Главная Статьи о рынке недвижимости Как заработать на покупке «вторички» и квартир в новостройках?

5K просмотры

Как заработать на покупке «вторички» и квартир в новостройках?

Доход можно получить даже с ипотечной квартиры, главное - правильный расчет

Время прочтения - 7 минут

Ипотека у большинства жителей нашей страны чаще ассоциируется с кредитной кабалой, чем со способом заработка. Однако на Западе ипотека давно уже является хорошим инвестиционным инструментом. В России тоже появляются люди, которые получают доход от купленной в ипотеку квартиры, причем как в новостройке, так и на вторичном рынке.  Разобравшись в этом деле, за год можно заработать несколько миллионов рублей. Мы расскажем вам реальную историю.  

Новостройка: покупка на этапе строительства

Дмитрий и Ирина вскоре после свадьбы стали задумываться о том, чтобы приобрести собственное жилье. Общих денег в запасе у них было всего около 600 тысяч рублей. Взять в банке ипотечный кредит, купить на него квартиру и выплачивать ежемесячный взнос в течение десяти лет — такая перспектива их совсем не привлекала.

Тогда они решили взять кредит и купить однокомнатную квартиру в новостройке на стадии котлована, то есть на старте продаж, когда дом был построен не выше третьего этажа. На этом этапе строительства квартира стоит намного дешевле, в их городе-миллионнике это 1,2 млн рублей. Они спланировали так: к окончанию строительства квартира вырастет в цене, можно будет ее продать, закрыть кредит и даже получить доход. А можно продолжать сдавать ее в аренду, получая пассивный доход, который также покрывает ипотеку.

Заработок по ипотеке

Какие расходы они заложили:

  • Первоначальный взнос.  Чем он выше, тем больше дохода можно получить от ипотеки. В нашем случае молодожены внесли 50% стоимости жилья.
  • Страхование квартиры. Обычно оно составляет около 0,1% стоимости.
  • Оценка стоимости квартиры. Это наши герои заказывали сами, стоимость услуг оценщика составила 4 тысячи рублей.
  • Нотариус. Его услуги при оформлении документов обошлись в 2 тысячи рублей.
  • Госпошлина за регистрацию в Росреестре ДДУ (договора долевого участия) — 350 рублей.

Что наши герои сделали с самого начала:

  • В течение как минимум двух лет им придется жить на съемной квартире, как и прежде. 
  • Покупая квартиру, они рассчитали, за какую сумму смогут сдавать ее в аренду через год или два. Они позвонили в агентство недвижимости, описали свою квартиру (район, новый дом, этаж, состояние ремонта, мебель и пр.), и риэлторы назвали им стоимость аренды такой квартиры в настоящее время. Как правило, стоимость аренды с годами только растет, поэтому наша пара примерно могла понять, что через год они смогут сдавать жилье не меньше, чем за 18 тысяч рублей в месяц.   
  • Также они заложили размер платы за коммунальные услуги. Зимой это минимум 4 тысячи рублей, летом около 2 тысяч рублей. 
  • Изучили ситуацию в разных банках с кредитными ставками. Им было важно, чтобы величина ежемесячных выплат была меньше той суммы, за которую они будут сдавать квартиру. Делается это легко с помощью ипотечного онлайн-калькулятора, где можно изменять размер первоначального взноса и срок, на который берется кредит. Чем больше срок и взнос, тем меньше ежемесячные выплаты.

Порядок действий

Как найти банк для покупки на стадии котлована:

Как оказалось, банки не очень охотно выдают ипотеку на покупку квартир на стадии котлована. Так как риск долгостроя в этом случае велик, как для заемщиков, так и для банка, банк обычно выставляет более высокую ставку на время строительства. Идут на это небольшие коммерческие банки, и как правило, они, чтобы обезопасить себя, тщательно изучают все документы застройщика.

Однако наша семейная пара нашла несколько проектов известных застройщиков, которые поддерживались непосредственно несколькими крупными федеральными банками, иногда они даже становятся соинвесторами строительства. Их заверили: если банк вступает в этот проект, значит, доверяет застройщику, и риски недостроя минимальны.

Также нужно было предусмотреть, насколько лоялен банк к ипотечникам вообще, позволяет ли он досрочно погашать кредит, продавать жилье вместе с долгом, сдавать ипотечное жилье в аренду. Допустим, если взять ипотеку под залог не приобретаемой квартиры, а другого имущества (например, квартиру родителей Ирины), то новая квартира будет свободна от обременений, и тогда заемщики могут распоряжаться ею, как хотят, то есть сдавать в аренду без спроса у банка. 

Итак, ипотечная ставка Ирины и Дмитрия составила 9%. Помогла программа ипотечного льготного кредитования для молодых семей, по которой они получили от государства 300 тысяч рублей.  

Какие риски есть на этом пути:

Несмотря на поправки в законодательство, которые с этого года сделали положение дольщиков более безопасным (смотрите нашу статью о новых законах), риск того, что стройка может быть заморожена, всегда остается. Поэтому репутацию застройщика нужно проверять тщательно, иначе придется долго ждать, пока дом достроят, или даже судиться со строительной компанией.

Но нашим героям повезло. Спустя полтора года строительство было завершено. Можно было бы уже на этом этапе продать квартиру. Обычно к окончанию стройки стоимость квартиры возрастает до 70%, в случае наших героев цена составляла 2,5 млн рублей. Это произошло естественным образом, а также поспособствовала росту цены ситуация на рынке недвижимости в городе и стране — цены на квартиры показывали положительную динамику. С учетом того, что ипотечная ставка Дмитрия и Ирины составляет всего 9%, выгода очевидная.

Они решили продать свою квартиру и погасить долг перед банком досрочно. Причем сделать это нужно еще до того, как дом будет введен в эксплуатацию, потому что в таком случае нужно уже будет заключать договор купли-продажи. И хотя квартира в этом случае стоит дороже, что выгодно нашим героям, далеко не все покупатели готовы на такое. Обычно людей привлекает договор по переуступке, продажа прав требований по ДДУ.

Как продавали квартиру:

Банки обычно не против, если вы хотите закрыть ипотеку досрочно, хотя выгоды у них от этого никакой, ведь вы перестаете выплачивать проценты.  Однако банки обычно рады поддержать надежного и платежеспособного клиента, поэтому идут навстречу.  Поэтому продажа ипотечной квартиры в нашей стране уже не редкость.

Перед тем, как продать квартиру, Дмитрий и Ирина получили согласие банка на продажу.  Для быстрой продажи они наняли риэлтора. Риэлтор предупредил, что не все покупатели рады тому, что на квартире есть обременение в виде ипотеки, и, если у них есть выбор, обычно покупают охотнее квартиру без обременения. Однако это не больше чем суеверный страх, и все больше людей у нас в стране понимают, что за всем этим стоит, и не боятся участвовать в таких сделках, если риэлтор все им подробно объяснит.  И все же он порекомендовал, если вдруг продажи затянутся, сделать небольшую скидку в размере 5-10%.

Причем продавали наши герои квартиру молодой паре, которая тоже покупала ее с помощью заемных средств. Сделку оформили на основе договора переуступки. Банк переоформил кредит Ирины и Дмитрия на новых владельцев.       

После завершения сделки наши инвесторы также уплатили 13% НДФЛ. Налоговый вычет в этом случае законом не предусмотрен. В итоге у них на руках (с учетом выплаченных за полтора года процентов банку и мелкими расходами на оформление сделок) осталось примерно 1,2 млн рублей (чистая прибыль) плюс те 600 тысяч рублей, которые принадлежали им изначально, и 300 тысяч рублей, которые им начислило государство (эти деньги они сразу отложили на ремонт). На эти деньги они спокойно могут планировать покупку собственного жилья.

Какие еще есть варианты заработка: «вторичка» и сдача в аренду

Нашим героям понравился этот вид инвестирования и заработка. Они рассматривают также следующий вариант дохода.

  • Купить квартиру на кредитные средства — на первичном рынке (уже в почти готовом доме) или на вторичном рынке. А затем сдавать ее в аренду. Например, если уплата по кредиту за покупку квартиры стоимостью 3 млн рублей при первоначальном взносе 50% и сроком кредитования в 30 лет составляет 15 тысяч рублей в месяц, а квартира сдается за 23 тысячи рублей в месяц, то выгода очевидна — 5 тысяч рублей на руки. Таким образом можно зарабатывать и одновременно гасить кредит в течение нескольких лет, а лет через пять продать квартиру и тем самым избежать уплаты налога с продажи (потому что спустя пять лет, по новому закону, продавец от него освобождается).

Выгода этой схемы очевидна: вы постепенно становитесь собственником этого жилья и одновременно имеете пассивный доход. А с годами стоимость квартиры постепенно растет.

Сдача в аренду вторички

Какую квартиру брать

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что всегда пользуются спросом средней площади однокомнатные квартиры и квартиры-студии эконом-класса.  Трехкомнатные и двухкомнатные квартиры продать и сдать сложнее. Чтобы быстро продать квартиру или выгодно сдавать ее в аренду, нужно учесть также ее месторасположение. Квартиры в районе с хорошей инфраструктурой, рядом с метро, остановками общественного транспорта, магазинами, аптеками, школами и детсадами, пользуются большим спросом. Нужно также учитывать состояние самой квартиры. Если это вторичное жилье, возможно, придется вложиться в небольшой косметический ремонт.  Важные факторы – благоустройство придомовой территории и адекватные соседи.

Вывод

Такие истории, как у Дмитрия и Ирины, перестают быть редкостью на российском рынке. По статистике, 50% квартир, которые продаются по договору переуступки (то есть вместе с долгом), у нас в стране были приобретены именно частными инвесторами. И перспективы у этого финансового инструмента весьма интересные.   

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Удачный декор: как превратить дачу из обычной в стильную
Удачный декор: как превратить дачу из обычной в стильную
Города России, которые убивают своих жителей
Самые грязные российские города, которые входят в топ-10 городов мира с плохой экологией.
Города России, которые убивают своих жителей
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Ветхое жилье-2019: все о программе
Ветхое жилье-2019: все о программе
Чем аварийное жилье отличается от ветхого и как переехать из ветхого в новое
6K просмотры
Можно ли выписаться из квартиры в никуда?
Можно ли выписаться из квартиры в никуда?
Разбираемся в тонкостях законов
2K просмотры
Какие заводы планируют построить в России и насколько они опасны
Какие заводы планируют построить в России и насколько они опасны
Россияне все чаще объединяются против строительства опасных объектов
2K просмотры
Города России, которые убивают своих жителей
Города России, которые убивают своих жителей
Самые грязные российские города, которые входят в топ-10 городов мира с плохой экологией.
1K просмотры
Что будет с моей ипотекой, если банк лопнет?
Что будет с моей ипотекой, если банк лопнет?
Банк лопнул - долг остался. Как отстоять свои права и кому теперь платить?
5K просмотры
Законы-2018: кому стало выгоднее покупать жилье?
Законы-2018: кому стало выгоднее покупать жилье?
Новые поправки принимаются ежегодно. Многие из них облегчают процедуру приобретения жилья
4K просмотры
Что такое БТИ и в каких случаях нужно туда обращаться
Что такое БТИ и в каких случаях нужно туда обращаться
Вероятно, вам придется познакомиться с этой организацией
2K просмотры
Личный опыт: арендовать или покупать жилье детям-студентам?
Личный опыт: арендовать или покупать жилье детям-студентам?
Разбираемся, стоит ли платить за аренду "дяде", если можно купить жилье в ипотеку
6K просмотры