Главная Статьи о рынке недвижимости Инфраструктура для новостроек: что теперь обязан предоставлять застройщик?

5K просмотры

Инфраструктура для новостроек: что теперь обязан предоставлять застройщик?

Узнайте, что сделать, чтобы не увидеть бездорожье вместо тротуара и детской площадки

Время прочтения - 4 минуты

Сотрудники офисов продаж обещают вам, что в ближайшем будущем вокруг дома появятся: школы, парковки, детские сады, спортплощадки, ландшафтный дизайн, велодорожки… Но, как правило, большая часть обещаний застройщика остается невыполненной. Поэтому, покупая квартиру в новостройке, нужно хорошо понимать, какие обязанности по созданию инфраструктуры у застройщика реально существуют.  

Единых требований нет

В мировой практике возведением всей необходимой социальной инфраструктурой обязано заниматься государство. Однако в России в последнее время заметна тенденция к ужесточению подобных требований  по отношению к застройщикам. Власти, как правило, в нашей стране не выделяют отдельную статью расхода в бюджете на такие задачи.

Но единых требований к инфраструктуре в России нет. Существуют разные мифы, якобы застройщик обязан обустроить двор возле дома, предоставить парковочные места для каждой квартиры. Но это не так. В настоящий момент для каждой новостройки существует свой норматив и расчет. В разных правовых актах, которые принимаются на уровне городских или поселковых властей, содержатся немногочисленные обязанности строительных компаний. Большинство из них из разряда градостроительных и технических норм и относятся к участку. Например, они закрепляют границы функциональных зон города и участков, высотность зданий, рекомендации по проектированию зданий, требования пожарной и санитарной безопасности,  а также по инсоляции помещений. По желанию, власти иногда вносят и другие требования. Например, в Петербурге в Правилах землепользования и застройки указана минимальная доля озеленения и  минимальное количество парковочных мест в жилом комплексе.

Общая площадь

Парковочные места

Пожалуй, количество парковочных мест — единственный момент в инфраструктуре, который регламентируют федеральные, региональные и районные правовые акты. Это связано с тем, что количество автомобилей у горожан растет, а в городах не хватает места для их размещения.

Как мы уже упомянули, в Петербурге девелопер обязан обеспечить дом машиноместами. Количество этих мест зависит от расположения участка на карте города. Например, по данным на 2017 год, в жилой зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных домов (кроме исторической застройки) на 80 «квадратов» общей площади квартир должно приходиться  одно машиноместо.  Прописан минимальный размер парковочного места: 5,3 х 2,5 м. Регламентировано в северной столице и количество велопарковок: одно место на 280 кв.м общей площади квартир. Но не все проектные декларации содержат места для паркования велосипедов. 

При этом в законах, как правило, нет различий между открытыми парковочными местами и подземными, платными и бесплатными. Застройщик может действовать здесь на свое усмотрение.  Обычно место на паркинге покупается вместе с квартирой. И стоит это недешево, потому что создание паркинга, особенно подземного, — дорогостоящая и трудная работа.     

О дорогах

Застройщик по закону обязан очистить территорию жилого комплекса от строительного мусора и привести ее в соответствие с нормативами. Однако каких-то жестких требований к благоустройству здесь опять же нет. Компания не обязана благоустраивать прилегающие к дому дороги. Если, к примеру, при строительстве застройщик разрушил одну из дорог, то жители могут обратиться к местным властям, которые обяжут строителя ее отремонтировать.

Школы, поликлиники и детсады  

Ситуация с детскими садами, поликлиниками и школами вообще не отрегулирована. Детский сад, который застройщик обещал построить по соседству, так и остается зачастую в мечтах.  Строительная компания не обязана строить социальные объекты, это находится в ведении государства. Более того, закон о долевом строительстве запрещает компании направлять денежные средства дольщиков на строительство социальной инфраструктуры. Поэтому застройщики, как правило, тратят на инфраструктуру собственные средства и уже по завершении проекта, исходя из полученной им прибыли.  И делается это редко, потому что строительство того же детсада обойдется минимум в 120-150 млн рублей.

Власть никак не может повлиять на застройщика в этом вопросе. Она может ставить административные барьеры, затруднить получение разрешений. Но заставить его построить детсад или школу невозможно.

Есть исключения в виде государственно-частного партнерства:

  • Комплексное освоение территории.           

В этом случае застройщик заключает с государством договор. Местные власти предоставляют строительной компании участок земли под застройку на особых условиях. А компания обязуется организовать на ней всю необходимую инфраструктуру в соответствии с генпланом территории: построить дороги, садики и школы и так далее.

  • Выкуп муниципальной земли с условиями.

Вместе с покупкой или арендой земли застройщик приобретает определенное обременение — он обязан построить на этой территории социальный объект, школу или детсад. Иногда также застройщик обязуется часть квартир передать государству для заселения очередников.

  • Договор о развитии застроенной территории.

Тот случай, когда девелопер получает от властей участок для сноса или обновления ветхого жилья. Одним из условий часто становится создание социальной инфраструктуры.     

Такие форматы выгодны и властям, и строительным компаниям, и населению. Но пока, говорят аналитики рынка, подобные схемы не отработаны в России и успешных примеров мало. Есть также специальные региональные программы, которые запускают отдельные регионы. Например, в Ленинградской области застройщик, которые построил детсады и школы, освобождается от 70% налогов.

Впрочем, создание социального объекта выгодно отличает застройщика на фоне других. Узнать о том, является ли обещание о появлении детсада или поликлиники просто рекламным ходом или реальной перспективой, просто. Надо изучить проектную декларацию и разрешение на строительство. Там должна содержаться соответствующая информация. 

Строительная компания не обязана

Озеленение и детские площадки

Об озеленении, как правило, застройщик позаботиться обязан. В установленных муниципалитетом правилах прописаны нормативы. Но не надейтесь на ландшафтный дизайн,  в основном застройщики ограничиваются дешевым газоном и забором.  Если в проектной декларации не планируется создание детской площадки, то не ждите ее и в реальности. 

Убедитесь в реалистичности планов застройщика

Инфраструктура — это то, на чем застройщики обычно экономят. Спорить имеет смысл не с обещаниями в рекламном буклете, а с конкретно прописанными обязанностями застройщика в проектной декларации. Если там указано создание детсада, спортплощадки или высадка березовой аллеи,  вы можете требовать этого от застройщика. Тогда как размытые формулировки «участок будет благоустроен» могут ограничиться обычным асфальтом и парой жидких деревец. 

Лучше заранее проверить девелопера. Посмотрите на его уже готовые объекты. Еесть ли там озеленение, дороги, детские площадки, паркинг? Или все так и осталось на словах? Кроме того, важно понимать, что дом эконом-класса никогда не получит такой же комфортной среды, как дома бизнес или элит-класса.  

Заранее проверьте девелопера

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Дешевое жилье в Москве и Питере: сколько стоят новостройки
Отдаленные районы у метро застраиваются с гигантской скоростью
Дешевое жилье в Москве и Питере: сколько стоят новостройки
Города будущего в России: как живут люди в Сколково и Иннополисе
Два молодых города должны стать примером комфортной городской среды
Города будущего в России: как живут люди в Сколково и Иннополисе
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

О чем молчат риэлторы: как продать и купить «вторичку» или «новостройку», не попадаясь на их уловки
О чем молчат риэлторы: как продать и купить «вторичку» или «новостройку», не попадаясь на их уловки
…И почему лучше все-таки работать с риэлтором, а не рассчитывать только на свои силы
6K просмотры
Как съехать от родителей: 5 главных шагов
Как съехать от родителей: 5 главных шагов
...И лайфхаки по поиску недорогого жилья в аренду
2K просмотры
Где парковать автомобиль?
Где парковать автомобиль?
Выясняем, что лучше - парковка во дворе, гараж или парковка в новостройке
3K просмотры
Как продать вторичное жилье - с риэлтором или без? Лайфхаки "бывалых"
Как продать вторичное жилье - с риэлтором или без? Лайфхаки "бывалых"
Подробная инструкция из 9 шагов о том, как не потерять квартиру или деньги
4K просмотры
Квартира с проблемами: жить нельзя продать
Квартира с проблемами: жить нельзя продать
Как продать свой чемодан без ручки – недвижимость с признаками неликвидности? Есть универсальное решение.
1K просмотры
Дешевое жилье в Москве и Питере: сколько стоят новостройки
Дешевое жилье в Москве и Питере: сколько стоят новостройки
Отдаленные районы у метро застраиваются с гигантской скоростью
3K просмотры
Города России, которые убивают своих жителей
Города России, которые убивают своих жителей
Самые грязные российские города, которые входят в топ-10 городов мира с плохой экологией.
1K просмотры
Как риэлтор может обмануть клиента при подборе квартиры в новостройке
Как риэлтор может обмануть клиента при подборе квартиры в новостройке
Как удобнее - выбрать новостройку с риэлтором или самостоятельно?
4K просмотры