Главная Статьи о рынке недвижимости Почему сносят старые и новые дома (и как не купить такое жилье)

5K просмотры

Почему сносят старые и новые дома (и как не купить такое жилье)

Не стоит думать, что снос грозит только ветхим строениям

Время прочтения - 5 минут 

Покупая квартиру или дом, мы надеемся жить в них длительное время. И неприятно выяснить вскоре после покупки, что многоквартирный дом, в котором вы поселились, или коттедж, согласно закону, в ближайшее время должны быть снесены. Такие случаи – не редкость. А последствия сноса – это жизнь длительное время без крыши над головой и частичная или полная потеря вложенных в жилье средств. Мы расскажем о том, по каким причинам могут быть снесены ветхие и аварийные дома, новостройки, а также частные дома в поселках и деревнях. И как не оказаться владельцем такого жилья «с сюрпризом».

Ветхие и аварийные дома

Снос жилого здания регулируется Жилищным кодексом России. В частности, седьмым пунктом положения, который называется «О признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания многоэтажного жилого дома аварийным или ветхим».  Однако на практике с применением этого закона и других, косвенно относящихся к этой теме, много проблем. Если вы оказались в ситуации, когда ваш многоквартирный дом собираются сносить, не лишним будет узнать следующие детали.

Ветхое жилье

Проблемы с переселением жильцов

В законе оговаривается, что жильцы при сносе должны быть расселены в квартиры или комнаты аналогичные по площади и условиям их прежнему жилью. Но часто люди получают жилье гораздо более худшее, чем имели ранее. Это приводит к бесконечным судебным разбирательствам, как правило, граждане выигрывают и получают нормальное жилье, но тратят на это  деньги и время.

Снос жилого жилья

Проблемы с термином

Например, в нашей стране ни один закон не дает ясного и полного определения термину «ветхое жилье». Конечно, в Жилищном кодексе говорится, что ветхое жилье – это жилье, износ которого превысил отметку 70%. Но при этом нет никаких стандартных формул, по которым можно было бы определить степень изношенности.  Однако закон оговаривает, что снести здание можно только в двух случаях:

  1. Если жильцы провели общее собрание и вынесли решение большинством голосом, подали заявление в госорганы с просьбой снести дом из-за его аварийного или ветхого состояния. 
  2. Если дом попадал в госпроект по расселению жильцов из непригодных для эксплуатации зданий. 

Почему могут снести

Чтобы было принято решение о сносе, нужно документально подтвердить следующее:

  1. Конструкция жилого дома деформировалась (например, появились трещины на стенах или на потолке).
  2. В доме по непонятным причинам уже больше месяца нет воды, газа или электричества.
  3. Вентиляцию дома пытались починить уже три раза, но неприятный канализационный запах все равно остается. 
  4. Стены и потолок покрываются грибком из-за чрезмерной влажности в помещении.
  5.  У жилья мало окон или нет их вовсе, из-за чего в помещении недостаточно, согласно существующим нормам, солнечного света.
  6. Если исследования подтверждают, что в доме содержится повышенное количество токсинов.

    Должны быть расселены

Как будут сносить

В 32-ой статье Жилищного Кодекса описан порядок сноса ветхого и аварийного жилья:

  1. После того, как госорганы признают ваш дом непригодным для проживания, они обязаны немедленно сообщить об этом всем жильцам — минимум за месяц до сноса.
  2. Если жильцы вашего дома никак не отреагируют на предупреждение, то есть не напишут заявление на снос или не попросят провести капитальный ремонт, государство может приступить к сносу дома.
  3. Однако перед этим государство должно начать поиск нового жилья для граждан с условиями не хуже прежних. 
  4. Параллельно может начаться процесс разбора здания. Все, кто еще не переехал в новое жилье, должны быть переселены на время в гостиницу или отель за счет местных властей. 

Но обычно о том, что дом занесен в список ветхого жилья и подлежит сносу, становится известно года за два до этого события. За эти несколько лет власти могут построить другие дома, куда можно переселить людей. А жильцы, в свою очередь, должны решить, за какую цену согласны отдать свою не пригодную для проживания квартиру государству. О том, как и когда будет сноситься дом, можно узнать на официальном портале мэрии (разделы «Жилищные вопросы» или «Планы по расселению домов»). Говоря о том, как составляется этот план, можно отметить, что все зависит от причин сноса и степени изношенности дома. Безусловно, дом, в котором превышена норма содержания токсинов, что наносит сильный вред здоровью, будет снесен раньше, чем дом просто с высокой степенью износа. 

На что вы имеете право

Если ваш дом идет под снос, вы имеете право выбрать и получить другое жилье. Вы можете посетить будущую квартиру или комнату и убедиться, что она соответствует вашим ожиданиям. На улучшение жилищных условий после сноса рассчитывать не стоит: если вы жили в коммуналке, скорее всего, вас переселят в аналогичные условия.

У вас также есть право самостоятельно обозначить выкупную цену за квартиру, а если она покажется государству завышенной, можно аргументировать ее, принеся справку от оценщиков. Причем если вы проживали в снесенном доме по договору аренды муниципального жилья, вы можете выбрать новое жилье по договору социального найма. 

Из-за чего можно судиться с властями

Причин для судебных тяжб при сносе дома может быть масса. Но мы отметим только наиболее существенные из них, которые серьезно воспримет суд: 

1. Например, вы жили на 4 этаже, а после сноса вас поселили на последний 9-ый этаж, где протекает крыша. Вы вправе требовать компенсацию за моральный ущерб и на ремонт, а также переселения в лучшие условия.  

2. В новом жилье отсутствует газ, вода или электричество на протяжении месяца. 

3. Новое жилье хуже по сравнению с предыдущим по каким-то вашим личным критериям. Если удастся доказать это в суде, предоставив документы от независимой жилищной инспекции, то вы получите доплату или компенсацию. 

В каких еще случаях могут снести дома

Государственные нужды: для строительства дорог или сооружений

Многоквартирный или частный дом могут изъять вместе с участком и снести, если площадь под ним нужна для государственных или муниципальных нужд. Например, в этом месте будет проходить дорога, будет проложен газопровод. Или же тут построят объект для проведения спортивных мероприятий международного уровня. Все это описано в 32-ой статье Жилищного кодекса РФ. Заранее узнать об этом практически невозможно. Подавать в суд — бессмысленно, решение, принятое на государственном уровне, не отменят. Есть смысл судиться разве что за повышение размера денежной компенсации.

Программа реновации жилищного фонда

В 2017 году в нашей стране стартовала программа реновации. Пока что только в Москве. В ее рамках многоквартирный дом может быть снесен, а жильцы переселены в лучшие условия. В программу попали «хрущевки», которые устарели в силу своего возраста и износа. Жильцы должны дать свое согласие на снос – необходимо 2/3 голосов.     

Частные дома

В этом году, в июле, президент РФ Владимир Путин подписал закон, который регулирует правила сноса самостроя или приведение его в соответствие с требованиями. Согласно новому закону, если собственник не захочет снести свой дом, у него могут изъять землю.  

Что такое самострой

Разберем три типичных случая:

1. Дом построен на участке, который был получен в собственность незаконно. Например, из-за совершения уголовного преступления или в связи с подделкой документов. Вы как текущий собственник можете даже не знать об этом, купив участок и постройки на нем у третьих лиц. Когда выяснится, что участок принадлежит другим лицам, а сделка о купле-продаже будет признана недействительной, вам придется вернуть землю собственнику, а дом, который назовут самостроем, снести. 

2. Дом построен на участке с иным целевым назначением. Если это так, то он тоже считается самостроем. Поэтому нужно точно знать, к какой земельной категории принадлежит ваша собственность и как можно ею распоряжаться. Например, если построите дом в природо- или водоохранной зоне или в зоне охраны газопровода, суд может признать его самостроем и потребовать снести. Причем неважно, насколько давно был построен дом — такие случаи бывают даже спустя 30 лет. 

3. Дом построен без получения необходимых разрешений и с нарушением строительных норм и правил. Например, вы (или бывший собственник дома) нарушили права кого-то из своих соседей, заняли часть их территории или не учли минимальное расстояние до соседнего земельного участка. А также если построенное вами сооружение угрожает жизни и здоровью соседей из-за своей ненадежности. Суд вполне может занять сторону соседа и потребовать снести дом, если это подтвердит строительно-техническая экспертиза. Впрочем, прежде вам дадут шанс устранить нарушения. 

Еще подробности

  • Снести дом или привести его в соответствие с нормами вам придется за собственный счет и самостоятельно.
  • На снос дается от трех месяцев до года. А на приведение объекта в порядок — от полугода до трех лет. 
  • Участок, на котором возведен самострой, могут изъять только в том случае, если вы не снесли дом или не привели его в соответствие с установленными требованиями в положенный срок.

Советы

  • При покупке дома или квартиры спросите все документы, которые подтверждают, что данный объект не является самовольно построенным (право собственности на участок земли под недвижимостью; документы, разрешающие строительство или реконструкцию этой недвижимости; а также акт, по которому недвижимость была введена  в эксплуатацию).
  •  Если вы уже купили квартиру и у вас появились сомнения, сходите в паспортную службу, к которой прикреплен дом, и поинтересуйтесь, возможна ли приватизация по такому-то адресу и сделки с квартирами. В доме, который предназначен под снос, все эти операции запрещены.
  • Сходите в БТИ и узнайте, насколько плачевно/прекрасно состояние здания.
  • Закажите выписку из ЕГРП в ФРС и выясните, нет ли обременения на этой квартире по причине аварийности.

 Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Хостелы в жилых домах: легально или уже нет?
Хотите открыть хостел? Или вы жилец дома, где размещен мини-отель? Узнайте о новых законах
Хостелы в жилых домах: легально или уже нет?
Что такое БТИ и в каких случаях нужно туда обращаться
Вероятно, вам придется познакомиться с этой организацией
Что такое БТИ и в каких случаях нужно туда обращаться
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Что делать, если соседи курят в подъезде
Что делать, если соседи курят в подъезде
Закон на стороне некурящих, но все не так просто
2K просмотры
Топ-10 богатейших рэперов и их роскошная недвижимость!
Топ-10 богатейших рэперов и их роскошная недвижимость!
Читайте и вдохновляйтесь (или завидуйте)
5K просмотры
Как правильно написать объявление о продаже квартиры: 9 важных критериев
Как правильно написать объявление о продаже квартиры: 9 важных критериев
Составляем объявление, которое хочется прочесть
4K просмотры
16 предметов советского быта, вызывающие бурю эмоций
3K просмотры
Новогодний декор квартиры и дачи: 15 идей
Новогодний декор квартиры и дачи: 15 идей
Не ограничивайте себя мишурой и елкой
4K просмотры
Где купить дом: в деревне или коттеджном поселке?
Где купить дом: в деревне или коттеджном поселке?
3 важных шага на пути к выбору загородной мечты вашей семьи
5K просмотры
Ландшафтный дизайн на лето-осень: как разобраться на старте без дорогого «спеца»
Ландшафтный дизайн на лето-осень: как разобраться на старте без дорогого «спеца»
Осень - удобная пора для того, чтобы "прицениться" к участку и сделать первые шаги к ландшафту мечты
4K просмотры
Хостелы в жилых домах: легально или уже нет?
Хостелы в жилых домах: легально или уже нет?
Хотите открыть хостел? Или вы жилец дома, где размещен мини-отель? Узнайте о новых законах
5K просмотры