Главная Статьи о рынке недвижимости Как легально сдать жилье на короткий срок и заработать?

5K просмотры

Как легально сдать жилье на короткий срок и заработать?

Соблюдение закона обезопасит вас от ненужных рисков

Время прочтения - 3 минуты

На посуточной сдаче квартиры можно очень хорошо заработать. Особенно во время каких-либо крупных событий, когда в ваш город съезжаются туристы, в том числе иностранцы. В такие дни цена за жилье взлетает до небес. К примеру, во время Чемпионата мира по футболу, проходившего в одиннадцати городах нашей страны, стоимость суточной аренды однокомнатной квартиры с простым ремонтом в отдельных случаях вырастала с 2,5 тысяч до полумиллиона рублей!

ЛЕГАЛЬНАЯ ИЛИ СЕРАЯ СХЕМА?

Отельеры обижаются: их рынок урегулирован государством, тогда как рынок сдачи жилья – совершенно бесконтролен. Конечно, можно не заморачиваться уплатой налогов и заключением договоров. На случай интереса со стороны проверяющих органов придумано много хитрых схем. Например, заключить безвозмездный договор аренды (а значит, не из чего вычитать налоги) или представить своих квартирантов родственниками.

Размер задолженности

Однако у нелегальной сдачи есть свои минусы. 

Во-первых, если выяснится, что вы не платили налоги, то вам грозят штрафы в размере 20 или 40% от всего размера задолженности (ст.122 НК РФ). Если вы сдавали несколько квартир и ваш доход превысил 2,282 млн рублей, то вас оштрафуют на сумму, не превышающую ваши 24 месячных зарплаты либо 300 тысяч рублей.

Согласно статье 198 УК РФ, вас вообще могут лишить свободы сроком от полугода (когда сумма неуплаченных налогов – от 100 до 500 тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).

Во-вторых, если вы не заключили договор, потом вам будет трудно доказать, что у вас из квартиры пропали какие-то ценные вещи, техника, или что ваш свежий ремонт пострадал от буйных вечеринок квартирантов. Ваш арендатор может затопить соседей, спалить ковер или шторы, сломать стиральную машину – и без договора, в котором были прописаны все эти случаи, вы не сможете ничего с него взыскать.

В-третьих, ваши квартиранты могут оставить вам неоплаченные счета, например, за телефонную связь.

В-четвертых, наниматель квартиры может просто использовать вашу квартиру для пересдачи по более высокой цене другим людям, без вашего на то согласия. Он может сдать ее группе нелегальных мигрантов или открыть в квартире притон. Конечно, это крайние случаи, но в нашем мире и не такое случается.

При наличии договора вы можете потребовать от нанимателя возмещения ущерба на законных основаниях. Кроме того, уплата налогов увеличивает размер вашей пенсии в будущем.

6 месяцев лишения свободы

ШАГ ПЕРВЫЙ. СТРАХОВКА

Можно и пропустить этот пункт, однако если вы планируете сдавать свое жилье систематически, то лучше застраховать квартиру. Так вы будете чувствовать себя спокойно. Предусмотрите в страховке варианты возгорания, затопления, взрыва бытового газа, порчи ремонта. И уточните у своей страховой компании: обычно на сдаваемое в аренду жилье действует повышенный коэффициент страховки.

Спешим успокоить: собственники, которые сдают квартиры постоянно, говорят, что случаи, когда квартире причиняют ущерб, очень редки. Кроме того, если вы сдаете не целую квартиру, а только комнату, вам вообще не нужно беспокоиться о страховке – в вашем присутствии вряд ли кто-то устроит пьяную вечеринку или начнет громить мебель.  

Есть и другие варианты перестраховки. Например, заложить страховой депозит. То есть взять с ваших гостей определенную сумму денег, которая в случае порчи квартиры компенсирует ваши расходы. По истечению срока сдачи квартиры депозит возвращается гостю.

Наконец, ответственно подойдите к выбору гостей. И уберите из квартиры все особо ценные вещи.

ШАГ ВТОРОЙ. ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИРЫ

Процедура сдачи квартиры в аренду регулируется главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения».

Там говорится, что если ваша квартира в ипотеке, вы свободно можете ее сдавать – как посуточно, так и на долгий срок, потому что, согласно закону, вы считаетесь собственником имущества, несмотря на кредитные обязательства перед банком.

Проблематично будет сдать легально муниципальную (неприватизированную) квартиру, потому что в таком случае вам нужно получить разрешение собственника – муниципальных органов, которые редко соглашаются на это. 

Но если ваша квартира приватизирована, то вам остается только получить разрешение всех собственников. Если по данному адресу прописан несовершеннолетний – придется получить разрешение органов опеки и попечительства. То же самое относится к комнате в квартире – на ее сдачу должны дать разрешение все остальные владельцы квартиры. И комнату в коммунальной квартире можно сдать только с письменного разрешения соседей, с которыми делится общая кухня и санузел.

ШАГ ТРЕТИЙ. СОСТАВИТЬ ДОГОВОР

Лучше всего подготовить все бланки договоров и других документов в двух экземплярах заранее, до того, как вы нашли арендаторов. Тогда вам нужно будет просто включить в него данные новых нанимателей.

Так как вы сдаете свою квартиру физическому лицу, то нужно заключать договор найма. Не перепутайте его с договором аренды, который заключается между юридическими лицами, когда речь идет о сдаче офисов, складов и так далее.

Договор найма прописывается на обычных листах А4 и содержит обязательную и дополнительную информацию.

Обязательная информация – это:

1.     Сведения об арендодателе, арендаторе и предмете аренды. Здесь укажите ФИО сторон, сведения об их регистрации, номера паспортов, адрес сдаваемой квартиры, метраж, количество комнат. Укажите документ, на основании которого имеете право сдавать квартиру. Пропишите, какая мебель и ценные вещи, техника остаются в квартире.

2.     Условия сдачи: здесь укажите размер платы за аренду и когда вы хотите получить деньги (лучше при въезде арендатора в квартиру).   

3.     Условия расторжения договора. Обычно здесь пишется, что арендатор квартиры может расторгнуть договор, предупредив об этом хозяина квартиры (этот пункт больше подходит для долгосрочной аренды), тогда как владелец может выселить нанимателя в случае, если он не будет соблюдать условия договора.

Дополнительно вы можете прописать в договоре порядок ухода арендатора за жильем (например, полив цветов), сумму страхового депозита, ограничения в пользовании электроприборами. Здесь же, если вам требуется, пропишите порядок осмотра квартиры – то есть в какое время вы можете прийти и убедиться, что с жильем все хорошо.

Чтобы не возникло проблемы с соседями, важно также прописать в договоре правила проживания. Например, не шуметь после десяти, не приглашать многочисленных гостей, не слушать громкую музыку.

Внимание!

Договор найма не нужно заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре. В этом его принципиальное отличие от договора аренды. Не нужно предоставлять договор найма и в налоговую службу. Он имеет юридическую силу, даже будучи заключенным в простой письменной форме.

Бланк договора найма можно скачать здесь.

Что еще можно оформить (хотя и не обязательно)?

1)    Расписку о том, что денежные средства были предоставлены в полном размере. Пишется от руки или распечатывается на компьютере, с подписью арендодателя и датой. Можно также оформить расписку от имени нанимателя, что он получил ключи от квартиры. В расписках должны быть указаны паспортные данные!

2)    Акт приема-сдачи. В этом документе вы указываете, какая техника и мебель имеется квартира, в каком она состоянии на момент заезда жильца. Укажите в акте как исправную технику и мебель, так и какие-то неисправности, чтобы нанимателю быть уверенным, что его не обвинят в порче вещей. Можете прикрепить к акту фотографии квартиры. Акт нужно распечатать в двух экземплярах и подписать обеим сторонам. Если при выезде из квартиры вы обнаруживаете какие-то неполадки, то имеете право потребовать компенсацию.

Cкачать акт приема-передачи можно по ссылке. 

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ. МОНИТОРИТЬ РЫНОК И УСТАНОВИТЬ ЦЕНУ

Перед тем, как выставлять свою квартиру, нужно определиться со среднерыночной ценой. Поэтому внимательно изучите сайты, на которых выставлены объявления о сдаче жилья.  

Есть несколько основных моментов, которые влияют на цену аренды:

  1. К какому классу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.
  2. В каком районе города она расположена, близко ли к центру или, допустим, к стадионам и другим площадкам, которые будут посещать туристы.
  3. Какой техникой и мебелью оснащена ваша квартира.

Не нужно устанавливать цену выше среднерыночной, наниматели тоже изучают рынок и ищут наиболее выгодные варианты. Спрос на жилье во время крупных спортивных соревнований или культурных мероприятий и так остается повышенным, поэтому сохраняйте баланс между своими интересами и интересами гостя.  

ШАГ ПЯТЫЙ. ПОДГОТОВИТЬ СВОЮ КВАРТИРУ, СДЕЛАТЬ ФОТО И НАПИСАТЬ ОБЪЯВЛЕНИЕ

Сдавать можно любую квартиру, даже без статусного ремонта. Сдать можно и комнату, и спальное место в гостиной, и место для палатки в вашем дворе (если это ваш участок). Туристы, болельщики порой останавливаются в самых невероятных местах, главное, чтобы там была возможность справлять санитарно-гигиенические нужды и спать. Причем во время крупных мероприятий в городе гости готовы снимать жилье даже на окраине города, экономя свои средства. Если хорошо ходят автобусы и можно заказать такси, лишние километры для них не станут препятствием.   

Перед сдачей квартиру нужно привести в порядок.

  1. Проверьте сантехнику и электрику.
  2. Сделайте уборку – пусть все блестит и сверкает!
  3. Вывезите из квартиры наиболее ценные для вас вещи.
  4. Подготовьте постельное белье, полотенца. И учтите, что если вы сдаете квартиру посуточно, вам нужно будет каждый день делать в квартире уборку перед приездом новых жильцов и иметь наготове чистое белье и полотенца.
  5. Сделайте фотографию квартиры. Нужно показать плюсы вашей квартиры, чтобы людям захотелось ее снять. Сделайте много разных хороших снимков всех комнат, в том числе ванной и туалета, кухни и коридора.
  6. Напишите объявление. Укажите в нем метраж квартиры, наличие или отсутствие балкона или лоджии, раздельный или совмещенный санузел. Ориентируетесь на лучшие объявления в сети. Добавьте информацию о мебели, технике, хороших соседях и районе.  В объявлении оговорите, готовы ли вы сдавать квартиру жильцам с детьми, животными, курящим. Важно: проверьте, нет ли в тексте опечаток и грамматических ошибок – они могут испортить впечатление. Можно перевести текст на английский язык для иностранных туристов.

Сдача квартиры посуточно – это просто и вместе с тем требует труда.  Каждого нового гостя нужно встретить, проводить. Можно, конечно, указать в объявлении, что вы принимаете гостей только на срок от трех дней – тогда вам не нужно будет убираться в квартире каждый день. А чтобы не тратить время на ожидание гостей, можно, к примеру, поставить в квартире «умные» замки  - с индивидуальным кодом для каждого арендатора.   

Сделайте фотографию квартиры

ШАГ ШЕСТОЙ. ИЩЕМ АРЕНДАТОРОВ

Самый простой вариант поиска арендатора – это разместить объявление на соответствующих сайтах.

Разместите объявление на нескольких самых известных сайтах, так легче мониторить и у вас не будет уходить куча времени. Два самых известных сайта, которыми пользуются для сдачи квартир в аренду и русские, и иностранцы – это booking.com и Airbnb.com. Эти популярные агрегаторы берут комиссию с дохода за каждую бронь: AirBnB — около 4%, Booking.com — 15%. 

Можно также использовать Авито, Суточно.ру, «Квартирка», Командировка.ру. Нередко фанаты имеют свои ресурсы, где размещаются объявление под конкретные спортивные мероприятия. Если вы нацелены на иностранцев, можно воспользоваться международными сайтами TripAdvisor и Expedia.com.

ШАГ СЕДЬМОЙ. РЕГИСТРАЦИЯ ИНОСТРАНЦЕВ

Если вы сдаете свою квартиру иностранцу во время Чемпионата или других крупных мероприятий, то вам нужно зарегистрировать его в течение суток с момента его приезда. Для этого обратитесь в отдел по вопросам миграции МВД с заранее подготовленными документами: копией паспорта иностранного гостя, копией миграционной карты гостя, копией его визы или паспорта болельщика и копией своего паспорта. 

Однако в обычные дни иностранцев нужно регистрировать, только если они проживают в квартире больше семи дней. В это случае нужно подать об этом уведомление в ФМС по установленной форме, а также копии его паспорта и въездной визы.

Если полиция узнает, что живущий в вашей квартире иностранец не имеет временной регистрации, вы должны будете заплатить штраф - до 5 000 рублей.

ШАГ ВОСЬМОЙ. ПОДАЕМ НАЛОГОВУЮ ДЕКЛАРАЦИЮ И ПЛАТИМ НАЛОГИ

Если вы гражданин РФ, то вам нужно будет выплатить налог в размере 13% от прибыли, то есть стандартную ставку НДФЛ. Пенсионеры не являются исключением. А вот если вы проживаете в России менее 183 дней в году или не являетесь резидентом налогообложения РФ, то ваша ставка повышается до 30% от прибыли.  Если вы инвалид первой и второй группы, то государство предоставляет вам льготу – налоговый вычет в размере 500 рублей. 

Вам нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по своему месту жительства. Через некоторое время на ваш адрес придёт квитанция, оплатить её надо будет до 30 апреля следующего года. В случае просрочки размер штрафа составит 20% от суммы несделанного платежа.

Выплатить налога

РЕЗЮМЕ

  1. Застрахуем квартиру от возможных рисков: страховой депозит или обращение в страховую компанию.
  2. Получаем разрешение других собственников квартиры (в случае необходимости)
  3. Составляем договор в двух экземплярах – не нужно заверять его у нотариуса или регистрировать в Росреестре (при желании составляем расписку и акт приема-сдачи).
  4. Мониторим рынок, устанавливаем цену, пишем объявление и делаем фото.
  5. Размещаем объявление и ищем арендаторов.
  6. Регистрируем иностранцев (при необходимости).
  7. Подаем налоговую декларацию и платим налоги с прибыли.

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Как риэлтор может обмануть клиента при подборе квартиры в новостройке
Как удобнее - выбрать новостройку с риэлтором или самостоятельно?
Как риэлтор может обмануть клиента при подборе квартиры в новостройке
Жара в квартире: как дожить до осени - лайфхаки на каждый день
Спасение от духоты в жилище – дело самих жильцов
Жара в квартире: как дожить до осени - лайфхаки на каждый день
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Совет дома – друг человека
Совет дома – друг человека
Используем реальный опыт, чтобы правильно организовать собственный совет многоквартирного дома, ведь у него немало полезных функций.
2K просмотры
Хитрости риэлторов: как подготовить жилье к сдаче или продаже. Быстро и недорого
Хитрости риэлторов: как подготовить жилье к сдаче или продаже. Быстро и недорого
Помогут ли расположить клиента аромат кофе, цветы и яркое освещение?
4K просмотры
Как подружиться с управляющей компанией
Как подружиться с управляющей компанией
Уезжаете в новый ЖК или коттеджный поселок? Заранее узнайте права и обязанности вашей УК
4K просмотры
Как облагородить балкон к весне: 9 шагов
Как облагородить балкон к весне: 9 шагов
Простые советы помогут сделать балкон уютным
2K просмотры
Сами с усами: как выбрать фирму для ремонта и не потерять веру в людей
Сами с усами: как выбрать фирму для ремонта и не потерять веру в людей
Выбираем надежного подрядчика и решаем скользкие вопросы о деньгах и качестве
4K просмотры
Монолитный дом-новостройка: плюсы и минусы
Монолитный дом-новостройка: плюсы и минусы
Поговорим о монолитно-кирпичных и монолитно-каркасных домах
2K просмотры
Новый закон об электричестве: россияне станут платить больше?
Новый закон об электричестве: россияне станут платить больше?
Что такое трехэтапная электрификация и кому она грозит
3K просмотры
Как выбрать дом: советы архитектора и строителя
Как выбрать дом: советы архитектора и строителя
Оцените дом объективно, следуя перечисленным правилам
5K просмотры