Главная Статьи о рынке недвижимости Как точно купить дачу без рисков: рассказываем про документы и «подводные камни»

5K просмотры

Как точно купить дачу без рисков: рассказываем про документы и «подводные камни»

7 шагов на пути к загородному отдыху: от выбора домика с участком до получения права собственности

Время прочтения - 4 минуты

Начавшийся в прошлом веке процесс урбанизации, кажется, уже не остановить, города растут за счет все большего количества приезжих. Однако особенно летом, когда жизнь в окружении раскаленного бетона становится невыносимой, многие из нас стремятся уехать на природу – если не на курорт, то хотя бы на дачу. Дачи привлекают как пенсионеров, которым показан свежий воздух и работа на огороде, так и молодых людей — отдыхом в кругу семьи или друзей.

Но как приобрести дачу без помощи риэлторов и не попасться на удочку мошенников? Давайте разберемся. 

7 шагов к покупке даче

ШАГ ПЕРВЫЙ. КАК ВЫБРАТЬ ДАЧУ?

Изучая объявления, обратите внимание на следующие моменты:   

Где расположена дача?

Когда вы собираетесь бывать на даче? Только по выходным летом? Или же вы хотите посещать ее и в холодное время года, например, во время детских каникул, или справлять там Новый год?

 От вопроса на этот вопрос зависит расположение дачи. Изучите, какие районы с точки зрения транспортной доступности вам лучше всего подходят. Учтите пробки на выездах из города на трассах. Если вы хотите использовать дачу как загородный дом и, например, в летний период ездить с дачи на работу каждый день, то хорошо бы найти дачный поселок с развитой инфраструктурой, магазинами, аптеками. Узнайте, можно ли добраться до места на общественном транспорте, расчищают ли дороги зимой. Также помните, что от близости к городу зависит стоимость дачи.  

Каковы характеристики участка?

Площадь, размер, его форма, какие на участке есть насаждения, каков тип почвы, состояние ограждений. Если участок длинный и узкий, вряд ли вам удастся построить на нем дом, так как, согласно нормам, расстояние от дома до соседнего участка должно быть не меньше трех метров, а до улицы – не менее пяти.

Что окружает участок?

Важно все – расположение в низине или на плоскогорье, лес, река, озеро, болото и пр. Чтобы в будущем не столкнуться с неприятными неожиданностями, узнайте заранее, не затапливает ли этот участок по весне, какова близость поверхностных и грунтовых вод. Выясните, нет ли в непосредственной близости промышленных объектов, скоростных шоссе и железнодорожных путей, потому что в таком случае о тишине и чистом воздухе можно забыть.   

Убедитесь, что участок не попадает в охранную зону (об этом могут свидетельствовать газопровод рядом с границами или ЛЭП), потому что в таком случае вы не сможете на нем ничего построить, а также разводить огонь и копать погреб или колодец.

 Хорошо также выяснить, нет ли каких-то далеко идущих планов у чиновников или бизнесменов области на этот поселок. Вдруг через пару лет здесь хотят проложить дорогу или построить рядом или даже на этом месте какой-то завод или отель, изъяв вашу дачу для госнужд и предложив небольшую компенсацию? Для этого можно изучить генеральный план развития территории или обратиться к риэлторам за справкой.

Каково состояние построек?

Расспросите хозяина, из каких материалов построен дом, когда и как. Однако продавец может утаить от вас конструктивные недостатки построек, поэтому для оценки состояния дома и подсобных помещений лучше всего пригласить специалиста – строителя. Важно оценить материал стен, состояние кровли. Выясните у специалиста перспективу постройки новых помещений на участке.

Каково состояние коммуникации?

Идеально, если в доме есть и свет, и вода, и газ, и канализация. Нужно выяснить, в каком состоянии находится система коммуникации – трубы и так далее. Неприятно будет обнаружить уже после покупки, что вода поступает только летом, свет включают в определенные часы, а канализация и вовсе быстро засоряется. Расспросите об этом у соседей, не поленитесь сходить в товарищество.

ШАГ ВТОРОЙ. КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ ПОКУПКИ ДАЧИ

Не покупайте дачу по «садовой книжке»! Она не является правоустанавливающим документом, она подтверждает только членство в товариществе. Такие дачи привлекают своей низкой ценой, однако впоследствии вам будет трудно доказать, что вы являетесь ее владельцем. Собственники, которые предлагаю оформить куплю-продажу на основе садовой книжки, как правило, объясняют это тем, что не хотят заниматься оформлением документов. Однако по факту они могут утаивать какие-то серьезные недостатки своего участка земли.

Поймите одно: без надлежащим образом оформленных документов на землю вас могут просто с нее выгнать, вы не сможете зарегистрировать и строения на ней. 

Поэтому прежде всего проверьте, есть ли в наличии все необходимые документы у собственника. Если их нет, попросите хозяина их сделать. Иначе позднее вам придется делать их самостоятельно, потратив на это деньги и время. 

Итак, какие документы нужны при покупке дачи:

1)       документ, удостоверяющий право собственности продавца;

2)       кадастровый паспорт ‒ образец;

3)       техпаспорта на объекты и на землю;

4)       выписка из ЕГРП ‒ образец;

5)       документ о госрегистрации;

6)       план межевания;

7)       если продавец (покупатель) состоит в браке ‒ согласие от супруга на продажу (покупку);

8)       выкопировка из кадастрового плана;

9)       документальное подтверждение отсутствия задолженностей.

Остановимся на некоторых документах подробнее.

1. Правоустанавливающий документ на землю

  • Собственник должен предоставить вам выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), где содержатся все сведения об объекте недвижимости. Для проверки актуальности указанных в выписке сведений можете обратиться в МФЦ за новой выпиской, чтобы позднее не оказаться перед фактом, что участок продан, заложен, арестован и прочее. Также рекомендуем зайти на сайт Росреестра и бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», где хранятся общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

 

  • В свидетельстве о праве собственности обратите внимание на разрешенный вид использования земли и его назначение.  Дача может быть расположена только на землях населенных пунктов или землях, предназначенных для ведения сельского хозяйства. Разрешенный вид использования земли для дачи – это садоводство (огородничество) или дачное строительство.

2. Согласие от супруга на продажу и «чистота» доверенности

  • Если продавец дачи состоит в браке, попросите у него нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. Иначе же сделка может быть признана недействительной. Также, если человек был разведен в течение последних трех лет, нужно уточнить, нет ли у бывшего супруга или супруги прав на эту дачу.

 

  • Мошенники часто используют при продаже дачи подложную доверенность. Поэтому советуем вам встретиться хотя бы один раз непосредственно с собственником, сделать копию его паспорта, можно также проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, или на сайте Федеральной нотариальной палаты.

3. Кадастровый паспорт

  • Кадастровый паспорт позволяет проводить разные операции с земельным участком. В нем должно быть указано: ФИО правообладателя; кадастровый номер; адрес; вид собственности; стоимость участка; площадь; вид использования; назначение земли. Также кадастровый паспорт содержит кадастровый план участка и в случае наличия построек документы на них – все здания на даче должны быть зарегистрированы и сопровождены свидетельством.
  • Без кадастрового паспорта нельзя заключить сделку. На его создание может уйти до полугода.   
  • Проверьте, соответствует ли описанное в документах реальности, для этого вызовите специалиста из геодезической службы. Уточните в земельном комитете, согласованы ли границы участка с соседями, иначе в будущем соседи могут потребовать снести заступающие на их участок баню или сарай.

4. Правоустанавливающий документ на дом

  • Обязательно проверьте, все ли строения на участке зарегистрированы. Иначе при попытке их регистрации позднее суд может признать их незаконно возведенными и принять решение о сносе. Конечно, после покупки можно и самим оформить строения на участке по «дачной амнистии», пролонгированной до 2020 года. Но пусть лучше свое время на это потратит продавец. Кроме того, есть исключения – не все строения можно оформить по упрощенной форме «дачной амнистии».

4. Другие документы

  • Получите также справку об отсутствии задолженности перед садоводческим товариществом. Вдруг бывший владелец задолжал крупную сумму за свет или воду? Требуйте погашения задолженности до совершения сделки. Также выясните заранее, какие платежи вам нужно будет совершать, став членом СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества): это и членские взносы, и платежи за свет, газ и воду, вывоз мусора, охрану и прочее.       

ШАГ ТРЕТИЙ. МЕЖЕВАНИЕ ЗЕМЛИ

Мы вынесли межевание земли отдельным подпунктом, поскольку это очень важная процедура.

Конечно, актуальное законодательство (93-ФЗ) разрешает регистрировать право собственности без межевания при наличии кадастрового паспорта. Но у межевания есть плюсы:

  1. Вам легче будет урегулировать споры с соседями и восстановить свои границы.
  2. Площадь вашего участка без межевания может существенно отличаться от площади участка после межевания – как в положительную, так и в отрицательную сторону. Лучше до совершения сделки понять, за сколько соток вы платите. 

    Межевание

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ. ИПОТЕКА И РАССРОЧКА ДЛЯ ПОКУПКИ ДАЧИ

  • Рассрочка. Закон не запрещает покупать дачи в рассрочку. Сделка заключается в том же порядке, что и при приобретении за наличные. Однако в соглашение включается информация: о стоимости объекта, объеме денежных средств, которые покупатель должен вносить каждый месяц, о варианте расчета ‒ безналичный перевод или наличные, периоде рассрочки и допустимом для обеих сторон варианте эксплуатации участка в период действия рассрочки. После того, как вы полностью расплатитесь за дачу, составьте документ, где будет прописано снятие ранее наложенных ограничений на право владения дачей.
  • Ипотека. Банки предлагают кредитные продукты для приобретения дачи, правда, в небольшом ассортименте, потому что тут очень высоки риски в случае невозможности исполнения обязательств покупателем. Поэтому ставки по ипотеке на дачу очень высокие. 

ШАГ ПЯТЫЙ. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ И АКТА ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ

Заключать сделку нужно в присутствии нотариуса в письменном виде. Важно! Укажите в договоре реальную цену продажи. Иначе в случае каких-либо проблем в будущем будет трудно вернуть деньги в полном объеме. 

Образец договора купли-продажи дачи (скачать)

После того, как вы заключили договор купли-продажи, в присутствии нотариуса вам нужно передать деньги продавцу за приобретенную дачу и получить ключи от дачи, заключив акт приема-передачи. Деньги можно передать из рук в руки, через банковский счет или через аккредитив.

Образец договора акта приема-передачи (скачать)

Документы для покупки дачи

ШАГ ШЕСТОЙ. ПРИВАТИЗАЦИЯ ДАЧИ

Однако не торопитесь отмечать покупку. Чтобы стать полноправным собственником дачи, пойдите вместе с прежним ее хозяином в Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (в просторечии – регистрационную службу) по месту нахождения недвижимого имущества. В течение месяца там зарегистрируют ваш договор купли-продажи и право собственности. Уполномоченное лицо проверит все документы, и, если не будет проблем, выдаст вам зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности.

ШАГ СЕДЬМОЙ. СТРАХОВАНИЕ ИМУЩЕСТВА

И последнее, что мы рекомендуем сделать – это застраховать свою дачу от несчастных случаев. Достаточно стандартной страховки, которая покроет риски пожара, противоправных действий третьих лиц, повреждения водой и стихийных бедствий.

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Как проверить квартиру при покупке, когда подозреваете, что от вас что-то скрывают
Чистоту любой сделки с недвижимостью лучше проверить по пунктам. Вот вам чек-лист.
Как проверить квартиру при покупке, когда подозреваете, что от вас что-то скрывают
Можно ли выписаться из квартиры в никуда?
Разбираемся в тонкостях законов
Можно ли выписаться из квартиры в никуда?
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Сколько экономит вам Росреестр, что это такое, зачем и кому он нужен
Сколько экономит вам Росреестр, что это такое, зачем и кому он нужен
Узнать все о недвижимости и сделать с ней многое можно в России в одном месте. И называется оно Росреестр
876 просмотры
Коммерческая недвижимость: как правильно выбрать?
Коммерческая недвижимость: как правильно выбрать?
Рассматриваем выгодные варианты как под личный бизнес, так и для инвестиций
4K просмотры
Сами с усами: как выбрать фирму для ремонта и не потерять веру в людей
Сами с усами: как выбрать фирму для ремонта и не потерять веру в людей
Выбираем надежного подрядчика и решаем скользкие вопросы о деньгах и качестве
4K просмотры
Как выбрать землю «без сучка и задоринки»?
Как выбрать землю «без сучка и задоринки»?
Несколько важных шагов избавят вас от огромных трат
5K просмотры
Города России, которые убивают своих жителей
Города России, которые убивают своих жителей
Самые грязные российские города, которые входят в топ-10 городов мира с плохой экологией.
1K просмотры
Квартиры с обременением. Как не купить недвижимость с «привидениями»
Квартиры с обременением. Как не купить недвижимость с «привидениями»
Жилье с «отягчающими обстоятельствами»: как узнать об обременениях, чем они опасны
1K просмотры
Площадь квартиры: что входит и как не переплачивать за квадратные метры
Площадь квартиры: что входит и как не переплачивать за квадратные метры
Какую квадратуру указывают в объявлении о продаже недвижимости?
413 просмотры
Летние городские кафе у водоемов: что важно знать предпринимателю
Летние городские кафе у водоемов: что важно знать предпринимателю
Кафе у водоема - весьма специфичный вид коммерческой недвижимости
5K просмотры