Главная Статьи о рынке недвижимости Доля: как ее покупать и продавать

7K просмотры

Доля: как ее покупать и продавать

Узнайте, в каких случаях "соседи по квартире" могут подать на вас в суд

Время прочтения - 5 минут

В практике юристов сделки с долевой собственностью чаще всего вызывают споры между владельцами. Хотя сам процесс законодательно урегулирован, подчас такие ситуации требуют больше сил и внимания, чем рядовые сделки. Как избежать конфликтов и законно продать или купить долю в квартире или доме, мы расскажем в статье.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность — это когда квартирой или домом владеют несколько человек. Причем их доли могут быть как равными, так и нет. Каждый владелец вправе делать со своей долей все, что хочет — дарить, обменивать, продавать и оставлять в качестве наследства.

Другими словами, если вы просто совместно с другими родственниками владеете приватизированным жильем, то это еще не долевая собственность, потому что квартира не поделена на четкие доли. А значит, если вы решите продать или подарить часть помещения, вам нужно будет пройти процесс выделения своей доли и все свои действия согласовывать с остальными собственниками.  

То, что вы владеете конкретной долей в квартире, должно быть зафиксировано в официальном документе (брачный контракт, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, дарения). Если такого документа нет, то недвижимость обычно делится поровну между всеми владельцами. Самая лучшая ситуация — когда владельцев столько же, сколько комнат. В иных случаях риэлторы и юристы сталкиваются с проблемой из-за конфликтов между владельцами — продать долю в такой квартире практически невозможно.

Долевая собственность

Выделить доли в общей собственности можно двумя способами:

  1. Согласование сторон, когда каждому владельцу выделяется определенная комната или комнаты.
  2. Через суд. 

К сведению: права и обязанности владельцев долей в квартире регламентируются Гражданским кодексом (16 глава) и Жилищным кодексом.

Как продать свою долю в квартире

Первое, что важно сказать — продажа доли разрешается законом. Однако есть одно очень важное условие — преимущественным правом выкупа вашей доли в этом случае обладают другие собственники (это прописано в Гражданском кодексе, статья 250). Иными словами, если вы решили продать долю, сначала вы должны предложить купить ее своим соседям по квартире. Причем продавать вы ее должны по среднерыночной цене. Если вы специально завысите цену, чтобы совладельцы отказались, а потом выяснится, что вы продали долю постороннему человеку по более низкой цене, они вправе обратиться в суд и признать вашу сделку недействительной.

Важно! С 2018 года все сделки с отчуждением долей в праве общей собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ФЗ №218, 42 статья).

Расскажем поэтапно, что нужно сделать для продажи своей доли.

Шаги для продажи доли

Шаг первый. Получить соглашение остальных собственников на продажу.

Зачастую это бывает непросто сделать, особенно если совладельцы живут в разных городах или даже странах. Есть возможные обходные пути. 

  1. Предупредите всех совладельцев о продаже своей доли, разослав им письменные извещения через нотариуса или по почте и обязательно сохраните копию телеграммы или заручитесь свидетельством нотариуса.  Укажите в письме цену, по которой продаете долю, и другие условия продажи. Согласно закону, в извещении нужно написать: «порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и так далее» (ФНП № 1033/03-16-3).
  2. Если в течение месяца другие собственники не ответят или же ответят, что не хотят выкупать вашу долю, можно продавать свою долю постороннему человеку.

Справка для покупателей: если вы покупаете долю в квартире или целиком квартиру, у которой несколько совладельцев, потребуйте присутствия каждого из них на сделке. Если это невозможно, то нужно официально заверенное согласие каждого отсутствующего собственника о продаже. Иначе же разрыва сделки велик. Конечно, в этом случае вам вернут деньги через суд, но потраченные время и силы уже не восстановишь. 

Рассмотрим другую ситуацию. Если ваша доля в квартире значительная, то вы вправе обратиться в суд, чтобы он признал доли других жильцов незначительными. Это значит, что другие собственники в реальности не могут жить в квартире, и в этом случае в принудительном порядке суд обяжет их продать свои доли вам. Главное тут не затронуть интересы несовершеннолетних (об этом ниже поговорим отдельно).

Шаг второй. Определить рыночную стоимость доли

Рекомендуем обратиться для этого к независимым оценщикам. Проверьте у него (или у компании) наличие квалификационного аттестата. Стоимость доли обычно рассчитывается на основе среднерыночных показателей: то есть оценщик находит аналогичные объекты в вашем городе, выставленные на продажу. На руки вы получите отчет, который станет доказательством чистоты ваших мотивов. Другие собственники смогут убедиться, что вы продаете долю по честной цене, не завышая ее. 

Шаг третий. Найти покупателя

Когда все совладельцы откажутся от покупки вашей доли или не дадут никакого ответа на ваше извещение, можно начинать поиск покупателя. Напомним еще раз: вы должны продавать свою квартиру только по той цене, которую указали в извещении. Иначе совладельцы вправе в течение трех месяцев подать в суд и признать куплю-продажу недействительной. 

Важный момент! Если вы продаете долю кому-то из совладельцев, то вы сами вправе выбирать, кому продать ее. И другие совладельцы не могут обратиться в суд и опровергнуть сделку.

Шаг четвертый. Подготовить документы

Для ведения сделки с долевой собственностью рекомендуем прибегнуть к помощи риэлтора, так вы избежите многих проблем. Если же такой возможности у вас нет, можно составить договор самостоятельно. В нем обязательно должно быть указано: 

  • Предмет договора (доля в доме или квартире и сама квартира или дом: количество комнат, общая и жилая площадь, адрес, этаж).
  • Цена, за которую продается доля.
  • Сведения об ограничениях на пользование имуществом (то есть нужно указать, что недвижимостью также владеют другие лица).

Договор нужно заверить у нотариуса и передать в Росреестр. Вместе с ним нужно подготовить документы:

  • Заявление.
  • Паспорт.
  • Правоустанавливающий документ.
  • Квитанция об оплате госпошлины (две тысячи рублей).
  • Договор купли-продажи.
  • Документы, которые подтвердят, что все совладельцы извещены о продаже доли, или же их отказ от покупки доли. 
  • Если один из совладельцев ребенок, нужно также согласие органов опеки на продажу доли. 

Если квартира в залоге 

Если квартира была заложена и есть задолженность по кредитам, то, по решению суда, она может быть продана. Причем на это не нужно согласие владельцев долей.  

Когда продавцов несколько

Если вы покупаете квартиру, поделенную на доли, то продавцов фактически будет несколько. Не нужно заключать договора с каждым из них, подписывается и составляется единый договор. Достаточно прописать в нем порядок расчета с каждым продавцом:

  • Перевести каждому из них часть денег, соразмерную с его долей.
  • Перечислить всю сумму одному из совладельцев с условием, что затем он перераспределит ее между остальными участниками сделки. 

Когда один из собственников несовершеннолетний

Если доли в квартире оформлены на детей, нужно получить согласие на продажу от органов попечительства и опеки. Для этого нужно предоставить им следующие документы: 

  • Реквизиты счета, который вы открыли в банке на имя ребенка. На него поступят деньги за продажу его доли. 
  • Подтверждение того факта, что ребенок обеспечен другим жильем, которое по условиям не хуже, чем предыдущее.   

    минус восемнадцать

Выводы

Итак, продать или купить долю в квартире или доме не сложно, если соблюдать установленную законом процедуру. Даже если другие владельцы долей в квартире не согласны на то, чтобы вы продавали свою долю, вы имеете право это сделать. Главное — предоставьте им право преимущественного выкупа и не нарушайте права несовершеннолетних детей, заручившись разрешением органов опеки.

 

  Иллюстрации Ammis.ru

 

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Как оформить доверенность на продажу квартиры в 2019 году
Покупка и продажа квартиры по доверенности: особенности и риски
Как оформить доверенность на продажу квартиры в 2019 году
Скандинавский стиль в интерьере: секреты самого узнаваемого дизайна
Как правильно оформить скандинавский интерьер, что подходит в нем россиянам, а что – категорически нет
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Необычные рестораны России и мира удивляют, шокируют, пугают, притягивают
Необычные рестораны России и мира удивляют, шокируют, пугают, притягивают
Вкусно поесть можно не везде, зато впечатления от посещения заведений будут очень яркими
3 количество комментариев
1K просмотры
Шумоизоляция квартиры: полезные советы
Шумоизоляция квартиры: полезные советы
Есть три вида шумов, и с каждым из них можно справиться
7K просмотры
Часть застройщиков будет и в 2019 продолжать строить жилье на деньги дольщиков
Часть застройщиков будет и в 2019 продолжать строить жилье на деньги дольщиков
Вопрос судьбы дольщиков и долевого строительства в России продолжает активно решаться.
3K просмотры
Вреднейшие советы: как сэкономить на ремонте, чтобы все испортить
Вреднейшие советы: как сэкономить на ремонте, чтобы все испортить
Есть ряд основных критериев, от которых зависят результаты ремонта - в нашей статье их 13.
5K просмотры
Как вырастут тарифы ЖКХ в 2019 году
Как вырастут тарифы ЖКХ в 2019 году
...И что делать, если ваши счета незаконно повысили
6K просмотры
Что такое капитальное строение, и что можно построить на участке по правилам
Что такое капитальное строение, и что можно построить на участке по правилам
По закону в нашей стране постройки делятся на капитальные и временные.
2K просмотры
8 ситуаций, когда вам стоит присмотреться к квартире на первом этаже
8 ситуаций, когда вам стоит присмотреться к квартире на первом этаже
В новых домах такие квартиры на порядок комфортнее, чем в советских постройках
5K просмотры
Ипотека и закон о банкротстве физлиц: как это работает на практике?
Ипотека и закон о банкротстве физлиц: как это работает на практике?
Сделать себя банкротом (и избавиться от долгов) не так просто, как кажется
6K просмотры