Главная Статьи о рынке недвижимости Что такое апартаменты, как, где и почем их купить в России

4K просмотры

Что такое апартаменты, как, где и почем их купить в России

Этот привлекательный тип жилья имеет и ряд существенных недостатков

Время прочтения - 6 минут 

Апартаменты привлекают своей невысокой ценой по сравнению с обычными квартирами — разница может составлять до 30%. А также своим удобным месторасположением в центре города. Однако при этом этот тип жилья имеет ряд существенных недостатков, например, в них нельзя получить постоянную регистрацию. Разберемся, что же такое апартаменты, и в чем их плюсы и минусы.

Юридический аспект

Апартаменты появились в России немногим больше десяти лет назад. И если первые годы у этого понятия не было четкого определения, сегодня апартаментами называется конкретный вид недвижимости.    

До 2011 года апартаментами в России вообще называли номер, площадь которого не меньше 40 кв.м, состоящий из двух или более жилых комнат с санузлом и кухней (приказ Ростуризма № 86 от 21.07.2005 г.). Однако вот уже семь лет апартаменты в нашей стране, согласно приказу Минспорта и туризма РФ, рассматривают как отдельный вид недвижимости. Обычно это предназначенный для временного проживания комфортабельный номер в отеле, гостинице, доме отдыха, пансионате, мотеле, санатории и так далее. Комнаты в таком номере должны быть меблированы. 

Мы рассмотрели юридическую точку зрения. Но на практике сегодня встречаются четыре типа апартаментов:  

  • апартаменты в классическом виде, какой мы описали выше;
  • сервисные апартаменты;
  • апарт-отели;
  • кондо-отели.

Помещения первых трех типов сдаются в аренду — как долгосрочную, так и краткосрочную, и на какой бы период вы их ни сняли, владельцы здания обязаны обеспечить вас гостиничным обслуживанием.  А вот четвертый тип апартаментов — кондо-отели — часть номеров могут выставить также на продажу. 

Четыре типа апартаментов

Почему апартаменты появились в России

Специалисты называют две причины появления апартаментов в России:

  1. Возникший дефицит площадок под жилое строительство в центральных районах Москвы (а потом и в других крупных городах-миллионниках). 
  2. Упавший во время экономического кризиса спрос на офисные помещения.

Застройщики были вынуждены спасать свои инвестиции, поэтому перешли к новому формату недвижимости. Они превратили офисные здания в небольшие блоки, которые оборудованы всем необходимым для комфортного проживания. Эти блоки сдаются в аренду или продаются.  Причем в рамках одного проекта застройщик может сочетать жилые, офисные и торговые площадки.   

Чем апартаменты отличаются от квартир

Апартаменты, с правовой точки зрения, не являются жилым помещением. В этом их главное отличие от классических квартир. И даже если застройщик при возведении апартаментов соблюдает все необходимые технические и санитарные нормы, апартаменты по своему юридическому статусу не предназначены для постоянного проживания. 

Это приводит к тому, что владельцы апартаментов не имеют право оформить постоянную регистрацию. Разве что можно получить временную регистрацию на пять лет, если апарт-отель, в котором вы приобрели помещение, имеет статус гостиницы. Чтобы называться гостиницей,  эксплуатацией дома должна заниматься специализированная управляющая компания, имеющая лицензию на управление гостиницей. По закону, сотрудники гостиницы могут регистрировать своих жильцов на срок из проживания в номере. Жильцы апартаментов могут сами нанять такую управляющую компанию, если договорятся между собой, что им нужна временная регистрация.

Временная регистрация дает практически те же права, что и постоянная. Вот только если вы захотите записать своего ребенка в школу, то его заявку будут рассматривать после заявок от детей, имеющих постоянную регистрацию в домах, прикрепленных к школе. И у вас не будет возможности пользоваться медицинским страхованием или получить ИНН, встать на биржу труда или в очередь на жилье. Впрочем, если, помимо апартаментов, у вас есть еще квартира, где можно прописаться, эта проблема отпадает сама собой.  

апартаменты и квартиры

Минусы апартаментов

Помимо отсутствия возможности получить постоянную прописку, апартаменты имеют еще ряд существенных недостатков.

  1. Стоимость коммунальных услуг у владельцев апартаментов выше, чем у собственников аналогичных по площади квартир. В среднем разница следующая: за воду придется платить примерно на 12% больше, за водоотведение — на 8%, за тепло — на 25%, за электричество — на 36% .
  2. За апартаменты придется платить больше налогов. Имущественный налог рассчитывается, как и в случае с жилыми помещениями, на основе кадастровой стоимости. И хотя кадастровая стоимость апартаментов обычно в 1,5 раза ниже, чем у обычных квартир, размер ставки — значительно выше (от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%). Причем налоговые вычеты и льготы на апартаменты не распространяются. Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.

Также за апартаменты нужно платить земельный налог. Владельцы обычных квартир от этого освобождены. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.

  1. На апартаменты не распространяются многие нормы строительства жилья. Застройщик не обязан  обеспечивать кварталы с апартаментами инфраструктурой, он не должен соблюдать нормы по удаленности дома от проезжих частей города и может не заботиться о парковочных местах. Как правило, застройщики, конечно, стараются благоустроить территорию, сделать детские площадки, посадить газоны.
  2. Но самый большой минус в том, что к апартаментам не предъявляют требования по инсоляции — то есть норме солнечного света в помещении, которая необходима для здоровья и гигиены. Кроме того, застройщик вправе игнорировать требования к шумо- и звукоизоляции. Если с последним можно что-то сделать во время ремонта, то с инсоляцией нужно быть внимательнее и выбирать апартаменты с оптимальным для хорошего самочувствия естественным освещением.  
  3. Если вы хотите приобрести апартаменты по договору долевого участия, будьте внимательны. Если объект не достроят и придется обратиться в суд, суды будут рассматривать апартаменты не как жилое помещение, а как источник ваших  инвестиционных доходов. И в этом случае получение права собственности может затянуться на долгий срок. Потому что судебная практика в отношении нежилых помещений другая. А если застройщик обанкротится, будет сложно получить свои деньги назад. Потому что в законе о банкротстве, где упоминается защита интересов дольщиков, речь идет только о владельцах квартир в жилых многоквартирных домах. 

Плюсы апартаментов

Однако у апартаментов есть также много плюсов, которые делают этот вид недвижимости привлекательным для покупателей.

  1. Апартаменты значительно дешевле квартир — на 20-30%. Эта разница при покупке покрывает расходы на «коммуналку» и налоги на много десятков лет вперед: окупается разница примерно в течение 30 лет. Более низкая цена связана с рядом факторов, которые мы упоминали выше: девелоперы апартаментов быстрее и легче получают разрешительную документацию и к зданиям и инфраструктуре не предъявляются такие же строгие требования, как к жилым домам.
  2. Апартаменты имеют очень выгодное месторасположение, это один из главных положительных моментов и определяющий фактор для многих покупателей. Владельцы апартаментов могут жить в непосредственной близости от места работы, даже в том же здании. А также они могут пользоваться гостиничным сервисом и услугами торгово-развлекательных заведений, которые входят в состав комплекса.
  3. Категория нежилого помещения дает возможность регистрировать в апартаментах юридические лица. Это удобно для некоторых компаний, которые организуют в апартаментах front office с переговорными комнатами.
  4. Нет для апартаментов жестких ограничений по дизайну и планировке, какие существуют для жилых помещений. Здесь можно воплотить самые смелые дизайнерские мечты. Заложить сколько угодно ванных комнат, соединить гостиные с кухней и так далее. Разрешения на перепланировку выдают быстрее и проще. Ограничения касаются только целостности конструкции здания – колонны и перекрытия трогать нельзя.

    Минусы и плюсы

Сколько стоят апартаменты

По данным агентств недвижимости, сегодня средняя цена квадратного метра апартаментов в Москве составляет 213 тыс. руб., минимальная – 100 тыс. руб. за кв. м.  Годовое содержание однокомнатных апартаментов площадью 43 квадратных метра в столице обойдется примерно в 120 тысяч рублей (для столичной квартиры подобной площади этот показатель равен 74 тысячам рублей, однако стоит учитывать разницу в плюс-минус 1,5-2 млн рублей между их изначальной ценой).

Кто покупает апартаменты

Так как изначально апартаменты размещались в основном в центре города, они относились к элитной недвижимости и предназначались для состоятельных людей. Такие люди покупали апартаменты не для постоянного проживания, а для временного — останавливаться во время командировок или переночевать недалеко от работы. Конечно, по-прежнему апартаменты элит-класса востребованы топ-менеджерами корпораций и крупными чиновниками, которым важно находиться в центре города. К ним можно прибавить такие представителей богемы, обеспеченных людей творческих профессий.  Но также сегодня апартаменты покупают, например, представители бизнес-класса как будущее жилье для своего ребенка. Молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины после 40 лет тоже проявляют интерес к этому типу недвижимости.

Нередко приобретают апартаменты с чистовым ремонтом и иностранцы. Пользуются спросом они у частных инвесторов, которые, по подсчетам Capital Group, в год могут получать со сдачи в аренды апартаментов бизнес-класса до 48 тысяч долларов.

Кому лучше не стоит покупать апартаменты

Тем, кто имеет права на социальные льготы, лучше поискать другое жилье. Потому что, как мы уже отмечали, на апартаменты не распространяются льготы ни по текущему налогообложению, ни по оплате коммунальных платежей. Если вы не готовы, что соседом по площадке у вас может стать офис, не покупайте апартаменты. Потому что ситуация, когда в одном здании вперемешку расположены офисные помещения и жилые, в зданиях такого типа не редкость. 

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Титульное страхование при покупке квартиры: работает или не работает в России
Обязательно ли страховать титул при ипотеке?
Титульное страхование при покупке квартиры: работает или не работает в России
Всем ли нужна прописка, и какие права она дает
Прописка давно обросла мифами, давайте вместе разберемся, какие из них правда, а какие – нет.
Всем ли нужна прописка, и какие права она дает
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Кафе-рестораны, кальянные в жилых домах: что разрешает закон в 2018 году?
Кафе-рестораны, кальянные в жилых домах: что разрешает закон в 2018 году?
Суть большинства законов в этом сегменте - соблюдать права жильцов. О том, как это сделать - в нашем обзоре
6K просмотры
Комната для школьника: как оформить детскую
Комната для школьника: как оформить детскую
Подбираем функциональную мебель, свет и декор для комнаты ребенка от 6 до 17 лет
79 просмотры
Дом на двух собственников: как оформить раздел
Дом на двух собственников: как оформить раздел
Несколько способов раздела и "подводные камни"
5K просмотры
Как "пробить" данные о квартире или доме в интернете?
Как "пробить" данные о квартире или доме в интернете?
Получить основные данные о вашей недвижимости любой желающий
3K просмотры
Ландшафтный дизайн на лето-осень: как разобраться на старте без дорогого «спеца»
Ландшафтный дизайн на лето-осень: как разобраться на старте без дорогого «спеца»
Осень - удобная пора для того, чтобы "прицениться" к участку и сделать первые шаги к ландшафту мечты
4K просмотры
Как продать вторичное жилье - с риэлтором или без? Лайфхаки "бывалых"
Как продать вторичное жилье - с риэлтором или без? Лайфхаки "бывалых"
Подробная инструкция из 9 шагов о том, как не потерять квартиру или деньги
4K просмотры
Коттедж, дуплекс, частный дом: в чем разница?
Коттедж, дуплекс, частный дом: в чем разница?
Разбираем и технические, и юридические нюансы
2K просмотры
Часть застройщиков будет и в 2019 продолжать строить жилье на деньги дольщиков
Часть застройщиков будет и в 2019 продолжать строить жилье на деньги дольщиков
Вопрос судьбы дольщиков и долевого строительства в России продолжает активно решаться.
2K просмотры