Главная Статьи о рынке недвижимости Коммерческая недвижимость: как правильно выбрать?

4K просмотры

Коммерческая недвижимость: как правильно выбрать?

Рассматриваем выгодные варианты как под личный бизнес, так и для инвестиций

Время прочтения - 3 минуты

Инвестировать в коммерческую недвижимость намного выгоднее, чем делать банковские вклады. И неважно, будете вы потом сдавать эти площади или займете их под свой бизнес. Актив всегда останется с вами и будет приносить доход – при лучшем раскладе от 10 до 17 процентов годовых. Как не прогадать, выбирая коммерческое помещение, мы расскажем.

4 категории недвижимости

КАКОЙ БЫВАЕТ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Строго говоря, коммерческая недвижимость – это объекты нежилого фонда, которые предназначены для деятельности, направленной на получение прибыли. Квартира тоже может быть коммерческой недвижимостью, если вы сдаете ее посуточно. Но жилье, по словам специалистов, намного менее ликвидный объект: коммерческие помещения окупаются в разы быстрее и выгода от их эксплуатации намного выше, так как арендная ставка на них постоянно растет – до 10% в год.

Вся коммерческая недвижимость условно делится на несколько категорий.

1. Офисная – это бизнес-центры, конторы, кабинеты.

Аналитики пишут, что доходность от сдачи в аренду офисных площадей составляет до 18%. Есть международная классификация офисных помещений по категориям: А – это новые здания, бизнес-центры с хорошей парковкой и транспортной доступностью, В – офисы, переделанные из других помещений, но тоже с хорошим ремонтов и парковкой. Категории D и C – естественно, занимают положение еще ниже. Офисы, занимающие отдельно стоящие здания, выглядят более солидно, но и на их содержание придется потратиться. Тогда как помещения в бизнес-центрах позволяют владельцам решать многие вопросы (автостоянка, коммунальные услуги, уборка, ремонт) через администрацию центра. 

2. Торговая – торговые центры, магазины, торговые павильоны.

Эта недвижимость считается самой привлекательной – она приносит больший процент прибыли. Но и стоит она в несколько раз больше офисной. Помещения в торговых центрах удобны опять же возможностью решать многие проблемы через администрацию, а также расширять свои помещения за счет выкупа соседних площадей.   

3. Промышленная – склады, заводы, а также автосервисы и автомойки.

Это менее популярный, чем офисы и магазины, вид недвижимости. Если вы не рискуете становиться владельцем большого помещения, какое необходимо для организации производства, то можно купить склад или автосервис. Чаще всего продажей таких помещений занимаются крупные девелоперы, которые разбираются в специфике.

4. Недвижимость сферы услуг – под аптеки, парикмахерские и мини-спортзалы.

В основном это коммерческая недвижимость, которая находится на первых этажах жилых домов в спальных районах. Это самый доступный для большинства инвесторов и новичков в бизнесе сегмент рынка. Сюда же можно отнести помещения под фитнес-центры или мини-спортзалы, гостиницы и хостелы. Хотя тут есть особая специфика – наличие душевых и, например, бассейна. 

НА ЧТО ОРИЕНТИРОВАТЬСЯ ПРИ ВЫБОРЕ

Какой бы тип коммерческой недвижимости вы ни решили купить, есть определенные критерии. На них нужно ориентироваться при выборе, чтобы помещение в будущем приносило прибыль. 

5 критериев

ПЕРВЫЙ КРИТЕРИЙ. ПРОДУМАЙТЕ ПОРТРЕТ АРЕНДАТОРА

Этот пункт относится как к тем, кто хочет сдавать свое коммерческое помещение, так и к тем, кто покупает его для себя. Нужно ясно представлять, для кого вы приобретаете недвижимость.   Ответьте на следующие вопросы: 

  • Это небольшой предприниматель или филиал крупной сети?
  • Давно ли он на рынке или только выходит?
  • Это производство или точка реализации?
  • Какова конкуренция в данной сфере?
  • Какое расположение будет для него наиболее удачным?
  • Какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса?

Если вы детально распишете себе портрет будущего арендатора, то легко сможете выбрать подходящее помещение, идеально подходящее для него. Будь то склад, офис или торговый павильон. 

Кстати:

Специалисты говорят, что выгоднее всего работать с продуктовыми ритейлерами. Так как даже в кризисное время, когда люди отказываются от покупки новой одежды или техники, продукты питания всегда пользуются спросом. 

Вам должна быть хотя бы в общих чертах понятна экономика арендатора. Например, если вы присматриваетесь к помещению, которое уже сдается под ресторан, посетите его не один раз, пообщайтесь с арендатором, выясните уровень доходности и перспективы бизнеса.

Многое зависит от вашего бюджета. Если вы ограничены в средствах, вам подойдут небольшие помещения, где будут постоянно меняться арендаторы – что-то вроде мелкой розницы. 

ВТОРОЙ КРИТЕРИЙ. МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Специалисты в сфере коммерческой недвижимости знают о правиле «трех L», которое гласит, что главное, на что нужно смотреть при ее выборе — это location, location и еще раз location. То есть месторасположения важнее всего.

И тут все зависит от того, каким бизнесом занимаются арендаторы помещения (см. пункт первый). Например:

  • Если офис предполагает поток клиентов, он должен находиться вблизи остановок общественного транспорта, не в удаленных районах. Необходима хорошая парковка.
  • Для помещений под общепит важно наличие поблизости офисного центра или учебного заведения. В случае ресторана помещение должно располагаться в центре города,  иметь хорошие видовые характеристики.
  • Для продуктового магазина удобное место – это жилой микрорайон с платежеспособным населением, хорошая проходимость, видимость, удобство подъезда и парковки. Тут надо учесть требования закона: магазины, торгующие алкоголем, не могут находиться рядом со школами, детскими садами.  
  • Для модного бутика обязательное условие – расположение в проходном месте и в престижном районе, в историческом или деловом центре города.
  • Для производителя лучше всего подойдет промзона спального района, пригород. Иногда требуется проходящий рядом железнодорожный путь.

ТРЕТИЙ КРИТЕРИЙ. РАЗМЕРЫ ПОМЕЩЕНИЯ 

По законам рынка, небольшие помещения сдаются гораздо проще и быстрее, чем огромные площади. Поэтому аналитики советуют: ели у вас есть большая сумма, выгоднее инвестировать ее в приобретение нескольких маленьких помещений, чем в одно большое. Даже в самые трудные времена хотя бы одно из ваших помещений будет приносить доход, и вы избежите простоя.  

Врезка: Самая популярная и ликвидная коммерческая недвижимость расположена на первых этажах или в цоколе зданий. Там любят размещаться владельцы небольших продуктовых магазинов, аптек, парикмахерских, мини-детсадов, фитнес-залов, школ английского или кафе. Такие помещения проще продать, чем, например, склад, который стоит десятки миллионов рублей. Огромное количество ООО и ИП занимают первые этажи в спальных районах, где люди всегда нуждаются в мелких услугах недалеко от дома.

Еще совет: узнайте, не планируется ли поблизости строительство новых коммерческих площадей. Ведь в таком случае конкурентоспособность вашего объекта может снизиться. 

ЧЕТВЕРТЫЙ КРИТЕРИЙ. ГОТОВОЕ ИЛИ СТРОЯЩЕЕСЯ ЗДАНИЕ 

Инвесторы пишут в своих блогах, что инвестировать в коммерческую недвижимость на стадии строительства объекта выгоднее всего. Потому что после окончания строительства объект вырастет в цене на 20-30%.  

Кроме того, сдавать помещение в новом здании значительно выгоднее, чем в старом.

  1. Новые здания обычно строятся с учетом современных требований к комфорту в отношении охранной системы, лифтов, электросетей, в них нет проблем с ремонтом, коммуникациями. Поэтому вы можете установить более высокую арендную ставку.
  2. У объекта нет «прошлого»: мутных историй с прежними хозяевами, судебных тяжб и так далее. 
  3. Благодаря новизне здания вам не придется еще долгое время тратиться на ремонт, обслуживание и замену чего-нибудь.

Однако в новостройках есть и свои риски. В первую очередь, это опасность быть обманутым застройщиком и столкнуться с недостроем. Поэтому очень важно изучить информацию о застройщике, узнать, какая у него репутация, почитать отзывы. Перед заключением сделки проверьте проектную документацию, правоустанавливающие документы на землю, разрешения на строительство.  Лучше разбираться в этих вопросах с юристом.

Кстати:

наткнуться на мошенников можно при покупке не только новых объектов. Многие на этом рынке пытаются сбыть с рук не приносящие дохода и проблемные объекты: например, помещения, в отношении которых ведутся судебные разбирательства. Таких помещений всегда немало. Поэтому рекомендуем также обратиться к юристу, чтобы он проверил все документы и выяснил, нет ли на объекте обременений. 

ЧЕТВЕРТЫЙ КРИТЕРИЙ. СУММА СДЕЛКИ 

Порог входа на рынок коммерческой недвижимости высок. Стоимость наиболее качественных и прибыльных объектов в городах-миллионниках начинается с 20 млн рублей. В Московской области и Петербурге еще выше – с 30 млн рублей.  Средний срок окупаемости объекта коммерческой недвижимости в России сейчас составляет примерно 10 лет.

Совет: при ограниченном бюджете рассмотрите варианты краудфандинговых схем покупки недвижимости. В этом случае вместе с другими инвесторами вы приобретаете здание или помещение и распределяете доходность от него в зависимости от своих вложений. 

Перед покупкой изучите аналогичные предложения на рынке и сравните их цены. Многие инвесторы годами идут к покупке какого-то помещения: изучают обстановку, мониторят рынок, ищут наиболее выгодные предложения.    

НА ЧТО ЕЩЁ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ВЫБОРЕ 

  • Мощность энергосети. Изучите, какова мощность сети, можно ли ее увеличить и сколько это будет стоить. Например, для салона сотовой связи нужна мощность не менее 8 кВт, для кафе – минимум 20 кВт, а лучше все 50 кВт. Продуктовые магазины, работающие круглосуточно, нуждаются минимум в 10 кВт. Кстати, если у объекта, который вы покупаете, малая мощность сети, можете требовать скидку у продавца, ведь круг ваших потенциальных арендаторов существенно сужается.  
  • Соседи, канализация и водопровод. Если вы приобретаете площади в жилом здании, то нужно обязательно предусмотреть, чтобы соседи этажом выше были адекватными, а трубы канализации и водопровода исправными, чтобы помещение после дорогостоящего ремонта не затопило. 
  • Нужны ли дополнительные инвестиции. Нужен ли вашему арендатору ремонт и какой именно? Такие федеральные компании, как Мегафон, Евросеть и МТС, снимают обычно под точки пустое коммерческое помещение и делают свой фирменный ремонт. Но есть арендаторы с конкретными запросами.

 КАК НАЙТИ АРЕНДАТОРА

Конечно, вы можете приобрести помещение с уже имеющимся на нем арендатором. Это наиболее безопасный вариант, потому что ваши площади уже востребованы, и вы сразу можете получать прибыль. А если у арендатора уже налаженный и доходный бизнес, он будет только заинтересован оставаться в вашем помещении. Даже если вы будете в пределах разумного поднимать арендную плату. 

Еще один плюс в приобретении помещения с постоянным арендатором в том, что вам не нужно будет приводить его в соответствие со всеми требованиями санитарной и пожарной служб и в случае нарушений платить штрафы. 

Если же арендатора у вас нет, его нужно найти.

  • В интернете: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама.
  • Агентства недвижимости. Риэлторы по своим каналам могут отыскать для вас арендаторов, а также прорекламируют ваш объект и возьмут на себя хлопоты по оформлению сделки. Конечно, придется заплатить комиссию.

Совет:

сотрудничать лучше с малым и средним бизнесом, которые уже имеют опыт работы на рынке и, например, открывает вторую или третью точку. Стартапы и новички могут срывать сроки оплаты, к тому же, кто знает, «выгорит» ли их бизнес-идея? У сетевых компаний тоже есть свои недостатки и преимущества. Они играют своим авторитетом и стабильностью (хотя меняют места дислокации те же «Пятерочка» или «Магнит» очень легко). Требуют снижения арендной платы, ждут особого отношения и в договорах прописывают свои права и ваши обязанности так, что вы не сможете быстро сменить арендатора или повысить ставку при желании.   

О НАЛОГАХ

Вам придется платить налог на имущество. Размер налога зависит от кадастровой стоимости принадлежащего вам объекта: 0,1% для стоимости менее 10 млн рублей, 0,15% - для стоимости от 10 до 20 млн рублей, 0,2% - для стоимости 20-50 млн рублей, 0,3% для стоимости 50-300 млн рублей. Налоговых вычетов не предусмотрено.

Если вы сдаете свои площади в аренду, то вам также придется платить налог на доходы от аренды. Он рассчитывается по ставке 13%. Уплачивать налог нужно раз в год до 1 апреля года, следующего за облагаемым. 

РЕЗЮМЕ

Прежде чем купить объект коммерческой недвижимости, внимательно изучите рынок, поймите, для кого это помещение будет привлекательно и какую прибыль вы сможете получать ежемесячно. Можно доверить анализ рынка профессиональным консалтинговым фирмам. 

Иллюстрации Ammis.ru

 

 

 

 

 

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Как съехать от родителей: 5 главных шагов
...И лайфхаки по поиску недорогого жилья в аренду
Как съехать от родителей: 5 главных шагов
Коттедж, дуплекс, частный дом: в чем разница?
Разбираем и технические, и юридические нюансы
Коттедж, дуплекс, частный дом: в чем разница?
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Квартира студенту. Как снять первое «взрослое» жилье без приключений
Квартира студенту. Как снять первое «взрослое» жилье без приключений
Полезные советы для мам, пап и тех, кто начинает взрослую жизнь в чужом городе
1K просмотры
Дешевое жилье в Москве и Питере: сколько стоят новостройки
Дешевое жилье в Москве и Питере: сколько стоят новостройки
Отдаленные районы у метро застраиваются с гигантской скоростью
3K просмотры
Квадратные метры: где в России жилье дешевле, а где - дороже?
Квадратные метры: где в России жилье дешевле, а где - дороже?
Из чего складывается стоимость квартир и как будут меняться цены, рассказали эксперты в регионах
5K просмотры
5 способов вложить маткапитал в жилье
5 способов вложить маткапитал в жилье
Ничего сложного в реализации капитала на оплату недвижимости нет - нужно лишь учесть несколько непременных условий.
5K просмотры
Квартира-«распашонка» – планировка, которая нравится всем
Квартира-«распашонка» – планировка, которая нравится всем
Что хорошего в «распашонке» находят жильцы и застройщики, и какие подводные камни ждут покупателей.
2K просмотры
Жара в квартире: как дожить до осени - лайфхаки на каждый день
Жара в квартире: как дожить до осени - лайфхаки на каждый день
Спасение от духоты в жилище – дело самих жильцов
850 просмотры
Шумоизоляция квартиры: полезные советы
Шумоизоляция квартиры: полезные советы
Есть три вида шумов, и с каждым из них можно справиться
5K просмотры
СНТ или ИЖС — что лучше при покупке частного дома?
СНТ или ИЖС — что лучше при покупке частного дома?
Как не остаться без имущества после оформления дома с участком
5K просмотры