Главная Статьи о рынке недвижимости Продать квартиру с ипотекой можно, и это не сложно

1K просмотры

Продать квартиру с ипотекой можно, и это не сложно

Жизнь может заставить делать что угодно, в том числе и продать ипотечную квартиру

Уволили с работы, родилась тройня, ушла жена, и платить больше нет сил? А может наоборот – повысили зарплату, семья растет, свою ипотечную «однушку» пора меня на просторные двухкомнатные хоромы. Итог один - надо продавать. Распишем три способа, как это можно сделать.

В сделке участвуют три стороны

В договоре купли-продажи недвижимости две стороны, продавец и покупатель. Даже если покупаются и продаются доли. Но в случае с ипотечной квартирой до погашения кредита на ней висит обременение.  Значит, в ее судьбе заинтересована третья сторона – банк.

Сторона первая - собственник

Ваша квартира не совсем ваша

Оформить ипотеку – большое дело, квартира сразу переходит в категорию «своя собственная», и платить за нее ежемесячно приятнее, чем за арендную. Ну а что, в договоре купли-продажи стоит ваше имя, на руках – свидетельство о государственной регистрации права собственности. Но по факту свободно распоряжаться жилплощадью вы не можете. Теперь ее и ваша судьба зависит от банка. Отныне у вас с кредитной организацией даже житейские проблемы общие. Придется сообщать сотрудникам о рождении ребенка, разводе, серьезной болезни, из-за которой нельзя работать, о желании продать заложенные «квадратные метры» - тоже.

Сторона вторая – кредитная организация

Банк разрешает, запрещает и властвует

Судьба дома в ипотеке по сути – в руках организации, которая выдала вам ипотечный кредит. Согласие банка – обязательное условие для продажи ипотечной квартиры. Залоговым имуществом нельзя распоряжаться по своему усмотрению, только с разрешения и под присмотром. Из-за долгов банк может даже его у вас отнять и реализовать самостоятельно

К 2019 году банки России уже выработали каждый свой алгоритм по продаже заложенной недвижимости, их согласие получить не сложно.

Не брать у банка разрешение можно. Если долг остался небольшой, а покупатель согласен выдать вам такую сумму для досрочного погашения кредита как аванс. Тогда сначала можно рассчитаться с кредитной организацией, потом снять обременение и оформить продажу.

Сторона третья - покупатель

Клиент готов платить

Но не за все подряд. Отыскать желающих, как говорят опытные риэлторы, не проблема. Это всегда вопрос цены. Хорошая скидка помогает найти покупателя на квартиру с обременением. Но мало кто готов платить за высокие риски. Продавцу придется сначала свести их к минимуму. Для этого нужен четкий план действий.

Порядок действий по продаже недвижимости из-под полы залога

Что нужно сделать квартировладельцу, чтобы избавиться от ипотечной недвижимости.

1.     Изучить ипотечный договор. Там, теоретически, может быть прописан запрет на продажу. Но такое на практике случается нечасто.

2.     Взять разрешение у банка. Идете туда, где вам выдали ипотеку, объясняете причину продажи, получаете разрешение, а то и предложения по сопровождению. Это не обязательный пункт программы. Но если не о продаже, то о досрочном погашении долга уведомить все равно придется. Так что идите в банк.

3.     Найти покупателя. Можно поработать над этим пунктом самому или нанять грамотного риэлтора. Специалист принесет пользу и при оформлении сделки.

4.     Оформить договор купли-продажи ипотечного жилья и снять с него обременения. Сделать это можно по очереди или одновременно.

Три способа продать квартиру в ипотеке + бонус

Строить изощренные схемы по смене владельцев жилплощади с ипотечным «хвостом» не нужно, все придумано до вас. Но понервничать придется, по крайней мере, двум сторонам.

Досрочное погашение за чужой счет

Проще и быстрее всего сначала рассчитаться со своим залогодержателем, а потом снять с квартиры обременения и продать ее. Но это работает далеко не всегда. Если вы выплатили меньше половины стоимости своих «квадратов», вряд ли покупатель даст аванс или залог такого размера без дополнительных гарантий. Вдруг ипотеку вы закроете, а продавать передумаете.

Отчасти, такой гарантией станет предварительный договор купли-продажи, где прописан размер задатка, суммы, которая пойдет на погашение ипотеки. Но это не очень надежная страховка. В случае чего правоту покупателя в суде признают, а обманщика заставят все вернуть, но кого может утешить такой аргумент?

Можно также воспользоваться банковскими ячейками. Но тогда без банковских сотрудников не обойтись. Три стороны должны разложить средства по ячейкам, для банка - в размере долга, для продавца – остаток суммы. А потом - как с деньгами и стульями: банк разрешает снять обременение, сведения передаются в Росреестр, оформляется договор купли-продажи и переход права собственности к покупателю. Банк и продавец забирают содержимое ячеек.

Кредит тот же самый, заемщик другой

Второй способ продать находящуюся в ипотеке квартиру – переоформить кредит на покупателя. Это особенно удобно, если и покупатель хочет взять жилье в кредит. Абсолютно идеальный расклад, когда настоящий и будущий владельцы квартир – клиенты одного банка.

По форме для того, кто приобретает жилье из-под залога, все будет выглядеть как обычное оформление ипотеки. Тот же пакет документов, одобрение. Кредитная организация даже переоформит все сама.

За продажу берется банк

Можно переложить все проблемы на плечи работников банковской организации. Вам не придется беспокоиться ни о чем, они находят покупателя, все урегулируют. Но это обойдется продавцу дорого. Речь не о комиссии за услуги, хотя ее тоже возьмут. Контролировать процесс и цену продажи возможности, скорее всего, не будет. Все решат за вас. За сколько захотят взять обременительную покупку, за столько ее и продадут. Но детали такого сопровождения лучше всего уточнить там, где выдавали кредит.

Бонус

Можно поменять не только заемщика, но и залоговую недвижимость. Чтобы провернуть такой фокус, сначала нужно обсудить все детали с залогодержателем. К такому шагу у него будет много требований. Фактически, это приобретение в кредит новой недвижимости. Старую нужно будет реализовать или в процессе, или сразу после оформления новой.

Важно: больше всего проблем с продажей ипотечной недвижимости, в которую вложили маткапитал. Доля в ней принадлежит ребенку. Сначала ему нужно предоставить такую же, только новую, потом проинформировать об этом органы опеки. И только тогда можно будет продавать квартиру, на которую родители потратили материнский капитал.

Продажа квартиры в ипотеке – не единственны способ справиться с проблемами, из-за которых больше нет возможности за нее платить. Государство недавно предложило ипотечникам передышку от выплат в виде «каникул». Но даже если решите продать, пусть вас не пугают возможные трудности. В любом деле главное – вооружиться желанием и знаниями, тогда все удастся.

Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
Статьи
Как купить квартиру на средства материнского капитала
Ипотека под маткапитал: куда можно направить деньги от государства
Как купить квартиру на средства материнского капитала
Можно или нельзя лишиться квартиры из-за электронной подписи
Новый закон об ЭЦП вступил в силу и защищает владельцев недвижимости, но рисков еще много
Можно или нельзя лишиться квартиры из-за электронной подписи
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения

Что такое обратный выкуп: как заложить квартиру, чтобы без нее не остаться
Что такое обратный выкуп: как заложить квартиру, чтобы без нее не остаться
Мошенники оформляют кредит под залог недвижимость, чтобы отобрать ее у владельцев
2K просмотры
Строительство дома: как начать без ошибок и все учесть
Строительство дома: как начать без ошибок и все учесть
Какие роковые ошибки чаще всего допускают в строительстве дома любители?
1K просмотры
Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку
Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку
Шансы, что ипотеку одобрят, вырастут, если вы подготовитесь к подаче заявления правильно
1K просмотры
Комната для школьника: как оформить детскую
Комната для школьника: как оформить детскую
Подбираем функциональную мебель, свет и декор для комнаты ребенка от 6 до 17 лет
1K просмотры
Жара в квартире: как дожить до осени - лайфхаки на каждый день
Жара в квартире: как дожить до осени - лайфхаки на каждый день
Спасение от духоты в жилище – дело самих жильцов
2K просмотры
Акт передачи квартиры по договору купли-продажи: как составить и когда лучше подписывать
Акт передачи квартиры по договору купли-продажи: как составить и когда лучше подписывать
Зачем нужен передаточный акт продавцу и покупателю, что в нем должно быть обязательно
1K просмотры
Титульное страхование при покупке квартиры: работает или не работает в России
2K просмотры
Какие документы нужны для продажи квартиры в 2019 году
Какие документы нужны для продажи квартиры в 2019 году
Что подготовить собственнику перед сделкой купли-продажи недвижимости
4K просмотры