Главная Статьи о рынке недвижимости Квартира на первом этаже: из «жилья» в «коммерцию» (и наоборот)

5K просмотры

Квартира на первом этаже: из «жилья» в «коммерцию»

По закону, каждый собственник может перевести жилое помещение в нежилое

Время прочтения - 6 минут

Магазины, парикмахерские и салоны связи на первых этажах многоквартирных домов давно уже стали привычными для жителей больших городов. А новостройки сразу строятся с расчетом на то, что первые этажи займут фирмы, потому что такие места имеют высокую проходимость и востребованы. Но для того, чтобы квартира на нижнем этаже превратилась в стоматологический кабинет или контору адвоката, нужно перевести это помещение из жилого фонда в нежилой. Об этом, а также об обратном процессе (переводе их нежилого фонда в жилой), мы расскажем в статье.      

жилой нежилой фонд

Кстати:

Определение жилому и нежилому помещению дано в Жилищном кодексе и в Конституции РФ (статья 25). Там говорится, что нежилое помещение может располагаться в жилом доме, но оно предназначено для промышленных, торговых и иных целей. Правила перевода жилого помещения в нежилое даны в Жилищном кодексе (статьи 22-23), Градостроительном кодексе и в различных региональных и муниципальных нормативных актах. 

Кто имеет на это право

По закону, каждый собственник может перевести свое жилое помещение в нежилое.  

Какие нужно соблюсти условия

Давайте разберем основные требования, которым должна соответствовать квартира на первом этаже, чтобы ее можно было перевести в нежилой фонд.

  • У помещения должен быть отдельный вход непосредственно на улицу. Им не может быть общий с жильцами дома подъезд или какой-то иной вход. 
  • Квартира должна находиться на первом этаже или в подвальном помещении. Если ваша квартира находится на втором этаже, то поменять статус она может, только если помещение под ней уже имеет статус нежилого. 
  • Если квартира больше 100 кв.м, то обязательно должен быть также пожарный выход (тут есть послабление: таким выходом может стать выход в подъезд).  
  • Нельзя перевести только часть квартиры в нежилой фонд, она переводится целиком. 
  • Перед тем, как начать оформлять перевод, нужно выселить и выписать из квартиры всех жильцов. 
  • На квартире не должно быть никаких обременений. Если квартира является залоговым имуществом банка (проще говоря, в ипотеке) или арестована приставами по решению суда, ее нельзя перевести в нежилой фонд.  
  • Нельзя оформить как нежилое помещение квартиру в доме под снос, состояние которого признано аварийным.  
  • Не подлежит переводу квартира, принадлежащая государству.
  • Также нельзя переводить, если вы планируете проводить в помещении религиозные собрания.  

Есть еще несколько особенных важных моментов. Если здание, в котором находится квартира, признано памятником архитектуры, является объектом культурно-исторического наследия или  находится под наблюдением гражданской обороны,  перевести ее в статус нежилого помещения будет невозможно.  То же самое можно сказать о квартире, в которой не проведены основные инженерные коммуникации (вода, электричество, канализация и так далее).

Лазейка в законодательстве

В Жилом кодексе (статья 17) сказано, что квартиру можно использовать для предпринимательской деятельности, даже не меняя ее статус с жилого на нежилой. Но только если вы прописаны и зарегистрированы по этому адресу, и если это не мешает проживающим в ней людям и вашим соседям. 

нежилое помещение

Пошаговый алгоритм

Переоформлением документов на квартиру может заниматься как собственник, так и лицо, имеющее на руках заверенную у нотариуса доверенность от владельца.   

семь шагов переоформления

Шаг первый. БТИ  

Прежде всего, нужно запросить в БТИ экспликацию с поэтажным планом. Там же получите паспорт помещения и технический план, если этим бумагам у вас на руках уже больше трех лет.

Шаг второй. Санэпидемстанция и пожарный надзор

Нужно также получить документ с одобрением специалистов пожарного надзора. Для этого посетите Управление государственного пожарного надзора, напишите там заявление по образцу. Затем к вам пришлют специалиста, который оценит вашу квартиру с точки зрения пожарной безопасности.

Похожий алгоритм действий необходим для получения одобрения санитарно-эпидемиологического надзора. По вашему заявлению к вам приедет специалист из районной СЭС и даст свое заключение. 

О том, каким санитарных нормам и нормам пожарной безопасности должно соответствовать нежилое помещение того или иного типа, можно узнать из соответствующих нормативов.

Шаг третий. Получить разрешение соседей

Также нужно заручиться письменным согласием жильцов соседних с вашей квартир. Это самый сложный этап, потому что немногие хотят, чтобы рядом с ними открылось кафе с запахами готовящейся еды или магазин с большим потоком людей под окнами.  Лучше всего сразу посетить управляющую компанию, чтобы она созвала собрание собственников, и на нем обсудить с жильцами свои планы. Заранее продумайте аргументы, с помощью которых будете убеждать соседей. Правомерным это собрание будет считаться только при условии, что на него пришли как минимум половина  собственников. Необходимо провести среди них голосование, и только если две третьих присутствующих согласятся с вашими намерениями, вы можете вздохнуть спокойно. Важно только составить протокол голосования и получить справку от управляющей компании на его основе.

Шаг четвертый. Общение с управляющей компанией   

Также вам нужно будет получить  в офисе управляющей компании:

  • Техническое заключение состояния здания.
  • Выписку из домовой книги.

Для этого напишите заявление по образцу и принесите в офис следующие документы:

  • Паспорт собственника или доверенность.
  • Документ, устанавливающей право собственности на квартиру.  

Шаг пятый. План переустройства

Чтобы в квартире открыть магазин или парикмахерскую, в помещении нужно сделать перепланировку. Для этого закажите в проектной компании план переустройства жилья под будущее коммерческое помещение.   

Шаг шестой. Департамент управления имуществом

Затем со всеми собранными документами посетите Департамент управления имуществом. Напишите заявление по установленному образцу, обязательно нужно указать, по какой причине вы решили сменить статус помещения. Причем явиться в департамент нужно всем собственникам или же одному из них с письменными доверенностями от каждого из них. С собой нужно также иметь паспорта, правоустанавливающие документы.   

Шаг седьмой. Регистрация 

После получения одобрения Департамента нужно внести изменения в единый государственный реестр недвижимости. Подготовьте и заверьте у кадастрового инженера технический план перепланированного помещения. Затем подайте его в Росреестр в электронном виде. Кроме того, нужно сообщить специалистам Росреестра о смене статуса помещения. Впрочем, это обязанность госорганов, которые вынесли это решение. Вы же можете только проследить за тем, что это было сделано, посетив личный кабинет на сайте реестра.

Квартиру можно использовать

Сколько на это уйдет времени

В среднем на оформление всех документов и хождение по инстанциям уйдет около пяти месяцев. Если ваше помещение потребует сложной перепланировки в связи со своим будущим назначением, то срок, естественно, увеличится. 

Сколько все это стоит

Все индивидуально и зависит от параметров каждого помещения (его площади, ремонта) и региона.  Однако нужно понимать, что перевести помещение из жилого в нежилое — удовольствие не из дешевых. Потому что, как известно, коммерческие помещения стоят дороже, чем обычные квартиры.  То есть вам придется заплатить разницу стоимости между квартирой и нежилым помещением.  В Москве процедура стоит в среднем 300-500 тысяч рублей. 

Ещё нюансы

  • Практически невозможно сменить статус квартиры на нежилое помещение в панельном доме. Потому что, по закону, в таких домах запрещено пробивать и расширять проемы, крепить оттяжки снаружи, а значит, не получится сделать отдельный вход. 

В каких случаях может быть получен отказ

В соответствии с Жилищным кодексом, вам могут отказать в переводе, если:

  • Помещение не соответствует соответствующим характеристикам.
  • В помещении нельзя провести перепланировку.
  • Вы подали неполный пакет документов.
  • У жилья есть обременение.
  • В квартире проводилась неузаконенная перепланировка.

Если вы считаете, что заказ не обоснован, можно обратиться в суд и обжаловать решение.

отказ

Как перевести нежилое помещение в жилое 

Процесс схож с описанным нами выше, вам тоже нужно будет сделать проект перепланировки и согласовать его с соседями. Стоимость перевода будет незначительной, так как вам не придется платить разницу рыночной стоимости недвижимости. Потратиться нужно на ремонт и приведение помещения в соответствие с нормами, которые относятся к жилому фонду. То есть помещение должно быть пригодно для круглогодичного проживания, быть изолированным и иметь такие помещения как ванная, кухня и туалет. Проживание в помещении не должно представлять опасности для человека. Сроки перевода — примерно полтора месяца.

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Топ-10 богатейших рэперов и их роскошная недвижимость!
Читайте и вдохновляйтесь (или завидуйте)
Топ-10 богатейших рэперов и их роскошная недвижимость!
Продать квартиру с ипотекой можно, и это не сложно
Жизнь может заставить делать что угодно, в том числе и продать ипотечную квартиру
Продать квартиру с ипотекой можно, и это не сложно
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Топ-10 сайтов, на которых можно найти себе дизайнера интерьера
Топ-10 сайтов, на которых можно найти себе дизайнера интерьера
Выбирайте площадки, где можно посмотреть портфолио дизайнеров
5K просмотры
Убойные фишки риэлторов, которые заставят вас играть по их правилам
Убойные фишки риэлторов, которые заставят вас играть по их правилам
Даже относительно "честные" риэлторы могут использовать ряд жестких манипуляций
6K просмотры
Личный опыт: арендовать или покупать жилье детям-студентам?
Личный опыт: арендовать или покупать жилье детям-студентам?
Разбираемся, стоит ли платить за аренду "дяде", если можно купить жилье в ипотеку
6K просмотры
"Очень элитные" ЖК России:  вход по отпечатку пальца и лифт до квартиры
"Очень элитные" ЖК России: вход по отпечатку пальца и лифт до квартиры
Узнаем, за что обеспеченные россияне готовы платить миллионы рублей
5K просмотры
Удачный декор: как превратить дачу из обычной в стильную
5K просмотры
Милые вещицы в интерьере, которые могут быть еще и практичными
5K просмотры
Военная ипотека в 2019 году. Изменения, условия, размер.
Военная ипотека в 2019 году. Изменения, условия, размер.
Родина продолжает заботиться о своих защитниках. Теперь военные будут становиться частью накопительно-ипотечной системы автоматически.
1K просмотры
Точный расчет: тестируем ипотечные калькуляторы
Точный расчет: тестируем ипотечные калькуляторы
Мы расскажем о сложных расчетах — просто
5K просмотры