Главная Статьи о рынке недвижимости Как «пробить» свою и чужую квартиру в открытых источниках

5K просмотры

Как «пробить» свою и чужую квартиру в открытых источниках

Единственный способ не потерять нервы и деньги - тщательно проверить "чистоту" квартиры

Время прочтения - 8 минут

Рынок вторичного жилья — любимое поле деятельности квартирных аферистов. Например, за прошлый год в России зарегистрировано более 14 тысяч фактов мошенничества при покупке недвижимости. Поэтому, покупая квартиру, нужно обязательно проверить ее юридическую чистоту. В этом поможет риэлтор или юрист. Но предварительно «пробить» квартиру можно и в открытых источниках с помощью интернет-ресурсов. Иногда полезно делать это и с собственной квартирой. Ведь сегодня нередки случаи, когда по ошибке чиновников владельцу начисляют завышенные налоги, и он становится должником перед государством. Или хуже того: вашу квартиру пытаются продать по подложной доверенности.  

Важно! С начала 2017 года в нашей стране вступил в силу новый закон о регистрации недвижимости. В частности, это привело к тому, что теперь у нас работает Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который содержит данные Кадастра недвижимости и Реестра прав. Информацию о недвижимости и собственниках из реестра можно получить в электронном виде. 

Покупая квартиру нужно проверить

Получить информацию на сайте Росреестра

На странице сайта Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» можно легко и бесплатно получить справочную информацию об объекте. Выберите чекбокс «Адрес», введите его и нажмите на кнопку «Сформировать запрос», затем впишите адрес и получите выписку. 

Из нее вы можете узнать, какова площадь квартиры, где она находится, какова ее кадастровая стоимость, когда было зарегистрировано право собственности на нее и наложены ли на нее ограничения или обременения (например, ипотека, залог). Однако вам не покажут, кто владелец квартиры и какова форма ограничения (вы увидите только отметку, что они существуют). Но это уже хорошо для понимания, что пока ограничение не будет снято, купить или продать объект нельзя. 

На сайте Росреестра можно также получить бесплатную информацию с помощью публичной кадастровой карты. Это больше актуально для дома с участком: здесь вы увидите категорию земель, разрешенное использование и размеры объекта. 

Информация из выписки

Платная расширенная выписка  

Но мы рекомендуем  заказать более детальную выписку. Это может сделать только собственник квартиры (в случае покупки попросите продавца заказать такой документ). Из нее вы сможете узнать:

  • о переходе прав на объект недвижимости за последние 20 лет и дата регистрации каждой сделки (например, если за последний год квартира несколько раз перепродавалась, это должно вас насторожить);
  • о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости (собственность, долевая собственность), причем с ФИО каждого собственника в хронологическом порядке;  
  • о содержании правоустанавливающих документов.

Для того, чтобы заказать такую выписку, нужно оплатить пошлину (в размере 300 рублей). Можно сделать это в МФЦ, предоставив удостоверение личности (тогда вам выдадут выписку в бумажном виде за 700 рублей), или же удаленно, через сайт Росреестра, но тогда вы должны иметь электронную подпись. Готова выписка будет в течение трех дней.     

Важно! Если квартира старше 1998 года, то в базе Росреестра может и не быть данных о ней. И это очень хорошо. Значит, юридически квартира чиста, после приватизации не меняла собственника и не участвовала ни в каких сделках. Если у вас все же остаются сомнения, вы можете получить информацию бесплатно в муниципалитете, в отделе имущественной политики есть сведения обо всех собственниках.

На что обратить внимание в выписке:

Прежде всего, на графу «Обременение». Там указано, находится ли квартира в залоге. Может быть, у собственника остался долг по ипотеке перед банком? Возможно, сумма очень незначительная, и продавец легко может покрыть долг из задатка.

Если квартира досталась последнему собственнику в наследство, тоже нужно быть осторожным. Особенно если по завещанию, а не по закону, и менее трех лет назад.

Если собственник владеет квартирой недолгое время, это тоже должно насторожить. Вдруг череда сделок за последние несколько лет — это один из вариантов мошеннической схемы и заметание следов?  

Единый государственный реестр недвижимости

«Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Важно узнать также о человеке, который выставил ее на продажу. Например, изучая паспорт продавца, вы можете выяснить, была ли квартира приобретена в браке и является ли она совместно нажитым имуществом. Ведь если так, тогда на ее продажу должно быть нотариально заверенное согласие второй половины.  Также там есть данные о наличии несовершеннолетних детей: если не учитывать их права на квартиру, впоследствии сделка может быть оспорена. 

Проверяем продавца

О банкротстве

Имея паспортные данные человека, на сайте арбитражных судов, например, можно узнать, был ли он признан банкротом, является ли владелец квартиры или его супруг должником, возбуждено ли в отношении него уголовное дело. Если это так, то впоследствии продажу имущества могут оспорить кредиторы. И квартира, которую вы приобретаете, вернется бывшему собственнику, а вы станете одним из очередных кредиторов, ожидающим возвращения своих денег. Ситуация не из приятных.

Важно! Чтобы защитить себя от подобного, можете внести в договор купли-продажи пункт: «Продавец гарантирует, что он не признан банкротом, в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве, что он не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь возбуждение в отношении него дела о банкротстве и/или о взыскании денежных средств, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, и что он сам не планирует обращаться в суд для признания себя банкротом». 

Сведения о составе семьи

Однако информация о детях и супруге не всегда содержится в паспорте, если тот был недавно заменен, или просто по ошибке. Для того, чтобы получить сведения о составе семьи человека, можно заказать архивную справку по форме 40 в паспортном столе (по-другому: в Центре по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания УФМС). В этой справке содержится информация:

  • кто и когда был прописан в доме за все время, пока им владеет нынешний собственник.

Вы можете узнать из справки, кто еще может претендовать на эту собственность и чем вы рискуете, приобретая ее. Например, если у продавца несколько детей, скорее всего, квартира была приобретена с помощью материнского капитала. В этом случае нужно соблюсти много юридических требований при покупке квартиры, иначе, если права несовершеннолетних будут нарушены, сделку могут признать недействительной.  В справке есть также информация о выписке граждан из-за того, что они отбывают тюремный срок или проходят военную службы (после окончания срока они имеют право жить в квартире, даже если у нее поменяется собственник).     

Не становилась ли квартира предметом судебных разбирательств?

Вы также можете зайти на сайты районных и городских судов по месту нахождения квартиры. И через поисковые системы там найти судебные дела, введя имя участника процесса. Обратите внимание, нет ли судебных процессов вокруг этого имущества, не делят ли его в судебном порядке родственники.

Полезная информация содержится также на сайте Федеральной службы судебных приставов, но там вы должны знать не только ФИО владельца, но и дату его рождения.  Там вы сможете узнать, что, может быть, против продавца возбуждено дело, но арест на имущество пока еще не наложен. Если это так, то информация об этом ограничении не присутствует в ЕГРН, и Росреестр зарегистрирует сделку купли-продажи, но впоследствии такая сделка может быть оспорена и вы лишитесь собственности.

Квартира старше 1998 года

Какие еще полезные сведения о своей квартире вы можете получить в открытом доступе

Если вы уже владеете квартирой, открытые источники также могут помочь вам проверить ситуацию с вашей квартирой.

Узнать о налогах

С 2020 года все регионы России переходят на систему расчета налога на имущество физических лиц на основе кадастровой стоимости. Новые платежные квитанции придут к владельцам квартир этой осенью. Однако при начислении налога по новой схеме могут быть ошибки. Кроме того, кадастровая оценка объектов будет проходит раз в 3-5 лет, а это значит, что будет меняться и сумма налога.

Чтобы отследить возможные изменения и ошибки и случайно не оказаться должником (об этом читайте в нашей статье),  можно периодически заходить на сайт ФНС России и заказывать бесплатную выписку, имея электронную подпись. Там вы узнаете, не являетесь ли налоговым должником. А на сайте Росреестра надо периодически отслеживать кадастровую стоимость своего имущества. Вдруг она завышена и ее надо оспаривать в «Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» или в суде? Такие ситуации нередки. Для получения информации надо знать просто кадастровый номер объекта (если забыли или не знаете номер, его можно уточнить бесплатно через ресурс kadastr.ktotam.pro, введя адрес объекта).

Следим за налогами

Защитить объект  от мошенничества

Вы также можете защитить свою недвижимость от несанкционированных действий. Для этого напишите заявление о запрете проведения любых сделок с принадлежащей вами недвижимостью без личного участия (или участия законного представителя). Принесите его в МФЦ или перешлите на сайте Росреестра с помощью цифровой подписи (раздел «Физические лица», вкладка «Электронные сервисы» — подать заявление на государственную регистрацию, поставить галочку в окне «Действия с записями реестра прав на объекты недвижимости ЕГРН»). Платить ничего не нужно. Через пять дней соответствующая отметка появится в ЕГРН. Она обяжет Росреестр даже не рассматривать заявления на регистрацию от всех, кроме вас, даже если у кого-то есть нотариальная доверенность от вас. Впоследствии вы можете отозвать свое заявление.

Узнать о положении всех объектов недвижимости

На сайте Росреестра в «Личном кабинете правообладателя» (lk.rosreestr.ru) в разделе «Мои объекты» вы можете получить актуальную информацию обо всех объектах недвижимости, которые вам принадлежат на территории России (о кадастровом номере, адресе, площади, кадастровой стоимости, сведения о правах, об ограничениях и обременениях прав).

Вы можете получать уведомления на электронную почту или мобильный телефон (в виде смс) о том, какие изменения происходят с вашей недвижимостью (изменение характеристик, наложение или прекращение арестов и обременений). Для этого нужно зайти в «Настройки».

Узнать о возможной застройке двора и законности заборов

Очень полезный ресурс — публичная кадастровая карта. По ней вы можете проверить статус участка, расположенного рядом с домом. Если разрешенное использование данного участка «Для иных видов жилой застройки», вам не нужно ни о чем беспокоиться. А вот если появится  «Для многоэтажной застройки», значит, по соседству скоро начнут возводить многоэтажку.  

На кадастровой карте можно узнать, насколько законна постройка ограды вокруг дома. Если она выходит за границы участка, ее впоследствии могут снести. 

Иллюстрации Ammis.ru

 

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Города России, которые убивают своих жителей
Самые грязные российские города, которые входят в топ-10 городов мира с плохой экологией.
Города России, которые убивают своих жителей
Взять ипотеку и сдать в аренду: есть ли смысл?
Разбираемся, реально ли выплачивать ипотеку за счет сдачи квартиры
Взять ипотеку и сдать в аренду: есть ли смысл?
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Аренда коттеджа на Новый год: как снять дом и не остаться без денег
Аренда коттеджа на Новый год: как снять дом и не остаться без денег
Правильно выбираем коттедж и прописываем в договоре все детали
4K просмотры
Какие документы нужны для продажи квартиры в 2019 году
Какие документы нужны для продажи квартиры в 2019 году
Что подготовить собственнику перед сделкой купли-продажи недвижимости
820 просмотры
4 варианта выгодной инвестиции в недвижимость
4 варианта выгодной инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость всегда считались среди россиян самым выгодным вложением своих сбережений
4K просмотры
Убойные фишки риэлторов, которые заставят вас играть по их правилам
Убойные фишки риэлторов, которые заставят вас играть по их правилам
Даже относительно "честные" риэлторы могут использовать ряд жестких манипуляций
7K просмотры
Ремонт: есть ли альтернативы пресловутой «ванной в кафеле»?
Ремонт: есть ли альтернативы пресловутой «ванной в кафеле»?
Некоторые материалы дешевле кафеля и тоже не боятся воды
5K просмотры
Взять ипотеку и сдать в аренду: есть ли смысл?
Взять ипотеку и сдать в аренду: есть ли смысл?
Разбираемся, реально ли выплачивать ипотеку за счет сдачи квартиры
2K просмотры
Налоги: как вернуть деньги с покупки жилья (инструкция)
Налоги: как вернуть деньги с покупки жилья (инструкция)
Процедура называется налоговый имущественный вычет. Этим преимуществом может воспользоваться каждый гражданин страны.
5K просмотры
Продажа квартиры, полученной в наследство: что нужно знать продавцу в 2019 году
Продажа квартиры, полученной в наследство: что нужно знать продавцу в 2019 году
Унаследовали квартиру, тут же захотели продать, но желающих купить почему-то нет?
822 просмотры