Ваш регион - ?
ДаВыбрать другой

Главная Статьи о рынке недвижимости Доля: как ее покупать и продавать

5K просмотры

Доля: как ее покупать и продавать

Узнайте, в каких случаях "соседи по квартире" могут подать на вас в суд

Время прочтения - 5 минут

В практике юристов сделки с долевой собственностью чаще всего вызывают споры между владельцами. Хотя сам процесс законодательно урегулирован, подчас такие ситуации требуют больше сил и внимания, чем рядовые сделки. Как избежать конфликтов и законно продать или купить долю в квартире или доме, мы расскажем в статье.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность — это когда квартирой или домом владеют несколько человек. Причем их доли могут быть как равными, так и нет. Каждый владелец вправе делать со своей долей все, что хочет — дарить, обменивать, продавать и оставлять в качестве наследства.

Другими словами, если вы просто совместно с другими родственниками владеете приватизированным жильем, то это еще не долевая собственность, потому что квартира не поделена на четкие доли. А значит, если вы решите продать или подарить часть помещения, вам нужно будет пройти процесс выделения своей доли и все свои действия согласовывать с остальными собственниками.  

То, что вы владеете конкретной долей в квартире, должно быть зафиксировано в официальном документе (брачный контракт, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, дарения). Если такого документа нет, то недвижимость обычно делится поровну между всеми владельцами. Самая лучшая ситуация — когда владельцев столько же, сколько комнат. В иных случаях риэлторы и юристы сталкиваются с проблемой из-за конфликтов между владельцами — продать долю в такой квартире практически невозможно.

Долевая собственность

Выделить доли в общей собственности можно двумя способами:

  1. Согласование сторон, когда каждому владельцу выделяется определенная комната или комнаты.
  2. Через суд. 

К сведению: права и обязанности владельцев долей в квартире регламентируются Гражданским кодексом (16 глава) и Жилищным кодексом.

Как продать свою долю в квартире

Первое, что важно сказать — продажа доли разрешается законом. Однако есть одно очень важное условие — преимущественным правом выкупа вашей доли в этом случае обладают другие собственники (это прописано в Гражданском кодексе, статья 250). Иными словами, если вы решили продать долю, сначала вы должны предложить купить ее своим соседям по квартире. Причем продавать вы ее должны по среднерыночной цене. Если вы специально завысите цену, чтобы совладельцы отказались, а потом выяснится, что вы продали долю постороннему человеку по более низкой цене, они вправе обратиться в суд и признать вашу сделку недействительной.

Важно! С 2018 года все сделки с отчуждением долей в праве общей собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ФЗ №218, 42 статья).

Расскажем поэтапно, что нужно сделать для продажи своей доли.

Шаги для продажи доли

Шаг первый. Получить соглашение остальных собственников на продажу.

Зачастую это бывает непросто сделать, особенно если совладельцы живут в разных городах или даже странах. Есть возможные обходные пути. 

  1. Предупредите всех совладельцев о продаже своей доли, разослав им письменные извещения через нотариуса или по почте и обязательно сохраните копию телеграммы или заручитесь свидетельством нотариуса.  Укажите в письме цену, по которой продаете долю, и другие условия продажи. Согласно закону, в извещении нужно написать: «порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и так далее» (ФНП № 1033/03-16-3).
  2. Если в течение месяца другие собственники не ответят или же ответят, что не хотят выкупать вашу долю, можно продавать свою долю постороннему человеку.

Справка для покупателей: если вы покупаете долю в квартире или целиком квартиру, у которой несколько совладельцев, потребуйте присутствия каждого из них на сделке. Если это невозможно, то нужно официально заверенное согласие каждого отсутствующего собственника о продаже. Иначе же разрыва сделки велик. Конечно, в этом случае вам вернут деньги через суд, но потраченные время и силы уже не восстановишь. 

Рассмотрим другую ситуацию. Если ваша доля в квартире значительная, то вы вправе обратиться в суд, чтобы он признал доли других жильцов незначительными. Это значит, что другие собственники в реальности не могут жить в квартире, и в этом случае в принудительном порядке суд обяжет их продать свои доли вам. Главное тут не затронуть интересы несовершеннолетних (об этом ниже поговорим отдельно).

Шаг второй. Определить рыночную стоимость доли

Рекомендуем обратиться для этого к независимым оценщикам. Проверьте у него (или у компании) наличие квалификационного аттестата. Стоимость доли обычно рассчитывается на основе среднерыночных показателей: то есть оценщик находит аналогичные объекты в вашем городе, выставленные на продажу. На руки вы получите отчет, который станет доказательством чистоты ваших мотивов. Другие собственники смогут убедиться, что вы продаете долю по честной цене, не завышая ее. 

Шаг третий. Найти покупателя

Когда все совладельцы откажутся от покупки вашей доли или не дадут никакого ответа на ваше извещение, можно начинать поиск покупателя. Напомним еще раз: вы должны продавать свою квартиру только по той цене, которую указали в извещении. Иначе совладельцы вправе в течение трех месяцев подать в суд и признать куплю-продажу недействительной. 

Важный момент! Если вы продаете долю кому-то из совладельцев, то вы сами вправе выбирать, кому продать ее. И другие совладельцы не могут обратиться в суд и опровергнуть сделку.

Шаг четвертый. Подготовить документы

Для ведения сделки с долевой собственностью рекомендуем прибегнуть к помощи риэлтора, так вы избежите многих проблем. Если же такой возможности у вас нет, можно составить договор самостоятельно. В нем обязательно должно быть указано: 

  • Предмет договора (доля в доме или квартире и сама квартира или дом: количество комнат, общая и жилая площадь, адрес, этаж).
  • Цена, за которую продается доля.
  • Сведения об ограничениях на пользование имуществом (то есть нужно указать, что недвижимостью также владеют другие лица).

Договор нужно заверить у нотариуса и передать в Росреестр. Вместе с ним нужно подготовить документы:

  • Заявление.
  • Паспорт.
  • Правоустанавливающий документ.
  • Квитанция об оплате госпошлины (две тысячи рублей).
  • Договор купли-продажи.
  • Документы, которые подтвердят, что все совладельцы извещены о продаже доли, или же их отказ от покупки доли. 
  • Если один из совладельцев ребенок, нужно также согласие органов опеки на продажу доли. 

Если квартира в залоге 

Если квартира была заложена и есть задолженность по кредитам, то, по решению суда, она может быть продана. Причем на это не нужно согласие владельцев долей.  

Когда продавцов несколько

Если вы покупаете квартиру, поделенную на доли, то продавцов фактически будет несколько. Не нужно заключать договора с каждым из них, подписывается и составляется единый договор. Достаточно прописать в нем порядок расчета с каждым продавцом:

  • Перевести каждому из них часть денег, соразмерную с его долей.
  • Перечислить всю сумму одному из совладельцев с условием, что затем он перераспределит ее между остальными участниками сделки. 

Когда один из собственников несовершеннолетний

Если доли в квартире оформлены на детей, нужно получить согласие на продажу от органов попечительства и опеки. Для этого нужно предоставить им следующие документы: 

  • Реквизиты счета, который вы открыли в банке на имя ребенка. На него поступят деньги за продажу его доли. 
  • Подтверждение того факта, что ребенок обеспечен другим жильем, которое по условиям не хуже, чем предыдущее.   

    минус восемнадцать

Выводы

Итак, продать или купить долю в квартире или доме не сложно, если соблюдать установленную законом процедуру. Даже если другие владельцы долей в квартире не согласны на то, чтобы вы продавали свою долю, вы имеете право это сделать. Главное — предоставьте им право преимущественного выкупа и не нарушайте права несовершеннолетних детей, заручившись разрешением органов опеки.

 

  Иллюстрации Ammis.ru

 

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Налоговая начислила лишнего. Что делать?
Порой налоговая служба совершает ошибки. Иногда налог начисляют даже за уже проданное имущество
Налоговая начислила лишнего. Что делать?
Как выбрать отель: полезная инструкция
Актуально для отдыха и в России, и за рубежом
Как выбрать отель: полезная инструкция
VIP объявления
Москва, Комната в 2-комнатной квартире, на таллинская 12  2 эт.
Комната в 2-комнатной квартире, на таллинская 12 2 эт.
Москва
5 500 ₽
Апрелевка, Комната в 2-комнатной квартире, на мира 7  2 эт.
Комната в 2-комнатной квартире, на мира 7 2 эт.
Апрелевка
5 500 ₽
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Читайте также
Статьи со схожей тематикой
Можно ли выписаться из квартиры в никуда?
Можно ли выписаться из квартиры в никуда?
Разбираемся в тонкостях законов
1K просмотры
Что такое апартаменты, как, где и почем их купить в России
Что такое апартаменты, как, где и почем их купить в России
Этот привлекательный тип жилья имеет и ряд существенных недостатков
4K просмотры
Дом на двух собственников: как оформить раздел
Дом на двух собственников: как оформить раздел
Несколько способов раздела и "подводные камни"
3K просмотры
Договор найма: защищаем свои права (и собственника, и квартиросъемщика)
Договор устанавливает сроки, суммы, а также помогает избежать споров и даже судов
4K просмотры
По каким критериям 5-звездочные отели набирают сотрудников?
Карьера в гостиничном бизнесе — тема, окруженная загадками и домыслами
4K просмотры
Коттедж, дуплекс, частный дом: в чем разница?
Коттедж, дуплекс, частный дом: в чем разница?
Разбираем и технические, и юридические нюансы
2K просмотры
О чем молчат риэлторы: как продать и купить «вторичку» или «новостройку», не попадаясь на их уловки
О чем молчат риэлторы: как продать и купить «вторичку» или «новостройку», не попадаясь на их уловки
…И почему лучше все-таки работать с риэлтором, а не рассчитывать только на свои силы
5K просмотры
Как и на что можно разменять долю в квартире
Как и на что можно разменять долю в квартире
Рассмотрим два главных варианта
3K просмотры
Спецпредложения
Лучшие предложения квартир, новостроек и коттеджей
Комната в 2-комнатной квартире, на осипенко 8 2 эт.
Дмитров
5 500 ₽
Комната в 2-комнатной квартире, на щорса 8 3 эт.
Иркутск
5 800 ₽
Комната в 2-комнатной квартире, на гаврилова 8 2 эт.
Дзержинский
5 500 ₽
Комната в 2-комнатной квартире, на горелова 77 3 эт.
Апрелевка
5 000 ₽
2-комнатная квартира, 48 м², 1/5 эт.
Севастополь
20 000 ₽
Комната в 2-комнатной квартире, на мирная 5 3 эт.
Видное
5 000 ₽