Главная Статьи о рынке недвижимости Договор найма: защищаем свои права (и собственника, и квартиросъемщика)

5K просмотры

Договор найма: защищаем свои права (и собственника, и квартиросъемщика)

Договор устанавливает сроки, суммы, а также помогает избежать споров и даже судов

Время прочтения - 6 минут

До сих пор в нашей стране люди в основном формально подходили к заключению соглашения между владельцем квартиры и жильцом. Этому способствует тот факт, что рынок аренды жилья у нас практически не отрегулирован законом. Однако договор найма способен защитить права как арендатора, так и арендодателя. Он устанавливает сроки, сумму выплат, и в случае каких-то непредвиденных обстоятельств помогает избежать споров и даже судебных тяжб. Рассмотрим подробно, как составить такой документ.

Какие документы нужны

Перед составлением договора найма нужно сделать копии таких документов и прикрепить их к документу: 

  • Паспорт владельца квартиры.
  • Свидетельство о регистрации права собственности на жилье.
  • Оплаченные квитанции по коммунальным платежам (подтверждающие отсутствие задолженности).
  • Выписка из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах. Это нужно, потому что все собственники квартиры должны быть согласны на сдачу жилья в аренду. Иначе они вправе потребовать, чтобы вы покинули квартиру Хорошо бы приложить к договору письменное согласие всех собственников или же копию доверенности, по которой действует один собственник от имени остальных. Другой вариант: чтобы при заключении договора присутствовали все собственники (это указать в документе). То же самое относится к людям, которые не владеют долей в квартире, но зарегистрированы на ней. 
  • Паспорт нанимателя (или нанимателей) квартиры.  

В какой форме составлять договор

Согласно Гражданскому кодексу (статья 674), договор обязательно нужно заключить в письменной форме и в двух экземплярах. Все устные договоренности не имеют никакой законной силы. Текст можно написать от руки, напечатать на компьютере или с частичным использованием того и другого варианта.

Договор нужно заключать

Основные пункты договора

Все эти пункты оговорены в Гражданском кодексе, в главе 35 «Наем жилого помещения». Итак, в документе обязательно должны быть описаны следующие условия:

  • обязанности сторон;
  • предмет договора;
  • улучшение жилищных условий;
  • сведения о лицах, проживающих вместе с нанимателем;
  • арендная плата;
  • срок соглашения;
  • продление договора;
  • субаренда;
  • расторжение соглашения;
  • дополнительные условия.

Рассмотрим некоторые из пунктов подробнее.

Обязанности и права сторон

Права нанимателя:

  • Наниматель имеет право жить в квартире.
  • Он может требовать, чтобы собственник сделал в квартире капитальный ремонт. 
  • Если хозяин согласен, он может делать в квартире косметический ремонт.
  • Ему разрешается поселить в квартиру родственников или знакомых, которые указаны в документе.


Обязанности нанимателя:

  • Арендатор обязан своевременно оплачивать аренду.
  • Он должен поддерживать в квартиру чистоту.
  • Бережно относиться к имуществу, оставленному в квартире.
  • За свой счет устранять последствия аварии, которая произошла по его вине.


Права владельца жилья:

  • Он вправе требовать, чтобы наниматель вовремя платил за жилье.
  • Он волен расторгнуть соглашение, если наниматель нарушает условия, прописанные в нем.
  • Он может потребовать от нанимателя компенсировать ущерб, который тот нанес его имуществу.

Обязанности владельца жилья:

  • Он должен сдавать квартиру в пригодном для проживания в ней состоянии.
  • Он обязан за свой счет устранять поломки, о которых заранее не предупредил нанимателя. 

Важно!

Пропишите также в соглашении, как часто хозяин квартиры может приходить в нее и проверять состояние имущества.

Штрафные санкции

Также важно предусмотреть, какое наказание грозит обеим сторонам в случае, если они не будут выполнять свои обязанности. Например, хозяин квартиры может ввести пени за просрочку по платежам.  Если в квартире по каким-то независящим от нанимателя причинам ухудшатся условия жизни, например, из-за протечки крыши на последнем этаже, то он вправе потребовать снижения квартирной платы. Также в этом разделе можно указать санкции, которые последуют, если одна из сторон решит досрочно расторгнуть договор.  

Конечно, лучше решать все конфликты мирным путем. Однако в крайних случаях можно прибегнуть к суду. Владелец может добиться расторжения договора, если, к примеру, наниматель не должным образом пользуется имуществом, вредит недвижимости и не вносит арендную плату вовремя. Однако собственник может обратиться в суд только после того, как он письменно потребовал от нанимателя устранить нарушения, а тот проигнорировал это. Наниматель тоже может обратиться в суд, если владелец создает некоторые препятствия для проживания в квартире (допустим, подселяет своих родственников или сам часто приезжает в нее), если у квартиры обнаруживаются ранее неизвестные недостатки, и если хозяин не делает капитальный ремонт долгое время.  

Описание имущества

В документе обязательно нужно указать характеристики квартиры. В первую очередь, ее адрес. Затем площадь, количество комнат. Затем можно сделать опись оставляемого в квартире имущества, мебели, техники. Не лишним будет записать, в каком состоянии квартира передается в руки нанимателя: качество ремонта, состояние пола, окон, дверей, какие-то существенные и заметные проблемы в отделке (трещины в стене, изъяны в мебели или сантехнике и пр.). Лучше это сделать отдельным документом акта приема. Если в квартире дорогостоящее имущество, иногда собственники прилагают даже его фотографии и чеки с его стоимостью. Когда наниматель будет покидать квартиру, владелец должен принимать имущество, учитывая степень его износа.

Владелец квартиры обязан предоставить имущество в хорошем состоянии, если же, например, стиральная машинка или холодильник оказались нерабочими, трубы в ванной давно прогнили, а шланг душа протекает, то он обязан устранить неполадки сам. Даже если это произошло через неделю после сдачи квартиры. Наниматель может устранить проблемы и сам, но в счет квартирной платы. Однако если наниматель видит при осмотре квартиры, что в ней что-то не работает, но все равно соглашается снять ее, то впоследствии он не вправе требовать, чтобы собственник починил неработающую вещь.   

Если вы снимаете квартиру вместе с кем-то, лучше подписывать соглашение тоже вместе. Или же добавить пункт «солидарная ответственность». Если этого не сделать, то в случае, когда ваш сосед что-то сломает, расплачиваться за это будет только тот, кто поставил подпись в договоре.

Когда договор можно расторгнуть

Гражданский кодекс (статья 687) говорит, что квартирант может по собственному желанию расторгнуть договор. Но он обязан предупредить об этом хозяина квартиры минимум за три месяца до своего отъезда. Конечно, вы можете указать в договоре другой срок, более удобный обеим сторонам.

Также важно указать в договоре, что он может быть расторгнут, если одна из сторон перестанет выполнять свои обязанности. И можно уточнить: допустим, если несколько раз подряд задерживает арендную плату.

Пропишите также, в каком случае можно изменить договор.  Например, если арендатор решит подселить к себе еще одного жильца.  

Интересный факт!

Если собственник решил продать квартиру, наниматель все равно имеет право жить в ней весь срок, указанный в договоре. Даже если у квартиры другой собственник, вы имеете право оставаться в ней согласно договору. 

О ремонте

Напишите в договоре, кто будет делать в квартире ремонт, как капитальный, так и косметический, в какие сроки, за чей счет будет ремонтироваться бытовая техника и мебель. Как правило, наниматель может производить какой-то мелкий ремонт в квартире в счет арендной платы. Если вы, как наниматель, хотите что-то изменить в квартире на свой вкус, то лучше обговорить это с владельцем заранее. Потому что обычно в договоре пишется, что наниматель должен вернуть помещение в том же виде, в каком он его получил в аренду. Конечно же, без согласия владельцы вы не сможете сделать перепланировку, расширить дверной проем. Покупая технику в квартиру, наниматель вправе потом забрать ее с собой, но то же самое, естественно, нельзя сказать про обои или краску, которую вы решили использовать для улучшения интерьера, их вы забирать не имеете права.

 Если все это не прописать в договоре, то по умолчанию расходы на капитальный ремонт возлагаются на владельца квартиры, а расходы на текущий – на жильца. 

Чрезвычайные ситуации

Можно также прописать в договоре, как поступят стороны в случае форс-мажорных ситуаций. Например, когда начнется война, массовые беспорядки в городе, в случае стихийных бедствий.   

Пункт об оплате и страховом депозите

Здесь нужно указать сумму арендной платы и регулярность платежей (ежемесячно, ежеквартально и так далее). Укажите также число месяца, до которого наниматель обязан внести платеж. Можно внести также сведения о способе оплаты – наличными или на банковскую карту. В этом же пункте отметьте, в течение какого времени собственник не имеет права менять сумму арендной платы. Обычно пишется, что плата повышается на 10% в год. Пропишите, кто будет платить за коммунальные услуги.

Все чаще собственники также закладывают в договор пункт о страховом депозите, то есть денежной страховке в случае порчи имущества. Наниматель вносит определенную сумму, и ее нужно указать в договоре. При выселении, если существенных повреждений квартире сделано не было, собственник обязан вернуть страховой депозит нанимателю в полном размере. 

Сроки действия

Договор найма можно заключить на срок не больше пяти лет. Если в документе не прописан срок, он автоматически считается заключенным на пять лет. Однако чаще всего собственники заключают договор на 11 месяцев. Потому что в этом случае его не нужно регистрировать в органах. В случае долгосрочного договора собственнику очень сложно выселить своих жильцов. Он должен уведомить об этом за три месяца до окончания договора.  Конечно же, владелец может решить вообще не сдавать свое жилье, и тогда он вправе потребовать, чтобы жильцы съехали. Однако если выяснится, что в течение года он все же решил сдать жилье кому-то другому, бывшие наниматели могут обратиться в суд и потребовать денежной компенсации.  

Кто будет жить

В договоре нужно указать, кто будет жить в квартире вместе с нанимателем. Потому что, по закону, в квартире могут жить только те, на кого дал свое согласие собственник. Исключение только несовершеннолетние дети. Для их вселения разрешение не требуется.

Сменился собственник

Дополнительные условия

Также можно прописать условия проживания с животными, правила посещения квартиры гостями (допустим, чтобы не было шума). Можно предусмотреть и другие важные для вас нюансы, потому что в будущем это защитит вас от ссор и конфликтов. Можно привлечь к сделке риэлтора, у агентства недвижимости, как правило, есть свои бланки договора, которые можно доработать с учетом ваших пожеланий.     

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Сделки с недвижимостью можно будет оформить онлайн
Скоро через Интернет можно будет провести сделку купли-продажи или дарения
Сделки с недвижимостью можно будет оформить онлайн
Ипотека на квартиру в новостройке: как сэкономить
7 основных вариантов удержать часть денег в своем кошельке
Ипотека на квартиру в новостройке: как сэкономить
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Как продать квартиру в черновой отделке: инструкция
Как продать квартиру в черновой отделке: инструкция
Такое жилье стоит в среднем на 15% ниже, чем квартиры с чистовой отделкой
4K просмотры
Как купить жилье, если вы не гражданин РФ?
Как купить жилье, если вы не гражданин РФ?
Иностранцам и даже лицам без гражданства не нужно собирать кучу справок и проходить через много инстанций
5K просмотры
5 случаев, когда у продавцов не стоит покупать квартиру
5 случаев, когда у продавцов не стоит покупать квартиру
Будьте осторожны и следуйте нашим советам
2K просмотры
Самые высокие здания мира. Бурдж-Халиф и его соперники
Самые высокие здания мира. Бурдж-Халиф и его соперники
Глянешь, и первое, что хочется сказать: «Оооооо». Кто-то берет оригинальностью конструкции, а кто-то – высотой. И еще шпиль сверху ставит.
1K просмотры
Покупка и продажа квартиры через аккредитив
Покупка и продажа квартиры через аккредитив
Плюсы и минусы банковских гарантий для участников сделок с недвижимостью
394 просмотры
Сколько экономит вам Росреестр, что это такое, зачем и кому он нужен
Сколько экономит вам Росреестр, что это такое, зачем и кому он нужен
Узнать все о недвижимости и сделать с ней многое можно в России в одном месте. И называется оно Росреестр
876 просмотры
Топ-7 популярных каналов про недвижимость и ремонт
Топ-7 популярных каналов про недвижимость и ремонт
Актуальная подборка групп ВКонтакте и Телеграм-каналов
3K просмотры
Элитные квартиры: недвижимость дороже 1 миллиарда в Москве
Элитные квартиры: недвижимость дороже 1 миллиарда в Москве
Не зря говорят, что столица России – город контрастов. Особенно если сравнивать с Омском
1K просмотры