалов? Или, может быть, есть случаи незаконно возведенных строений и даже сноса? Давно ли компания специализируется на коттеджных поселках? Возможно, она лучше проявила себя в строительстве многоквартирных домов, а поселок – ее первый проект и непрофильный бизнес? В последнем случае могут быть сорваны сроки сдачи.

Звоня в офис продаж и общаясь с сотрудниками, оцените их качество работы. Если они не уклоняются от ответа, дают подробную информацию, разговаривают вежливо и уважительно, значит, с компанией можно иметь дело. 

ШАГ ВТОРОЙ. ИЗУЧАЕМ ПОСЕЛОК И ЗАДАЕМ ВОПРОСЫ

Итак, вы подобрали несколько вариантов поселков. Пообщались с менеджерами и договорились просмотреть поселок вживую. Риэлторы пишут, что лучше всего осматривать и покупать загородную недвижимость с мая по октябрь, а также в январе. Так вы не рискуете попасть в весеннюю или осеннюю распутицу, когда по строящимся поселкам можно перемещаться только в высоких резиновых сапогах, утопая в грязи со снегом. Зато если вы приедете осматривать участок в это время, наглядно убедитесь, как организован процесс строительства, как работает система ливневок, не подтапливается ли ваш участок. 

Лучше всего приехать в поселок вместе с менеджером по продажам. Конечно, он будет водить вас по лучшим маршрутам и в ярких красках описывать будущее этого поселка. Но отказываться от его сопровождения не нужно. Просто задавайте ему правильные вопросы и осматривайте территорию внимательно.

Первый вопрос: об экологии

Мы стремимся переехать за город, потому что надеемся на лучшую экологию, свежий воздух и тишину. Но не каждый коттеджный поселок отвечает этим требованиям. Поэтому узнайте, что находится поблизости. Вдруг где-то недалеко есть мусоросжигательный завод или вредное производство? И если даже сейчас рядом нет ничего подобного, может быть, в планах государства есть строительство мусоросжигающего завода? К сожалению, такие случаи нередки. Изучите также карту района и выясните, не находятся ли рядом:

  • полигоны твердых бытовых отходов
  • скотомогильники
  • свалки
  • птицефабрики
  • объекты атомной промышленности
  • химические производства
  • нефтебазы и склады ГСМ
  • металлопроизводственные цеха

Есть также не очень благоприятные факторы природной среды. Например, идея дома у озера звучит очень красиво. Но на практике жить в таком доме не так уж и комфортно. Во-первых, вас замучают комары. Во-вторых, грунт у водоемов часто бывает плавучим и ненадежным. Поэтому сверяйте свои мечты с реальностью.

Экология, дороги и качество

Вопрос второй: дороги и транспортная доступность

Если вы каждый день собираетесь ездить из загородного дома на работу в город, нужно выяснить ситуацию на дорогах. Узнайте время проезда на автомобиле и общественном транспорте, как часто и насколько большими бывают пробки на въезде в город, существуют ли альтернативные объездные пути.   

В каком состоянии дороги внутри поселка? Если поселок еще строится, каковы планы и сроки по дорогам у застройщика? Часто в поселках нарушаются градостроительные нормы и правила, и можно видеть дороги уже 4,5 метров, отсутствие достаточного количества разъездных карманов, охранных зон вокруг инженерных объектов и так далее. Учтите, что дороги должны быть не менее 5-6 метров в ширину, а угол поворота рассчитан на проезд грузовой техники.

Обратите внимание на качество дороги. Если это дорога из щебня, то она должна иметь основание из песка, дорнита и георешетки, иначе же исчезнет после нескольких сильных ливней. Но лучше выбирать участок в поселке, где сделаны дороги с твердым покрытием: ж/б плиты, армированный монолитный бетон, плитка поверх бетона, асфальт.

Вопрос третий: степень строительства коттеджного поселка

Сколько домов уже построено, в скольких уже живут люди? Можно также пообщаться с жителями поселка, они могут рассказать многое, о чем умалчивает застройщик. Жителей можно найти и онлайн – в сообществах в соцсетях (ВКонтакте, Facebook, Одноклассники, Телеграм-канал, чат в WhatsApp), посвященных поселку.

Вопрос четвертый: качество материалов

Нередки случаи, когда застройщики экономят на материалах, рабочей силе и технологиях строительства. Поэтому нужно оценить качество материалов, архитектурного проекта и работы строителей. Для этих целей пригласите независимого оценщика. Особенно это относится к готовым домам «под ключ».

Вопрос пятый: электрика, газоснабжение и водопровод

Выясните, проведены ли к дому централизованные коммуникации. Попросите показать, где и как проведена электрика, где трансформаторная подстанция, откуда подходит внешняя линия электропередач, установлены ли учетно-распределительные щиты. Если электричество проведено воздушным способом, на столбах по поселку должны быть смонтированы провода и установлены щитки с блоками автоматов. Если под землей, то в поселке должны быть установлены учетно-распределительные щиты. Верный способ проверить, есть ли в поселке свет, - включить свет в уличных фонарях.   

Не менее важный вопрос связан с водоснабжением. Узнайте о качестве воды. Лучше запросить заключение санитарно-эпидемиологической станции. Если в поселке центральное водоснабжение, узнайте о глубине скважин, как осуществляется подача воды в систему, сколько резервных скважин. Попросите включить воду в доме или на улице. Спросите также, как очищается вода из артезианской скважины — централизованно или каждым жителем (что сулит дополнительные расходы). Если централизованного водопровода нет, то вам придется бурить собственную артезианскую скважину, а это недешево и сложно (лицензия, расчеты, проектирование). 

Совет: Если вы покупаете земельный участок без подряда, коммуникации в поселке, скорее всего, еще не проведены. Тогда попросите показать проектную документацию, технические условия на подключение к электроснабжению и газу. Если они есть, значит, в течение двух лет застройщик обязательно проведет инженерные сети, потому что выдаются такие документы только на два года и за немалые деньги.  

Сразу уточните, как устроена система канализации, входят ли расходы на ее очистку и содержание в коммунальные платежи. И проверьте наличие у застройщика договора со сбытовыми компаниями, водоканалом, службой газа и другими поставщиками.

Вопрос шестой: общественные территории и инфраструктура

Во время прогулки по поселку изучите, насколько реальность соответствует обещаниям застройщика по созданию инфраструктуры. Какая работа в этом направлении уже ведется? Существует печальная статистика, что застройщик выполняет только 30% от заявленных работ по благоустройству поселка. Часто в поселках так и не появляются обещанные спа-салоны, рестораны и кафе, парки и тротуары, фитнес-центры и спорткомплексы. Но что должно быть обязательно в поселке любого типа, так это продовольственный магазин и аптека.  

Вопрос седьмой: охрана и управляющая компания в поселке

Заявленная круглосуточная охрана в поселках зачастую ограничивается одним человеком родом из Средней Азии. Однако на практике она может осуществляться минимум четырьмя людьми, одетыми в камуфлированную форму, имеющими различные средства самообороны, желательно, чтобы это был ЧОП.  Охрана поселка должна включать также наличие видеонаблюдения и тревожной кнопки, связанной с ближайшим отделением полиции.

Заранее решается вопрос о том, кто будет управлять поселком -  жители самостоятельно через ТСЖ или ДНП, или же управляющая компания эксплуатации. Управляющая компания удобнее для всех, потому что самоорганизация в нашей стране развита очень плохо и соседи часто не могут договориться друг с другом. А так как проблем в поселке много, начиная от ремонта дорог и заканчивая поломкой насосов в скважинах, лучше платить управляющей компании и не тратить нервы.

Проектная документация

ШАГ ТРЕТИЙ. ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ И ПОКУПКА

Если вы остановили выбор на определенном доме в коттеджном поселке, уточните у застройщика:

  • возможно ли оформление ипотечного кредита;
  • с какими банками сотрудничает компания;
  • какова величина первоначального взноса;
  • возможна ли рассрочка и на каких условиях;
  • есть ли скидки.

Цена вопроса

Эксперты делят коттеджные поселки на четыре класса, от которых зависит и цена усадьбы на их территории:

  1. Элитный коттеджный поселок (свыше 30 млн рублей).
  2. Коттеджный поселок бизнес-класса (от 15 до 30 млн рублей).
  3. Коттеджный поселок среднего класса (от 5 до 15 млн рублей).
  4. Коттеджный поселок эконом (до 5 млн рублей).

При этом нужно учитывать, что, покупая коттедж в поселке элитного класса, вы должны будете соответствовать определенному образу жизни. Содержание такого дома обойдется значительно дороже, чем коттеджа бизнес-класса. Это относится и к экстерьеру, и к интерьеру вашей усадьбы.    

В поселке элитного класса

Дополнительные расходы

Попросите менеджера сформировать перечень дополнительных затрат на покупку и обслуживание вашего участка. К ним могут относиться, например:

  • Платеж за подведение газа к границе участка.
  • Если коммуникации доведены только до границы участка, вам нужно будет заплатить за подключение к дому.
  • Платеж за подключение к интернету.
  • Оплата услуг по регистрации договора купли-продажи.
  • Расходы на устройство съезда с дороги на участок, на ограждение участка.
  • Размер ежемесячных коммунальных платежей.
  • Расходы на пользование объектами инфраструктуры.

Документы

Выясните, есть ли у продавца все необходимые документы. Обязательный список:

  • кадастровый план земельного участка (проверьте разделы В3, там указываются существующие обременения участка, например, наличие водоохраной зоны);
  • технический план домостроения, заверенный в БТИ;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок и само здание.

Запросите у продавца выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), в данной выписке содержатся все данные о земельном участке, а также данные об обременениях участка. Можно сделать ее самостоятельно, например, через портал www.rosreestr.ru.

Совет: Если вы покупаете земельный участок без подряда, выясните, проведено ли межевание в коттеджном поселке и какой конкретно участок вы точно покупаете. Потому что позже может выясниться, что вы просто купили долю в совместной собственности поселка. И тогда ваш участок рискует съехать с ровной поляны в овраг или еще куда-то.  

Какой должен быть статус земли

Коттеджный поселок можно построить на землях:

  1. предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  2. для ведения дачного хозяйства (ДНП);
  3. под малоэтажное жилищное строительство (МЖС).

Внимательно изучите документы застройщика. Если там написано, что земля имеет сельскохозяйственный вид использования, насторожитесь. Как правило, в таких случаях застройщик обещает скоро поменять статус земли и продает участки по предварительным договорам. Но серьезные компании так не поступают.

Кроме того, иногда застройщики рекламируют возможность регистрации по месту жительства в продаваемых ими коттеджах. Однако знайте, что в поселках со статусом земли ДНП прописаться нельзя. Это возможно только на земле со статусом ИЖС и МЖС.   

Заключаем сделку

Если все в порядке, вы изучили документы и вас устраивает покупка, самое время заключить договор купли-продажи. После регистрации договора вы становитесь счастливым обладателем загородного дома.

Иллюстрации Ammis.ru

 

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Ремонт: есть ли альтернативы пресловутой «ванной в кафеле»?
Некоторые материалы дешевле кафеля и тоже не боятся воды
Ремонт: есть ли альтернативы пресловутой «ванной в кафеле»?
Площадь квартиры: что входит и как не переплачивать за квадратные метры
Какую квадратуру указывают в объявлении о продаже недвижимости?
Площадь квартиры: что входит и как не переплачивать за квадратные метры
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Самозанятые: аренда помещений как источник дохода
Самозанятые: аренда помещений как источник дохода
Арендодателю выгоднее всего выйти из «сумрака» в качестве самозанятого. С 2020 года режим НПД обещают ввести во всех регионах Российской Федерации
894 просмотры
Что такое временные постройки, чем они отличаются от капитальных строений
Что такое временные постройки, чем они отличаются от капитальных строений
Сколько может простоять на участке временное строение, где его нужно ставить, чтобы не пришлось сносить
398 просмотры
Где остановиться в путешествии. Хостел, апарт-отель, квартира и другие варианты.
Где остановиться в путешествии. Хостел, апарт-отель, квартира и другие варианты.
Вопрос жилья в отпуске – один из самых насущных, и на его решение нередко уходит солидная часть бюджета всего путешествия.
270 просмотры
Операции у нотариуса-2018: что важно знать всем
Операции у нотариуса-2018: что важно знать всем
Разберем изменения, которые влияют теперь и на нотариусов, и на их клиентов
5K просмотры
Как правильно выбрать дом у воды
Как правильно выбрать дом у воды
Не спешите заключать сделку только на основании того, что вам понравился вид из окна или свежий речной воздух
5K просмотры
Квартира-«распашонка» – планировка, которая нравится всем
Квартира-«распашонка» – планировка, которая нравится всем
Что хорошего в «распашонке» находят жильцы и застройщики, и какие подводные камни ждут покупателей.
2K просмотры
Хитрости риэлторов: как подготовить жилье к сдаче или продаже. Быстро и недорого
Хитрости риэлторов: как подготовить жилье к сдаче или продаже. Быстро и недорого
Помогут ли расположить клиента аромат кофе, цветы и яркое освещение?
4K просмотры
Как продать комнату: инструкция
Как продать комнату: инструкция
Речь идет о комнате в многокомнатной или коммунальной квартире
2K просмотры