Главная Статьи о рынке недвижимости "Свободная планировка" и перепланировка: "подводные камни" и риски - на примерах

5K просмотры

"Свободная планировка" и перепланировка: "подводные камни" и риски - на примерах

Не хотите типовую планировку? Разберем, стоит ли "овчинка выделки"

Время прочтения - 3 минуты

ЧАСТЬ ПЕРВАЯ. ПРОСТО ПЕРЕПЛАНИРОВКА

Изменить планировку можно как в квартире в новостройке, так и во вторичном жилом помещении. Алгоритм примерно один и тот же. Вам нужно продумать – самостоятельно или с обратившись к проектировщику  – проект будущей планировки квартиры и согласовать его с Жилищной инспекцией (БТИ). Это может занять от одного месяца до полугода – в зависимости от сложности проекта.  

Какие виды перепланировки согласовывать не нужно: 

  1. Косметический ремонт: если вы решили поменять обои, побелить потолок или оштукатурить стены, положить паркет, ламинат, плитку, заменить окна или двери.
  2. Перестановки бытовой техники и сантехники: например, если вы решили переставить плиту, стиральную машину, заменить трубы, унитаз, ванную или душевую кабину.
  3. Переустановка отопительных устройств (если не нужно проводить дополнительные инженерные сети).
  4. Не нужно согласовывать также установку кондиционера, спутниковой антенны.

Какие ремонтные работы нужно согласовать:

  1. Если вы хотите изменить формы дверного или оконного проема.
  2. Если вы хотите удалить или создать проем в несущей стене.
  3. Если вы хотите снести ненесущие конструкции и перегородки в панельном доме (к слову, несущие сносить запрещено).
  4. Если вы хотите совместить или разделить ванную комнату и туалет или изменить их местоположение в квартире.
  5. Если вы хотите создать новые перегородки.
  6. Если вы хотите остеклить балкон.

Какие трудности могут возникнуть:

  • Ольга хотела остеклить лоджию, а также вывести на нее трубу централизованного отопления, чтобы оборудовать там домашнюю мастерскую, или же, в другом случае, установить «теплый пол» и подключить его к центральному отоплению. Но рядом с лоджией проходила аварийная лестница, а также ввиду сложности работы с централизованными сетями проект не согласовали. 
  • Тимур планировал соединить дверной проем с жилой комнатой, чтобы сделать в жилой комнате столовую. Однако этот проект не был согласован, поскольку кухня оборудована газовой плитой, и это представляет опасность. Но гораздо более серьезным препятствием стало то, что Тимур не учел: стена между кухней и жилой комнатой была несущей, а проем в несущих перегородках согласовать удается в редких случаях.

    Согласование перепланировки

ЧТО БУДЕТ ЗА САМОВОЛЬНУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Если вы не согласуете изменения планировки с контролирующим органом, вас оштрафуют и могут потребовать вернуть все на свое место и привести помещение в прежний вид.   

У Тамары была примерно такая ситуация. После того, как ее дочь попала в аварию и смогла передвигаться по дому только в инвалидной коляске, она решила расширить площадь за счет сноса ненесущей стены между комнатой и залом. Бдительные соседи вызвали специалистов жилинспекции, и Тамаре выписали штраф. Ввиду того, что она в своей перепланировке не затронула несущие конструкции и основание дома, ей порекомендовали узаконить уже совершенные изменения. Правда, это потребовало дополнительных финансовых трат. Потому что доказывать, что ее перепланировка не представляет опасности, пришлось через суд, нанимая адвоката и юриста.

Говорят, что судебные разбирательства по таким вопросам могут длиться годами! Из-за этого владельцы квартир не могут их продать, поменять и так далее. В случае Тамары суд пошел навстречу, учитывая ее семейные обстоятельства. Но вам мы советуем лучше потратить несколько месяцев и получить бесплатное разрешение , а затем провести перепланировку на законных основаниях.

БАЗОВЫЙ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Что в случае с новостройкой, что со вторичным жильем, нужно собрать пакет документов:

  • заявление с просьбой выдать разрешение на проведение определенного вида ремонтных работ;
  • паспорт собственника квартиры (заявителя);
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРП;
  • техническая документация на объект;
  • план квартиры;
  • поэтажный план дома;
  • письменное согласие соседей и других заинтересованных лиц (супруга, других собственников квартиры и т.д.);
  • выписка из лицевого счета;
  • проектная документация или эскиз будущей планировки.

НОВОСТРОЙКА

Проще изменить планировку квартиры до сдачи дома в эксплуатацию. Когда в доме еще ведутся строительно-ремонтные работы, внести коррективы легче.

Какие для этого нужны документы

Раньше законодательство РФ не разрешало делать перепланировку в новостройке до оформления права собственности. Сейчас – можно. То есть вам не обязательно иметь на руках выписку из ЕГРП о праве собственности на квартиру. 

Если у вас на руках еще нет правоустанавливающих документов, достаточно предъявить договор долевого участия (ДДУ) или договор цессии, если квартира была куплена по переуступке прав требования.  

Также свой проект перепланировки в новостройке вам нужно согласовать с главным архитектором строящегося дома. Если архитектор даст свое «добро», застройщик должен выдать вам письменное согласие.

Какие еще документы нужны для новостройки:

  • копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
  • акт приемки-передачи жилого помещения от застройщика новому владельцу (оригинал или его копия);
  • документальное подтверждение проведения полных взаиморасчетов с застройщиком (чеки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей и т.д.).

Пример:

когда семья Тарасовых решила сделать перепланировку в своей новой квартире, у них также запросили дополнительные документы. Дело в том, что в их доме на первом этаже планировался к размещению детский сад. А к таким домам госорганы подходят строже. Поэтому Тарасовы получили также разрешения пожарной инспекции, санитарно-эпидемиологической службы, Роспотребнадзора. 

Если новая квартира принадлежит муниципалитету

Если квартира в новом доме, где вы планируете поселиться, принадлежит муниципалитету, и вас вселяют туда по договору социального найма, вам также потребуются такие документы:

  • копия приказа главы местной администрации о проведении застройки;
  • договор социального найма, на основании которого человек проживает или планирует проживать в ближайшем будущем в данном жилом помещении.

ЧТО ДЕЛАТЬ ПОСЛЕ ТОГО, КАК ДОКУМЕНТЫ СОБРАНЫ: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

8 Шагов

  1. Подать соответствующее заявление с пакетом сопровождающей документации в архитектурный отдел местной администрации или в многофункциональный центр.
  2. Получить письменное официальное разрешение на проведение ремонтных работ.
  3. Провести все запланированные работы согласно эскизу/проекту.
  4. Обратиться в Жилинспекцию и Бюро Технической Инвентаризации с уведомлением об окончании проведения ремонтных работ.
  5. Жилинспекция направит специальную комиссию, которая вместе с техником БТИ обследует помещение и будет оформлять акт приемки-передачи, а также сдаст недвижимое имущество в эксплуатацию.
  6. Получить новый технический паспорт с изменениями в планировке квартиры.
  7. С технической документацией и актом сдачи жилья в эксплуатацию обратиться в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в сведения об объекте в ЕГРП.
  8. Получить новую выписку о праве собственности.

ЧАСТЬ ВТОРАЯ. ЧТО ТАКОЕ КВАРТИРЫ СО СВОБОДНОЙ ПЛАНИРОВКОЙ

Отдельно стоит поговорить о квартирах со свободной планировкой. Это в наши дни стало модным явлением. Застройщики объявлениями о продаже таких квартир стараются привлечь внимание покупателей. Обещают абсолютную свободу творчества взамен более высокой стоимости квадратных метров. На деле все иногда оборачивается не так уж и радужно. 

Свободную планировку нужно оформлять!

Застройщики, утверждающие, что свободная планировка не требует подтверждения планировки в БТИ и других жилищных организациях, не правы. Точно так же, как в случае с перепланировкой обычных квартир, план планировки квартир со свободной планировкой нужно согласовывать.

Такого определения в законе нет

В СНиПах и ГОСТах понятия «свободная планировка» нет. Это исключительно рекламное название. И применяется оно только в отношении домов, построенных по монолитно-каркасной технологии. Благодаря этой современной технологии в домах сведено к минимуму количество несущих опор, а квартирах могут отсутствовать внутренние стены. А это значит, что вы можете сами решить, как зонировать свое жилое пространство.

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ СВОБОДЫ

Но свободная планировка зачастую не дает полной свободы. И также ведет к дополнительным затратам. 

Свободная планировка

Миф от застройщика

По сути, строительство монолитно-каркасных домов для застройщика выгоднее, чем возведение домов из кирпича – и по срокам, и по затратам. При этом в случае с квартирами свободной планировкой они не тратятся также на возведение ненесущих стен и отделку. Экономят на материалах и зарплате каменщиков и маляров-штукатуров. Предполагается, что вы сделаете ремонт самостоятельно после монтажа перегородок по своему вкусу.

В принципе, такие квартиры должны стоить дешевле. Ведь вы получаете просто пустую коробку. Однако за счет мифа об удивительной свободной планировке вы платите за эту «коробку» даже больше, чем за типовое готовое жилье. Более того, потом вам придется потратиться еще и на возведение стен и ремонт.

Сравните «готовую» и «свободную» планировки: в чем принципиальное отличие именно для вас? Решите, так ли вам нужна возможность самостоятельно зонировать свою квартиру, или 1-2 перегородки вам абсолютно не помешают. Посоветуйтесь с дизайнером, который будет создавать для вас проект интерьера. Подсказать, как не нарушить закон, вам может и руководитель ремонтной бригады, с которым вы намерены работать.

Свободная несвобода

У застройщика всегда есть согласованный и утвержденный властями поэтажный план возводимого дома. И на нем отмечены основные зоны внутри каждой квартиры – так называемая предполагаемая планировка. На чертеже обязательно обозначены «мокрые» (санузлы, кухня, ванная) и жилые зоны. Согласовать перенос стояков практически нереально, а значит, санузлы, кухня и ванная будут в строго определенном месте. 

А если еще на плане размечены пунктиром и основные перегородки, вам придется отдельно согласовывать установку перегородок в другом месте. 

Совет: требуйте у застройщика показать вам поэтажный план!

Пример:

Илья и Светлана купили квартиру со свободной планировкой в Москве. В проекте, который они составили, ванная комната была очень просторной. Однако этот момент не прошел согласования. Поскольку существует закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». И там, в пятой статье, говорится, что подсобная площадь не может быть увеличена за счет жилой. Можно, например, сделать ванную комнату больше за счет коридора, но коридор в их квартире имеет такое расположение, что это невозможно. Также не было согласовано их предложение отгородить зал площадью 15 кв.м, а спальне оставить всего 7 кв.м., уместив там лишь большую кровать и настенный экран телевизора. Ведь, согласно нормам, жилая комната не может быть меньше 9 кв.м. Кроме того, в жилой комнате обязательно должен быть источник естественного освещения, окно, выход на балкон или лоджию.

Пример:

Игорь купил квартиру со свободной планировкой и заказал план планировки в проектной мастерской. Ему попался хороший специалист, который объяснил, что у его свободы есть жесткие ограничения, заложенные застройщиком: в проектной документации пунктиром отмечены места, где должна проходить стена и перегородка в квартире. А это значит, что, если Игорь установит стену в другом месте, ее не согласуют и он должен будет выплатить штраф. Поэтому ему придется делать проект перепланировки, если он не хочет устанавливать перегородки по намеченным застройщиком линиям. 

Свободная планировка не означает, что вы можете нарушать стандартные правила. Вы не можете убирать или изменять вентиляцию, присоединять балконы, лоджии и коридоры к жилому пространству, менять внешний вид фасада, затруднять доступ к коммуникациям, изменять размеры окон.

Важно! После монтажа стен вам нужно будет проложить проводку – то есть создать ее проект и согласовать. 

Еще некоторые минусы свободы

1. Уменьшается площадь

Ирина купила квартиру со свободной планировкой площадью 100 кв. м. Она хочет сделать перепланировку и подготовила план и документы. Но после установки перегородок площадь ее квартиры уменьшится на 7 метров. Когда она зарегистрирует квартиру с перепланировкой в БТИ, в справке будет указано, что ее квартира имеет площадь 93 кв.м. То есть ее жилье стало дешевле, и при продаже квартиры она проиграет. С учетом того, что 1 кв.м в ее доме стоил 100 тысяч рублей, цена вопроса – 700 тысяч рублей.

2. Полгода до ремонта

Иван купил квартиру со свободной планировкой. Он надеялся переехать туда с семьей в течение полугода, так они живут в съемном жилье. Но потом выяснилось, что когда дом будет сдан в эксплуатацию, квартира должна быть в состоянии, которое соответствует изначальному плану застройщика. То есть сделать перепланировку и ремонт Иван сможет нескоро: после сдачи дома в эксплуатацию еще до полугода может уйти на согласование новой планировки. И потом еще прибавьте три-пять месяцев на ремонт. То есть гораздо проще Ивану использовать планировку по спроектированному и утвержденному застройщиком варианту. А еще лучше ему было подумать об этом заранее и выбрать подходящую квартиру с уже готовой планировкой и вмонтированными стенами.

3. Шумные соседи

Виталий и Рита купили квартиру в монолитно-каркасном доме. Они не стали создавать свой проект планировки, выбрав подходящий вариант из предложенных застройщиком. Но в течение пяти лет, пока они живут в своем новом доме, ремонт в их подъезде не прекращается. Шум от установки перегородок – не то же самое, что отделка уже готового помещения.

Выводы:

квартира со свободной планировкой в итоге получается намного дороже обычной. Эконом-классу они не подходят. Специалисты пишут, что расходы на перепланировку могут составить половину стоимости самого жилья. Поэтому такие квартиры предназначены для представителей элиты, у которых есть деньги и время, чтобы воплотить свои дизайнерские мечты.   

Иллюстрации Ammis.ru

 

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Дизайн интерьера в 2019 году. Тенденции, тренды и стили, набирающие популярность
Дизайнеры в этом году постепенно уходят от модного недавно скандинавского стиля в контрастный арт-деко и зовут нас за собой
Дизайн интерьера в 2019 году. Тенденции, тренды и стили, набирающие популярность
Почему хрущевка была и остается кому-то за счастье
Наверняка хоть раз, а скорее всего, куда чаще, ругал так называемые хрущевки
Почему хрущевка была и остается кому-то за счастье
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Дизайн небольших квартир: вдохновляющая на подвиги подборка кейсов
Дизайн небольших квартир: вдохновляющая на подвиги подборка кейсов
Маленькая квартира – это не обязательно тесно, темно и неудобно. Разбираем правила дизайна и реальные удачные кейсы.
5K просмотры
Как продать комнату: инструкция
Как продать комнату: инструкция
Речь идет о комнате в многокомнатной или коммунальной квартире
2K просмотры
"Очень элитные" ЖК России:  вход по отпечатку пальца и лифт до квартиры
"Очень элитные" ЖК России: вход по отпечатку пальца и лифт до квартиры
Узнаем, за что обеспеченные россияне готовы платить миллионы рублей
5K просмотры
Как купить квартиру в Турции россиянину: особенности недвижимости и ее оформления
Как купить квартиру в Турции россиянину: особенности недвижимости и ее оформления
Сколько стоит переехать в Турцию на ПМЖ или купить там «дачу»
462 просмотры
Стиль арт-деко в дизайне интерьера
Стиль арт-деко в дизайне интерьера
Геометрия роскоши и голливудский лоск завоевывают популярность в дизайне русских гостиных, спален и кухонь
399 просмотры
Дональд Трамп: лучшие советы от воротилы рынка недвижимости
Дональд Трамп: лучшие советы от воротилы рынка недвижимости
Президент США известен тем, что грамотно инвестировал деньги в недвижимость. Читайте нашу вдохновляющую подборку его цитат!
5K просмотры
Идем на расширение: как зрительно увеличить площадь квартиры
Идем на расширение: как зрительно увеличить площадь квартиры
Сначала избавьтесь от хлама. Затем — примените советы дизайнеров
4K просмотры
Как проверить квартиру при покупке, когда подозреваете, что от вас что-то скрывают
Как проверить квартиру при покупке, когда подозреваете, что от вас что-то скрывают
Чистоту любой сделки с недвижимостью лучше проверить по пунктам. Вот вам чек-лист.
2K просмотры